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Zürich – Mit dem hartnäckig tiefen Euro-Kurs hat sich die Präferenz von Investoren für erstklassige Objekte an bevorzugten Lagen im 2. Quartal akzentuiert. Für Triple-A-Objekte können sich Mieten und Renditen halten. Andernorts sind steigende Leerstände, steigende Renditen und sinkende Mieten zu gewärtigen, wie SPG Intercity in einer Mitteilung schreibt.
Der Euro-Kurs hat sich im 2. Quartal 2015 nur knapp über der Parität zum Schweizer Franken eingependelt. Dies nährte die Verunsicherung, ob und wie schnell sich die Schweizer Wirtschaft vom Wechselkursschock erholen wird. Verschiedene Prognosen besagen, dass das Bruttoinlandprodukt im Gefolge der anziehenden Weltwirtschaft im Jahr 2016 auf einen Wachstumskurs von über 1% und 2017 auf einen solchen von 2% zurückkehren wird. Dies kontrastiert mit den Meldungen verschiedener Unternehmen, sie dächten über eine Verlagerung ins Ausland nach, und dem Rückgang der Ansiedelung von ausländischen Unternehmen. Dementsprechend wird ein Anstieg der Arbeitslosenzahlen erwartet, was wiederum die Konsumfreude dämpft.
Transaktionsrenditen verharren auf langjährigen Tiefstständen
Die Verunsicherung hinterlässt auch Spuren am Markt für kommerzielle Liegenschaften, wie aus dem Marktbericht von Cushman & Wakefield und dem Schweizer Alliance Partner SPG Intercity Zurich für das 2. Quartal 2015 hervorgeht. Investoren fokussieren sich am Büro- und Verkaufsflächenmarkt auf erstklassige Objekte an bevorzugten Lagen. Diese sind im Umfeld tiefer Zinsen nach wie vor und insbesondere von inländischen Investoren gesucht. Damit verharren die Transaktionsrenditen zur Jahresmitte auf den langjährigen Tiefstständen – 3,70% in Zürich, 4,25% in Genf und 4,40% in Basel.
Basel bekommt die Folgen des Einkaufstourismus zu spüren
Demgegenüber hat das Käuferinteresse für weniger bevorzugte Lagen und Objekte spürbar nachgelassen und deren Rendite in die Höhe getrieben. Das gleiche Bild zeigt sich am Retailmarkt mit aktuellen Transaktionsrenditen von 3,20% für die Bahnhofstrasse in Zürich, 4,25% für die Rue du Rhône in Genf und 4,35% für die Freie Strasse in Basel. Für weniger bevorzugte Lagen fordern Investoren höhere Risikoprämien. Am Rheinknie beginnen die Auswirkungen des Einkaufstourismus auf den Verkaufsflächenmarkt durchzuschlagen.
Unveränderte Preise
Die Entwicklung am Investmentmarkt deckt sich mit dem Geschäftsgang der Vermietung. In Genf und Zürich liegt der Fokus der Interessenten einerseits auf neueren Objekten mit zeitgemässem Grundriss und grossen Flächen, die sich typischerweise ausserhalb der Zentren befinden. Anderseits sind im CBD vor allem kleinere Flächen gesucht. Die Nachfrage in Genf wird getragen von den Sektoren IT, Bildung, Audit & Consulting und Rohwarenhandel, während die Nachfrage des Finanzsektors rückläufig ist. In Zürich machen sich die Konsolidierung des Finanz- und der Abbau des Reisesektors bemerkbar. Insgesamt konnten die Vermieter die Quadratmeterpreise für erstklassige Flächen halten. In Zürich wurden im Jahresvergleich unveränderte Preise von 750 CHF/m2/Jahr, in Genf 800 CHF/m2/Jahr und in Basel 350 CHF/m2/Jahr registriert.
Am Verkaufsflächenmarkt treibt der Nachfrageüberhang nach den Top-Adressen sowie den Flächen in den umsatzstärksten Shoppingcentern die Retailer in die «zweite Kategorie» der Strassen, Städte und Center, wobei die gedämpfte Konsumentenstimmung auf die Umsätze der Retailer durchschlägt und die Mietzinse für Mietflächen dieser Kategorie unter Druck kommen. Für Mietflächen an Triple-A-Lagen verharren die Spitzenmieten in Zürich bei rund 9000 CHF/m²/Jahr, in Genf bei CHF 4000 CHF/m²/Jahr. In Basel sind die Spitzenmieten rückläufig und liegen bei rund 2700 CHF/m²/Jahr. (SPG Intercity Zürich/mc/pg)
