Oliver Hofmann, CEO Wincasa. (Foto: Wincasa)
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Hofmann, Wincasa ist ein Immobilien-Dienstleister entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Was würden Sie als eine gute Immobilie bezeichnen, einerseits für die Bewohner, andererseits für Sie als Bewirtschafter?
Oliver Hofmann: Die Bewohner suchen Schutz, intakte Infrastruktur und Komfort. Auch Zusatzleistungen wie Ferienservice oder Concierge werden sehr geschätzt. In unserer Rolle als Bewirtschafter achten wir bei Wohnimmobilien auf den Wohnungsmix sowie eine soziodemografisch harmonierende Durchmischung. Der Büronutzer ist an effizienten Flächen und Flexibilität mit Rückzugsmöglichkeiten und optionalen Dienstleistungen interessiert. Die Immobilie ist aus Bewirtschaftersicht dann optimal, wenn wir die Zufriedenheit der Mieter und Eigentümer hochhalten können und diese permanent voll vermietet ist.
Ergänzend zu den Snapshots veröffentlicht Wincasa neu in sogenannten «Wetterkarten» für die Segmente Residential, Office und Retail die aktuellsten Entwicklungen. Welche nationalen Trends lassen sich denn aktuell im Wohnimmobilienmarkt feststellen?
Wir stellen einen Trend zu bezahlbaren, kleineren Wohnungen fest. Nicht verändert hat sich, dass die urbanen Zentren immer noch attraktiver sind als Land- und Randregionen. Zudem sprechen wir bei der Ausrichtung des künftigen Wohnungsbaus oder -umbaus von „zielgruppengerechtem Wohnungsangebot“. Das heisst, wir beziehen sich ändernde Wohn- und Pflegebedürfnisse einer immer älter werdenden Gesellschaft, die Tendenz zu mehr Single-Haushalten und der Wunsch nach Wohnungen mit Arbeitsplatzkonzepten mit ein.
«Die Ansprüche der Mieterinnen und Mieter an den Ausbaustandard der Wunschwohnung sind merklich angestiegen.»
Oliver Hofmann, CEO Wincasa
In welchen Bereichen sind die Ansprüche gestiegen?
Die Ansprüche der Mieterinnen und Mieter an den Ausbaustandard der Wunschwohnung sind merklich angestiegen. Kein Luxus, aber moderne, gut ausgebaute Wohnungen sind mehrheitlich gefragt. Auch die Ansprüche an die Umgebungsqualität sind gestiegen. Vor allem was die Anbindung an den Öffentlichen Verkehr oder eine Autobahn angeht. Konzepte wie „collaborative living“, also mehr Fokus auf Gemeinschaft und Selbstorganisation im Sinne von „Sharing Economy“ kommen auch vermehrt auf. Das Gästezimmer oder Gemeinschaftsküchen werden dabei ausgelagert und buchbar gemacht. Ausserdem beeinflusst die Digitalisierung die Immobilienbranche aktuell stark. Auch „Smart being“, etwa die Steuerung des energetischen Verbrauchs oder Wohnungsfunktionen via „App“, schaffen neuen, nachgefragten Komfort.
Wie unterscheiden sich urbane und ländliche Regionen?
Entscheidend ist die Standortattraktivität. Dazu gehören Umgebungsqualität, Möglichkeit zur Freizeitgestaltung, Nähe von Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, aber auch die Anbindung an den Öffentlichen Verkehr und die Autobahn. Die grossen Unterschiede beziehen sich auf die Vielfalt und Verfügbarkeit dieses Angebots auf dichtem Raum, wodurch urbane Räume bevorzugt sind. So hält der weltweite Trend zur Urbanisierung an. Auch in der Schweiz.
Welche Entwicklungen sind aktuell bei den Mietpreisen festzustellen?
Mittelfristig gibt es bei den Preisen kaum Erhöhungspotenzial mehr. In Zürich etwa kühlt sich der Markt mit einer tendenziell zurückgehenden Preisentwicklung und längeren Vermarktungszeiten insbesondere im Hochpreissegment bereits leicht ab.
Welchen Einfluss hat die Demografie auf unsere Wohnbedürfnisse – sei es nun die alternde Gesellschaft, mehr Singles oder auch die Zuwanderung?
Soziodemografische Trends wie die Überalterung haben grosse Auswirkungen darauf, wie gebaut werden muss – an welcher Lage, mit welchem Grundriss und welcher Ausstattung. Kleinere bezahlbare Wohnungen möglichst in Stadtnähe bleiben attraktiv. Aber der heutige Mieter will nicht nur schön wohnen, sondern auch möglichst viel Zeit haben, um seine Freizeit zu geniessen. Daher kümmern wir uns zum Beispiel mit der Dienstleistung Wohnen mit Services um alltägliche Dinge im Haushalt. Vom einfachen Botengang über die Wohnungsreinigung, das Waschen bis hin zur Handwerksarbeit.
«Soziodemografische Trends wie die Überalterung haben grosse Auswirkungen darauf, wie gebaut werden muss – an welcher Lage, mit welchem Grundriss und welcher Ausstattung.»
Die Vermietung nicht sanierter Wohnungen wird immer schwieriger – gleichzeitig wächst der Sanierungsbedarf. Was steht beim Entscheid bezüglich einer Sanierung im Fokus?
Wir stellen fest, dass zunehmend in den Immobilienbestand und somit in den Erhalt und die Sanierung investiert wird. Bei einer Sanierung stellt sich immer die Frage nach dem Ziel: Altersbedingte Auffrischung, Verbesserung der ökologischen Situation, Erhalt oder Verbesserung des Marktwertes? Eine vorausschauende, idealerweise lebenszyklusübergreifende Planung ist ebenso entscheidend wie die frühzeitige Ansprache relevanter Stakeholder.
Das Potential für Sanierungen ist gross. Pro Jahr sollten ca. ein bis zwei Prozent der Baukosten veranschlagt werden, was im Schweizer Immobilienpark rund CHF 25-50 Mrd. bedeutet. Die statistisch erfassten Umbau- und Erneuerungsinvestitionen belaufen sich jedoch nur auf ca. CHF 15 Mrd.
Im Bereich Wohnen mit Services ist Wincasa Marktführerin in der Schweiz. Wer nimmt diese Angebote hauptsächlich in Anspruch und wie hat sich das Geschäftsfeld zuletzt entwickelt?
Die Nachfrage steigt jährlich an. Je näher zur Stadt und Agglomeration, desto höher die Nachfrage. Top Seller ist die Wohnungs- und Fensterreinigung – gerade im Frühjahr um die Spuren des Winters zu beseitigen. Beim Neueinzug ist es der Troubleshooter, der hilft Bilder aufzuhängen, Lampen zu montieren oder einen Schrank aufzubauen. Beliebt sind Angebote insbesondere bei gut verdienenden Paaren, die über wenig Zeit verfügen.
Ihr Unternehmen ist auch auf das Management von Shoppingcenter-Flächen spezialisiert. Zu welchen aktuellen Ergebnissen kommen die Experten in der «Retail»-Wetterkarte?
Die Situation des Detailhandels bleibt schwierig. Die unsichere Wirtschaftslage und die Aufhebung des Euro-Mindestkurses sind belegbare Gründe für den Bremsgang. Es geht darum, den Nutzungsmix attraktiv zu erweitern und den Erlebnisfaktor zu vergrössern. Wir setzen dabei auf kreative Shoppingformate wie temporäre Nutzungen durch Pop-Up Stores; oder setzen Einkaufserlebnisse der neuen Generation um, wie beispielsweise die Ausrüstung der von uns betreuten Centern mit sogenannten Beacons, ultramodernen kleinen Sendern, welche technologieaffinen Kundinnen und Kunden per Smartphone bei ihrer Shoppingtour Informationen und Tipps zuspielen.
Angesichts steigender Leerstände und sinkender Renditen dürfte die Bilanz im Büroimmobilien-Geschäft wenig erfreulich ausfallen…
Die Lage im Büromarkt bleibt 2016 in der Tat angespannt. Wir können heute von einem Mietermarkt sprechen. Das Angebot ist gross, Leerstände eine Tatsache. Schweizweit sind flexible Grundrisse und ein hoher Ausbaustandard gefragt. Beste Standortqualität und Erschliessung werden vorausgesetzt. Die Vermietung im Rohbau ist seltener geworden, stattdessen wird ein grosszügiges Entgegenkommen des Vermieters in Form von „Incentives“ wie Ausbaubeteiligung, kurzer Vertragsdauer oder mietfreier Zeit erwartet.
«Umnutzungen werden vermehrt ein Thema. Gerade in Stadtnähe und Stadtzentrum werden ehemalige Wohnungen oder Büroimmobilien zurückgebaut und langfristig umgenutzt.»
Wie aktuell ist das Thema Umnutzungen angesichts steigender Leerstände?
Umnutzungen werden vermehrt ein Thema. Gerade in Stadtnähe und Stadtzentrum werden ehemalige Wohnungen oder Büroimmobilien zurückgebaut und langfristig umgenutzt. Als neue Nutzung kommen auch Hotels, Gastrobetriebe, Retailshops, Kultur- oder Ausbildungsstätten in Frage.
Wincasa ist eine Partnerfirma der Plattform «Bauen Digital Schweiz». Wie beeinflusst die Digitalisierung der Immobilien- und der Baubranche Ihr Geschäft heute – und in Zukunft?
Die Digitalisierung verändert die Immobilienbranche grundlegend. Die Anforderungen der Kunden und Mieter steigen. Das bedingt kürzere „time-to-market“ von Dienstleistungen sowie eine mobile, flexible IT-Infrastruktur und Architektur. Wir nehmen in diesem digitalen Wandel eine Vorreiterrolle für uns in Anspruch. Elektronische Bewerbungsverfahren, Echtzeit Bonitätsprüfungen, mobile Wohnungsabnahmen, Digitales Bauen, Echtzeit Angaben über den Energieverbrauch oder Heimautomation sind nur ein paar Stichworte, die uns begleiten. Die Branche ist im Umbruch – in der digitalen Transformation.
Herr Hofmann, wir bedanken uns für das Interview.
Zur Person:
Oliver Hofmann (45) ist CEO des 1999 gegründeten Immobilien-Dienstleisters Wincasa, der seit 2012 eine Gruppengesellschaft der börsenkotierten Swiss Prime Site ist. Hofmann ist gelernter Bankkaufmann und hat sich zum Betriebsökonomen FH sowie an der Controller Akademie weitergebildet. Er hält einen Master of Science in Real Estate des CUREM / Universität Zürich. Er war Chairman der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ – RICS Schweiz und leitete den Bereich Real Estate M&A/Advisory bei der UBS Schweiz.
Wincasa
Wincasa ist der führende integrale Immobilien-Dienstleister der Schweiz. Rund 750 Spezialisten bieten ihren Kunden ein breites Dienstleistungsportfolio entlang des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, von der Planung über den Bau und die Bewirtschaftung bis hin zur Revitalisierung und den Verkauf einer Liegenschaft. Wincasa ist eine Gruppengesellschaft von Swiss Prime Site und bewirtschaftet rund 220‘000 Objekte mit einem Anlagewert von CHF 59 Milliarden. Die 1999 gegründete Aktiengesellschaft mit Hauptsitz in Winterthur ist an 24 Standorten in allen Landesteilen präsent.
