Gerhard E. Walde, VRP Walde & Partner Immobilien. (Foto: zvg)
von Patrick Gunti
Moneycab: Herr Walde, seit langer Zeit ist vom überhitzten Hypothekar- resp. Immobilienmarkt die Rede. Welche Entwicklungen haben Sie in den letzten Monaten festgestellt?
Gerhard E. Walde: Eindeutig eine Beruhigung – wie schon erstmals Ende 2013 und insbesondere im Frühling 2014. Die Käufer sind zurückhaltend, verunsichert und lassen sich mehr Zeit bei der Entscheidung. Die meisten Verkäufer hingegen haben nach wie vor (zu) hohe Preisvorstellungen.
Den Banken wird seitens der Behörden immer wieder vorgeworfen, bei der Kreditvergabe nicht konsequent genug zu sein. Stützen Ihre Erfahrungen diese Feststellung?
Nein, die Banken sind ebenfalls seit mindestens einem Jahr zurückhaltender.
Die Bankiervereinigung will nun die Hypothekenvergabe verschärfen. Ein notwendiger und gleichzeitig massvoller Schritt?
Darüber kann man geteilter Meinung sein. Unsere Beobachtungen in den letzten sechs bis neun Monaten haben gezeigt, dass eine starke Beruhigung stattgefunden hat. Auch Banken haben uns gegenüber übrigens in diversen Gesprächen bestätigt, dass die Hypothekarvergabe zurück ging. Wir spüren das im Verkauf.
Im Zentrum steht die Amortisierung der «2. Hypothek» in 15 statt 20 Jahren. Wie wird sich diese Massnahme konkret auswirken?
Per se kann man nichts gegen diese Massnahme sagen. Was sie hingegen konkret bringen wird, weiss ich nicht. In erster Linie trifft sie aber leider junge Familien. Es wäre vielleicht vernünftiger gewesen, mindestens die ersten drei Jahre von der Amortisation zu befreien.
«Unsere Beobachtungen in den letzten sechs bis neun Monaten haben gezeigt, dass eine starke Beruhigung stattgefunden hat.»
Gerhard E. Walde, VRP Walde & Partner Immobilien
Weitere Massnahmen sehen Einschränkungen bei der Anerkennung der Zweiteinkommen und das Niederstwertprinzip vor. Wie bewerten Sie die Massnahmen?
Wie ich bereits verschiedentlich ermahnt habe, sollen Finma, SNB und Bundesrat den Bogen jetzt nicht überspannen. Das Niederstwertprinzip ist nicht neu, sondern wird von den Banken schon seit langem angewendet, manchmal tatsächlich zum Leidwesen der Verkäufer. Es ist schlicht nicht wahr, dass die Banken die Markt- resp. Kaufpreise in den letzten Jahren einfach durchgewinkt haben. In der Regel haben sie sie nach unten korrigiert beziehungsweise bereits zum Niederstwert – was für ein unsinniges Wort! – bewertet.
Ist die Verankerung des Niederstwertprinzips also bereits heute die Regel?
Absolut.
Welche konkreten Folgen haben die Massnahmen für potenzielle Immobilienkäufer? Für wen ist nun der vielzitierte «Traum vom Eigenheim» ausgeträumt?
Für all jene, die nicht über 20 bis 25% harte Eigenmittel verfügen und die Tragbarkeit nicht mit mind. 5% Zins gewährleistet ist.
«Die Wirkung erfolgt nicht von heute auf morgen. Die Beruhigung ist ein Prozess.»
Welchen Einfluss werden die neuen Hypothekar-Regeln auf den Wohnimmobilien-Markt haben?
Das kann ich nicht abschätzen, bin aber guten Mutes, dass sie die erwünschte Wirkung einer anhaltenden Entspannung des Immobilienmarktes erzielen werden.
Die SBVg erachtet es als sehr wichtig, diesen Massnahmen nun genügend Zeit einzuräumen, ihre Wirkung zu entfalten. In welcher Zeitspanne könnte dies der Fall sein?
Dem schliesse ich mich an, denn die Wirkung erfolgt nicht von heute auf morgen. Die Beruhigung ist ein Prozess. Allein die zusätzliche Massnahme in Bezug auf die Amortisation benötigt mindestens drei bis sechs Monate, bis sie sich wirksam entfalten kann.
Gehen Sie davon aus, dass die Massnahmen mit den Behörden abgesprochen sind oder erwarten Sie weitere Verschärfungen von staatlicher Seite?
Das hoffe ich doch. Es ist mehr als wünschenswert, dass diese Massnahmen nun definitiv mit allen Teilnehmern abgesprochen und insbesondere von allen akzeptiert sind. Doch Herr Gaillard (Direktor der Eidg. Finanzverwaltung) hat ja bereits am Dienstag in einem Interview wieder gesagt, man müsse nun etwas zuwarten und beobachten – mit „etwas“ meinte er ein bis zwei Monate, was aber absolut unzureichend ist.
Bestehende Hypotheken oder Verlängerungen von bestehenden Finanzierungen sind nicht betroffen. Können Sie sich vorstellen, dass vielleicht noch anstehende, weitere Massnahmen nicht nur Neuhypotheken betreffen könnten?
Ich hoffe es nicht und wünsche es auch der Immobilienbranche nicht. Doch wir müssen jetzt abwarten wie die Finma und der Bundesrat auf die Selbstregulierungsmassnahmen reagieren. Weitere Massnahmen wären Gift und würden das Problem nicht ent-, sondern verschärfen.
Anfang April war von weitaus schärferen Massnahmen die Rede. Sie befürchteten in deren Gesamtheit einen besorgniserregenden Cocktail, der eine harte Landung des Immobilienmarktes hätte provozieren können. Ist für Sie diese Gefahr nun gebannt?
Ja, wenn es bei den von der SBVg eben vorgeschlagenen Massnahmen bleibt.
«Meines Erachtens verträgt es diese zusätzliche Massnahme im Moment schlicht nicht.»
Danach sieht es aber nicht aus: Im Rahmen der Reform des Systems der Ergänzungsleistungen will der Bundesrat Kapitalbezüge aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge verbieten, um sich selbständig zu machen oder eben um sich ein Haus kaufen zu können. Was für Auswirkungen hätte die Umsetzung dieser Pläne auf den Immobilien-Markt?
Das ist genau der Punkt: Wird jetzt nebst den beschlossenen Selbstregulierungsmassnahmen der Banken zusätzlich an dieser Schraube gedreht, wird die Gefahr einer harten Landung sehr reell. Denn von den jährlich rund 25’000 Versicherten, die für die erforderlichen Eigenmittel auf die Pensionskasse zurückgreifen, werden sich viele – wenn auch nicht alle – das Eigenheim nicht mehr leisten können. Damit sinkt die Nachfrage rapide, wodurch rasch ein Überangebot entsteht. Meines Erachtens verträgt es diese zusätzliche Massnahme im Moment schlicht nicht. Die Folgen einer harten Landung sind ja nicht nur sinkende Preise, sondern damit verbunden Pleiten und Jobverluste in der Bau- und Immobilienbranche etc. Das käme den Staat unmittelbar teuer zu stehen.
Unabhängig davon erlaube ich mir die Frage, ob die für Wohneigentum durchschnittlich bezogenen 78’000 Franken Vorsorgegelder nicht doch sicherer in einer Immobilie angelegt sind als in den Pensionskassen, deren Zukunftsszenarien ja nicht gerade rosig sind. Wer kann uns heute sagen, wo unsere Pensionskassen in 25 bis 30 Jahren stehen?
Herr Walde, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
Gerhard E. Walde, geb. 1954
verheiratet 2 Kinder (19/22)
CEO, VRP und am 1.1. 1985 Mitgründer Walde & Partner Immobilien
