Zürich – Auch im Jahr 2017 bleibt die Schweiz attraktiv für Immobilieninvestments. 90 Prozent aller Befragten betrachten den Immobilienmarkt Schweiz als attraktiv oder sogar sehr attraktiv, dies entspricht im Vorjahresvergleich einem minimalen Rückgang von einem Prozentpunkt. Knapp drei Viertel der Umfrageteilnehmer bevorzugt den Standort Schweiz zudem auch noch immer im direkten Vergleich mit anderen europäischen Ländern, wie aus den Ergebnissen des «Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2017» von EY Real Estate hervorgeht.
Preise für Büroliegenschaften variieren
Rund 50 Investoren, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren, haben ihre Einschätzung zum Immobilienmarkt 2017 abgegeben. Die voraussichtlichen Entwicklungen in den Mikromärkten zeigen sich unterschiedlich: Bei Büroliegenschaften an 1A-Standorten gehen über die Hälfte der Investoren von stabilen Preisen fürs Jahr 2017 aus. 27 Prozent der Befragten erwarten sinkende Preise und 20 Prozent gehen von einem Preisanstieg aus. Für 1B-Standorte und Peripherie prognostizieren die Investoren grösstenteils sinkende Preise.
Ein ähnliches Bild zeichnet sich im Bereich der Einzelhandels-Immobilien ab: Während 52 Prozent der Investoren stabile oder steigende Preise an 1A-Standorten voraussagen, bleibt der Ausblick für 1B-Standorte und Peripherie auch 2017 eher negativ.
«Um Leerstände zu vermeiden müssen Vermieter von Büroliegenschaften den Investoren attraktive Incentives bieten», so Daniel Zaugg, Partner und Sector Leader Real Estate bei EY Schweiz. «An der Transaktionsfront stellen Verkäufe im Jahr 2017 zudem eine grosse Herausforderung dar – ganz speziell für 1B- und Peripheriestandorte», kommentiert Claudio Rudolf, Partner und Leiter M&A Real Estate bei EY Schweiz, die aktuelle Situation.
Preise im Wohnbausektor steigen weiter – Hotelsektor erholt sich leicht
Die Erwartungen zum Wohnbausektor an 1A-Standorten sind positiv: 91 Prozent der Investoren rechnen mit stabilen oder steigenden Preisen und auch für 1B-Standorte und Peripherie sieht die Mehrheit eine stabile Preisentwicklung für 2017 voraus.
Gemäss Claudio Rudolf fokussieren Investoren zudem je länger je weniger auf das Hochpreissegment: «Der Trend geht klar in die Richtung von bezahlbarem Wohnraum. Klein und smart, sprich affordable housing».
Preise von Hotelimmobilien an Bestlagen werden etwas positiver eingestuft als noch im Vorjahr. 69 Prozent (Vorjahr 53 Prozent) gehen von einer stabilen Preislage aus und immerhin elf Prozent rechnen mit steigenden Preisen. Im Gegensatz dazu sehen die Investoren für Peripheriestandorte weiterhin kein Licht am Horizont. 78 Prozent der Befragten erwarten einen Preiszerfall. Mehr als die Hälfte (54 Prozent) rechnet auch mit sinkenden Immobilienwerten an 1B-Standorten, weitere 41 Prozent mit stabilen Preisen.
«Unabhängig vom Standort hat im Hotelbusiness insbesondere das Luxussegment einen schweren Stand – auch aufgrund des starken Schweizer Franken. Innovative und urban-orientierte Player, die sich im mittleren Preissegment bewegen haben hingegen Chancen auf gute Renditen», so Rudolf.
Kaum Exit-Optionen
Die Anlage-Alternativen zu Immobilien sind angesichts der tiefen Zinsen und den volatilen Aktienmärkten rar – eine sinnvolle Reinvestition von freiem Kapital bleibt auch 2017 eine Herausforderung. So überrascht es nicht, dass die Befragten im Vergleich zum Vorjahr weniger grosse Transaktionen in den Portfolios ihrer Gewerbeimmobilien planen. Die Mehrheit (57 Prozent) der Befragten plant selbst keinen Exit aus dem Immobiliensektor. Als mögliche Option geben 29 Prozent der Befragten an, sich einen Direktverkauf eines Einzelobjektes vorstellen zu können. «Die Investoren halten an ihrer Strategie fest», fasst Claudio Rudolf die Umfrageergebnisse zusammen. Gleichzeitig rechnen 80 Prozent der Befragten mit einem Preisanstieg aufgrund der Produktknappheit auf dem Markt Schweiz. Aus diesem Grund bleiben 2017 wohl auch Investitionen im Ausland interessant. «Höhere Renditeerwartungen bewegen Schweizer Käufer vermehrt dazu, Immobilieninvestments im Ausland einzugehen», so Daniel Zaugg.
Region Zürich bleibt attraktivster Standort
Investoren, die sich für ein Immobilienengagement entscheiden, bevorzugen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien die Region Zürich. Weiter beliebt zeigen sich die Investitionsstandorte Genf und Basel. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Nachfrage bei Einzelhandelsimmobilien in Bern, Luzern und St. Gallen gesunken, während sie in Lausanne um 3 Prozentpunkte auf 15 Prozent gestiegen ist. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zeigt keinen klaren Fokus. Gemäss den Befragten stehen Zürich und Luzern (je 15 Prozent) sowie Basel und Bern im Investmentfokus 2017. Dahinter reihen sich Genf und Lausanne (je 7 Prozent) und Lugano mit 5 Prozent ein.
Megatrends 2017
Die grosse Mehrheit der Befragten (88 Prozent) stimmt der Aussage zu, dass der demographische Wandel den Immobilienmarkt massgeblich beeinflussen wird. Auch die zukünftige Zinsentwicklung (74 Prozent), politische Instabilitäten (71 Prozent), Urbanisierung (67 Prozent) und die Digitalisierung (61 Prozent) halten die Investoren 2017 für relevante Trends.
Gemäss Zaugg haben die steigenden Zinsen kurz vor Jahresende den Immobilienmarkt verunsichert. «Investoren stellen sich zurecht die Frage, wohin die Reise 2017 gehen wird.» (EY/mc/ps)
Informationen zur Studie
Für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt werden jährlich Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Dies ist das 7. jährliche Barometer der seit 2011 laufenden Reihe. Die rund 50 Teilnehmer dieser 7. Auflage wurden zwischen Oktober und November 2016 befragt. Das Barometer soll eine Einschätzung des Schweizer Immobilien-Investitionsmarktes im kommenden Jahr wiedergeben und zudem einen Ausblick auf die Strategie ermöglichen, die Investoren im kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen.
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