Theodor F. Kocher, Vorsitzender der Geschäftsleitung Espace Real Estate Holding AG. (Foto: zvg)
Interview von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Kocher, die Kapitalreserven in Höhe von 130 Millionen Franken reichen mindestens für 15 Jahre steuerfreie Dividende. Soll der Anleger in der Aktie der Espace Real Estate Holding AG eine Art Obligation sehen?
Theodor F. Kocher. Die Espace-Aktie ist eine Obligation-plus. Die Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven ist für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz eine wertvolle und willkommene Erhöhung der Dividenden-Nettorendite.
Der durchschnittliche Kreditzins, den sie zahlen müssen, liegt bei nur 2,81 Prozent. Wird er im 2014 gar noch tiefer zu liegen kommen?
Der durchschnittliche Kreditzins wird 2014 ungefähr gleich bleiben. Espace wird im Jahr 2014 nur unbedeutende Refinanzierungen abschliessen, weil die Bauprojekte weitgehend aus den liquiden Mitteln finanziert werden.
«Der durchschnittliche Kreditzins wird 2014 ungefähr gleich bleiben.»
Theodor F. Kocher, Vorsitzender der Geschäftsleitung Espace Real Estate Holding AG
Hat sich die verhaltene Nachfrage nach gewerblichen und industriellen Flächen etwas gebessert?
Im ersten Halbjahr 2014 konnten substanzielle Neuvermietungen in erfreulichem Umfang abgeschlossen werden. Die daraus entstehenden Erträge werden im Verlauf des Jahres 2015 erfolgswirksam.
Werden Sie in den nächsten Jahren vermehrt auf Wohnüberbauungen setzen?
Seit mehreren Jahren wächst das Renditeportfolio von Espace primär durch den Neubau von Wohnungen auf eigenem Bauland. Diese Strategie war bisher erfolgreich. Espace wird sie daher weiterführen, solange der Markt dies erlaubt.
Die Mieterträge liegen seit Jahren konstant bei rund 30 Millionen Franken. Das ergibt bei Objekten im Wert von rund einer halben Milliarde eine sehr gute Bruttorendite von rund 6 Prozent. Ist es jetzt eigentlich auch im Raum Mittelland schwieriger geworden, lohnende Objekte zu finden?
Im Raum Mittelland ist es auch schwieriger geworden, Liegenschaften zu attraktiven Renditen zu erwerben. Dank der vorher erwähnten Strategie und den eigenen Baulandreserven ist Espace nicht auf Liegenschaftserwerbe angewiesen. Im ersten Halbjahr 2014 lag die Bruttorendite bei 6.88%. Die Bruttorendite von neuen Wohnbauten liegt ungefähr um 1.00% tiefer.
Die Franke Immobilien AG ist nach der jüngsten Aufstockung mit knapp 30 Prozent an Espace beteiligt. Ergeben sich da nicht bald vermehrt Synergien?
Wenn Sie mit dieser Frage Fusionsabsichten erkunden wollen, kann ich Ihnen sagen, dass solche nicht existieren. Die operativen Kader tauschen sporadisch ihre Erfahrungen aus.
2013 betrug die Leerstandsquote bedingt durch Umbauten und verzögerte Nutzung 13,1 Prozent. Wo soll diese Grösse Ende 2014 zu liegen kommen?
Espace publiziert keine Prognosen in Zahlen. 2014 wurden, wie bereits erwähnt, substanzielle Neuvermietungen in erfreulichem Umfang abgeschlossen, die erst 2015 erfolgswirksam werden.
«Über die Zukunft des Raubtierparks bin ich nicht informiert.»
Wie geht es im Subinger Raubtierpark weiter?
Espace und Herr Strickler haben sich in einem gerichtlichen Vergleich auf eine letzte und endgültige Mieterstreckung bis am 31. Dezember 2015 geeinigt. Über die Zukunft des Raubtierparks bin ich nicht informiert.
Wie ist der aktuelle Stand bei einem anderen Ihrer Projekte, der Umnutzung der ehemaligen Maschinenfabrik Schaublin in Malleray-Bévilard?
Die beiden Gemeindeversammlungen haben der Umzonung von der Industriezone in die Zentrumszone „Espace Birse“ einstimmig zugestimmt. Diese Zone erlaubt eine hohe und flexible Nutzung mit einem Wohnanteil bis zu 100%. Das Fabrikgebäude wird derzeit fachgerecht zurückgebaut. Ungefähr 80% des Abbruchmaterials werden aufgearbeitet und wiederverwendet. Die erste Etappe der Wohnbauten ist in Planung.
Espace realisiert teilweise anspruchsvolle Projekte. Haben Sie dafür ein besonderes Risikomanagement?
Selbstverständlich haben wir für solche Projekte ein angepasstes Risikomanagement. Zentrale Lagen sind oft Industrieareale, die zuerst für eine Wohnnutzung bereitgestellt werden müssen. Espace ist in der glücklichen Lage, Eigentümerin solcher Flächen zu sein und über langjährige Erfahrung in deren Revitalisierung zu verfügen.
Wo sehen Sie im Raum Schaffhausen augenblicklich das grösste Potenzial?
Schaffhausen hat sich in den letzten Jahren rasch entwickelt. Auch wenn die künftige Entwicklung etwas verhaltener sein wird, bleiben zentrale Verkaufs-, Büro- und Dienstleistungsflächen und attraktive Wohnlagen vom Markt weiterhin gefragt.
Sie benutzen eigene Aktien auch als „Akquisitionswährung“. Espace notiert nach der Ausschüttung der Dividende 2014 ungefähr 6.8% unter Buchwert. Ist das nicht nachteilig?
Die Fragestellung ist wenig aktuell. Seit bald fünf Jahren hat Espace weder durch Fusion noch durch Sacheinlage Immobilien erworben. Bei allen bisher getätigten Transaktionen wurden die abgegebenen Aktien zum Wert des Eigenkapitals pro Aktie eingesetzt. Diese Geschäfte verwässerten deshalb den Wert der Espace-Aktie nicht.
Zur Person:
Der Schweizer Theodor F. Kocher, geb. 1954, wohnhaft in Schnottwil/SO studierte Jura an den Universitäten Neuenburg und Bern und ist Rechtsanwalt und Notar. Von 1984-1987 amtete er als Gerichtsschreiber, danach als Chef des Rechtsdienstes und Sekretär des Verwaltungsrates bei der Stuag-Gruppe. 1991 stieg er dort in die Geschäftsleitung und 1992 in die Konzernleitung auf, der er bis 1997 angehörte. Von 1997-2001 war er Gruppenleitungsmitglied der Batigroup und zwischen 2002 und 2004 als selbständiger Rechtsanwalt und Notar tätig. Vorsitzender der Geschäftsleitung der Espace Real Estate Holding AG ist er seit 2005. Seit vielen Jahren ist Theodor F. Kocher auch Mitglied des Verwaltungsrates der Ziemer Group AG und der GZK Immobilien AG, Port.
Zum Unternehmen:
Espace Real Estate Holding AG ist eine Immobilienanlagegesellschaft mit Schwerpunkt schweizerisches Mittelland und Kanton Schaffhausen. Sie investiert in erstklassige Einkaufs-, Gewerbe-, Büro- und Wohnliegenschaften, konzentriert auf die Achsen der A1 und A2 sowie die Städte und Agglomerationen Aarau, Bern, Biel, Luzern, Olten, Schaffhausen und Solothurn. Punktuell sind Investitionen auch ausserhalb dieses Raumes möglich.
