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Zürich – Die Mieten von angebotenen Wohnungen dürften im kommenden Jahr erstmals seit der Jahrtausendwende nicht mehr steigen, sondern leicht sinken (minus 0.3 Prozent). Von dieser Entwicklung geht das Beratungsunternehmen Wüest & Partner in der Herbstausgabe des «Immo-Monitoring 2016» aus. Die Stagnation der Mietwohnungspreise habe bereits in der zweiten Jahreshälfte 2015 eingesetzt und halte im nächsten Jahr voraussichtlich an.
Für die Entwicklung gibt es laut Wüest & Partner vier Gründe: Erstens hat die intensive Neubautätigkeit während der vergangenen Jahre den Nachfrageüberhang in vielen Regionen abgebaut. Zweitens ist die Zuwanderung nach wie vor hoch, allerdings ist die Zahlungsbereitschaft der gegenwärtigen Einwanderer tiefer anzusiedeln als noch vor einigen Jahren. Drittens hat es bei den angebotenen Mietwohnungen eine Verschiebung vom höheren zum mittleren Preissegment gegeben. Und viertens kann inzwischen auch die starke Nachfrage nach kleineren Wohnungen weitherum durch ein grösseres Angebot gedeckt werden.
Preise von Einfamilienhäusern entwickeln sich positiv
Während vieler Jahre stiegen die Preise von Eigentumswohnungen stärker als die Kaufpreise von Einfamilienhäusern. In naher Zukunft dürften sich aber die Preise von Einfamilienhäusern positiver entwickeln. So wird für das nächste Jahr für dieses Segment ein leichter Preisanstieg von 0.4 Prozent erwartet, was vor allem damit zu tun hat, dass immer weniger neue Objekte auf den Markt kommen. In vielen Regionen der Deutschschweiz ist die Nachfrage grösser als in der Romandie.
Im Segment der Eigentumswohnungen ist dagegen mit einem Preisrückgang zu rechnen; voraussichtlich um 0.6 Prozent werden die Preise im Schweizer Schnitt 2016 nachlassen. Die Anzeichen der Marktsättigung haben sich hier in den letzten Quartalen verdichtet, obwohl die Neubautätigkeit abnimmt. Es fehlen nun in zunehmendem Masse Nachfrageimpulse, nachdem viele Haushalte sich ihren Wunsch nach einer Eigentumswohnung bereits erfüllt haben, und gleichzeitig wirkt die regulatorische Verschärfung bei der Hypothekarvergabe weiterhin dämpfend auf die Nachfrage.
Mietpreise für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen bleiben unter Druck
Auch aufgrund der nachlassenden Bautätigkeit im Segment der Büroflächen zeichnet sich in der 2. Jahreshälfte eine Stabilisierung des Angebots ab. Die Zusatznachfrage lässt zwar zu wünschen übrig, jedoch sind die bestehenden Nachfrager nach wie vor verhältnismässig mobil. Je besser demnach die Büroflächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst werden, desto aussichtsreicher ist es, neue Mieter zu finden. Grundsätzlich bleiben aber die Mietpreise für die Büroflächen im 2016 stark unter Druck (Prognose: minus 2.2 Prozent). Zwischen 2011 und 2013 entfiel auf jede neu geschaffene Büroarbeitsstelle ein Neubauinvestitionsvolumen von 108’500 Franken. Ob diese überdurchschnittlich hohen Investitionen zu strukturellen Überkapazitäten führen werden, wurde für sämtliche Schweizer Regionen getestet – mit sehr unterschiedlichen Resultaten.
Insbesondere wegen stagnierender Detailhandelsumsätze und der steigenden Bedeutung des Onlinehandels bleibt die Ausgangslage bei den Verkaufsflächen auch im 2016 anspruchsvoll. Wüest & Partner erwartet, dass die Mietpreise für Detailhandelsflächen im nächsten Jahr um 3.2 Prozent sinken. Im Detailhandel zeigt sich die Präferenz für kleinere Flächen. (Wüest & Partner/mc/pg)
