Zürich – Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich auch 2016 sehr attraktiv und dynamisch präsentiert. Während der Leitindex SMI der Schweizer Börse im letzten Jahr einen Rückgang um sieben Prozent verzeichnete, legten die zwölf von EY untersuchten kotierten Schweizer Immobilienfirmen 14 Prozent an Wert zu. Die Attraktivität der Aktien dieser Gesellschaften kann insbesondere mit der hohen Dividendenrendite von durchschnittlich 3,9 Prozent erklärt werden. Dies zeigt die neue Immobilien-Investmentstudie «Weiterhin heiter mit hohen Wolkenfeldern» der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft EY.
Neben Aktienkursen und Dividendenrendite ist im untersuchten Jahr 2016 auch der Wert der entsprechenden Büro- und Wohnimmobilien erneut gestiegen. Dies schlug sich in einer durchschnittlichen Aufwertung der Portfolios der untersuchten Gesellschaften in der Höhe von 2,2 Prozent nieder. Diese Aufwertung wurde vorwiegend durch die nochmals tieferen Diskontierungssätze getrieben, die im Schnitt pro Unternehmen im Vergleich zu 2015 um 26 Basispunkte auf 4,2 Prozent gesunken sind. Die Diskontierungssätze liegen immer noch deutlich über den auf dem Transaktionsmarkt beobachtbaren Anfangsrenditen, Claudio Rudolf, Head Real Estate bei EY folgert daraus: «Die von uns untersuchten Unternehmen bewerten ihre Immobilienportfolios grundsätzlich konservativ.»
Aktives Bewirtschaften der Leerstände
Im Gegensatz zur eindeutig positiven Entwicklung der Aktienkurse zeichnete sich beim Anteil der leerstehenden Büros und Wohnungen per Ende 2016 kein eindeutiges Bild ab – die Leerstände der einzelnen untersuchten Immobiliengesellschaften haben sich sehr unterschiedlich entwickelt. Über alle Gesellschaften hinweg betrachtet betrug die Leerstandsquote im Schnitt 8,1 Prozent und war somit tiefer als per Ende 2015.
Bei fertiggestellten Neubauten werden vermehrt auch im Wohnbereich erhöhte Anfangsleerstände registriert. «Weil weiterhin eine rege Bautätigkeit herrscht, bleibt es auch in Zukunft eine Herausforderung, die Leerstände niedrig zu halten. Die Immobiliengesellschaften müssen diese in Zukunft daher aktiver bewirtschaften. Mögliche Massnahmen dazu sind tiefere Mieten, mietfreie Zeiten oder Beteiligungen der Immobilieneigentümer an Aus- und Umbauarbeiten der Mietenden», sagt Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Hospitality and Construction bei EY Schweiz.
Solide finanzierte Unternehmen
Der Eigenkapitalanteil der zwölf untersuchten Immobiliengesellschaften betrug im Durchschnitt 47 Prozent, wobei die meisten Unternehmen per Ende 2016 eine Eigenkapitalquote von 40 bis 50 Prozent ausweisen. «Mit diesem hohen Eigenkapitalanteil verfügen die Schweizer Immobilienfirmen über krisenresistente Bilanzen und sind für künftige Marktkorrekturen gut gewappnet», betont Daniel Zaugg. So wurde im ersten Halbjahr 2017 eine rückläufige Nachfrage nach Mietflächen für Büros und Ladenlokalen verzeichnet.
Zudem verändern sich auch die Bedürfnisse des Marktes. Weit oben auf der Prioritätenliste von Investoren stehen derzeit unter anderem günstiger Wohnraum und spezifische Angebote für Studierende. Dazu kommt, dass die zunehmende Regulierungsdichte nun auch den Immobilienmarkt erreicht hat und ein nicht zu unterschätzendes Risiko darstellt. Zu diesem Zuwachs an Regulierungen haben unterschiedliche Entwicklungen beigetragen, zu erwähnen sind insbesondere strengere Raumplanungsgesetze und Bauauflagen, mögliche Beschränkungen für Personen aus dem Ausland, die Schweizer Liegenschaften erwerben möchten («Lex Koller»), verschärfte Eigenkapitalvorschriften in Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie oder die kürzere Frist zur Rückzahlungen von Hypothekarschulden.
Claudio Rudolf sieht aber trotzdem positiv in die Zukunft und hält fest: «Kurz- und mittelfristig wird sich das aktuelle Tiefzinsumfeld nicht signifikant ändern. Positive Kursentwicklungen – gepaart mit hohen Dividendenrenditen und günstigen Finanzierungskonditionen sowie auch der Mangel an Anlagealternativen – machen den Schweizer Immobiliensektor deshalb weiterhin sehr attraktiv.» (EY/mc/pg)
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