von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Jauslin, das Schützenareal bestehend aus Klinik, Hotel und Gastronomie ist neu in eine Betriebs- und eine Immobiliengesellschaft vollkommen getrennt. Die grosse wirtschaftliche Schnittmenge ist jetzt die Miete. Wie langfristig sind die Verträge?
Conrad Jauslin: Formal rechtlich sind die Mietverträge tatsächlich auf 10 Jahre terminiert, mit der Option auf Verlängerung um zwei Mal fünf Jahre. Diese Terminierung ist aber in erster Linie gesetzt, um beiden Seiten, dem Betrieb und der Immobiliengesellschaft, Sicherheit für die langfristige Nutzung der Liegenschaften zu garantieren und notwendige Anpassungen der Mietverträge einfacher zu handhaben. Dies ist vor dem Hintergrund der grossen Umbauprojekte wichtig.
Schützen Rheinfelden AG (Klinik und Hotelbetriebe) und Schützen Rheinfelden Immobilien AG werden ab Oktober sogar von einer Dachstiftung kontrolliert. Damit sind Übernahmen von Dritten oder ein Verkauf an Investoren mit betriebsfremden Ideen quasi ausgeschlossen. Bestand denn da tatsächlich eine Gefahr?
Nein. Nicht nur die potentielle Übernahme von Dritten war die Motivation für diese Lösung, sondern die Sicherung der Selbstständigkeit und der Kontinuität.
Die «Stiftung für psychosomatische, ganzheitliche Medizin Rheinfelden“ ist der bedeutendste Arbeitgeber der Region, wenn man von Feldschlösschen absieht. Wo arbeiten die meisten der gut 400 Mitarbeitenden?
Das Gesundheitswesen ist in Rheinfelden tatsächlich die grösste und bedeutendste Branche. Die vier grossen Betriebe sind unter dem Label „Rheinfelden medical“ organisiert und arbeiten bestens zusammen. Mit den über 2‘000 Mitarbeitenden arbeiten fast 30% der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in Rheinfelden im Gesundheitswesen. Im „Schützen“ arbeiten zwei Drittel der Mitarbeitenden im Klinikbereich; ein Drittel in der Hotellerie.
Ganzheitliche Medizin ist ja schon seit Jahren im Trend. Das sollte wohl die Betreibergesellschaft zu einem verlässlichen Mieter machen?
Ja, das ist sie.
Nimmt man die Mieterträge als Basis – im letzten Geschäftsjahr trotz Umbauten immerhin rund 2,5 Mio Franken – dann schlummern in den Buchwerten Ihrer fünf grossen Liegenschaften erhebliche stille Reserven. Würden Sie mir da zustimmen?
Vor dem Hintergrund der grossen Investitionen für die notwendigen Renovationsprojekte unserer Liegenschaften sind die Reserven absolut nötig.
Um- und Neubauten werden jetzt einiges an Geld kosten. Wann ist der letzte Stein gesetzt?
Nicht der Abschluss der Renovationsarbeiten steht im Vordergrund, sondern die richtige Abfolge der einzelnen Umbauprojekte, damit der Betrieb so wenig wie möglich beeinträchtigt wird und die Finanzierung sichergestellt ist. Dieses Jahr haben wir die Renovationen im Hotel Eden im Park und den Umbau Elsässerhof (die Klinikerweiterung) abgeschlossen. Nächstes Jahr wird der Umbau der Häuser an der Martinsgasse (die Administration) fertig werden. Im 2019/2020 steht das umfangreiche Renovationsprojekt Schützen an. Danach kann der Ersatzneubau Schiff ins Auge gefasst werden.
Lässt sich schon absehen, dass der Kostenrahmen eingehalten wird?
Die bauliche und gestalterische Erhaltung der wertvollen Bausubstanz unserer Liegenschaften steht bei allen Renovationsarbeiten im Vordergrund. Aufgrund ihres Alters muss trotz gewissenhafter Sondierungen und Planung immer mit Überraschungen auf der Baustelle gerechnet werden. So war zum Beispiel beim Hotel Eden im Park das volle Ausmass der Schäden im Schwimmbad erst nach Entfernung der alten Folie erkennbar und der Entscheid für die grundlegende Erneuerung der Küche erst aufgrund der Erkenntnisse der detaillierten Sondierungen während der Ausführungsplanung gefällt. Beim Umbau Elsässerhof führten etwa die Auflagen betreffend Brandschutz und Denkmalpflege in der Baubewilligung zu zusätzlichen baulichen Massnahmen.
Aufgrund der Erfahrungen beim Hotel Eden im Park und Elsässerhof, wo wegen der zusätzlich notwendigen Baumassnahmen das Budget während der Ausführung aufgestockt werden musste, rechnen wir beim anstehenden Umbau Schützen ebenfalls mit höheren Kosten als ursprünglich budgetiert waren. Obwohl der Kostenrahmen also nach oben angepasst werden musste, haben wir unsere Finanzen unter Kontrolle.
«Wir rechnen beim anstehenden Umbau Schützen ebenfalls mit höheren Kosten als ursprünglich budgetiert.»
Conrad Jauslin, VRP Schützen Rheinfelden Immobilien AG
Nach Abschluss der genannten Bauprojekte, voraussichtlich ab 2020, wird die Immobiliengesellschaft sechs Liegenschaften besitzen, und die Bruttonutzfläche wird um rund 1’000m² zugenommen haben. Wie stark wird die Personaldecke zunehmen?
Die zusätzliche Nutzfläche stellt in erster Linie eine qualitative Verbesserung dar, die nur marginal einen Zuwachs an Patientinnen und Patienten und Personal zur Folge haben wird.
Es gilt für die Schützen Rheinfelden Immobilien AG als strategisch sehr wichtig, dass Hotel Schützen, Hotel Eden im Park, Elsässerhof, Hotel Schiff am Rhein sowohl für Klinikzwecke als auch als Hotel genutzt werden kann. Aber steckt darin nicht auch eine Gefahr? Dass nämlich die Hotelgäste Krankenhausflair riechen?
Beim „Klinik in den Hotels-Konzept“ handelt es sich um den eigentlichen USP des Schützens. Gesunde und kranke Menschen unter demselben Dach beherbergen ist dabei die grosse Kunst. Intern besteht durchaus eine gewisse räumliche Trennung der beiden Bereiche. Die Patientinnen und Patienten schätzen das gesundheitsfördernde Ambiente und die Hotelgäste merken von den Patientinnen und Patienten in der Regel nicht viel.
Auch der Neubau des Hotels Schiff wird ähnlich wie der Vorgängerbau sehr wuchtig ausfallen. Dient er damit schon weithin sichtbar als Markenzeichen?
Das Markenzeichen der Schützen Rheinfelden AG ist die geschichtsträchtige, qualitativ hochstehende Bausubstanz in und nahe der Altstadt von Rheinfelden. Der Neubau Schiff erfüllt damit auch die Vorgaben der Denkmalpflege bezüglich der Rheinfelder Altstadt und stellt diesbezüglich eine Verbesserung der aktuellen Situation dar.
«Die Patientinnen und Patienten schätzen das gesundheitsfördernde Ambiente und die Hotelgäste merken von den Patientinnen und Patienten in der Regel nicht viel.»
Die sanfteste Überarbeitung erhält das Hotel Eden im Park. Spricht die Lage etwas weiter weg von der Innenstadt eher Hotel- oder Klinikgäste an?
So sanft war diese Überarbeitung wie erwähnt nicht. Sie spricht grundsätzlich beide Zielgruppen an. Unsere Gäste kommen hauptsächlich wegen dem Soleschwimmbad und der Restauration ins Hotel Eden im Park. Die Mehrheit der Zimmer steht den Patientinnen und Patienten zur Verfügung.
Wie hoch ist eigentlich der Brandschutzversicherungswert all dieser historischen Gebäude?
Es gibt selbstverständlich eine Einschätzung der Gebäudeversicherung für jede Liegenschaft. Der Brandschutz ist dabei nur ein Aspekt. Er spielt aber bei den Renovationsprojekten eine wichtige Rolle. Die seit 2015 neu geltenden Brandschutzvorschriften haben einen grossen Einfluss auf die technische Ausgestaltung im Detail und sind auch ein schwerwiegender Grund für die hohen Investitionskosten.
Wie wird verhindert, dass es darüber Streit gibt?
Sämtliche baulichen Veränderungen müssen von den Behörden, insbesondere der Brandschutzbehörden, im Vorfeld geprüft und baulich abgenommen werden. Es besteht somit kein Anlass für Differenzen.
Die Liegenschaft Eden im Park ist in gutem Zustand und weist grosse Landreserven und damit Ausbaupotential für die Zukunft auf…
Den Garten Eden haben wir in den letzten Jahren mit einem Kneipp-Parcours und einem Achtsamkeitsgarten und der Gartenrestauration aufgewertet. Er gehört in Rheinfelden und Umgebung zu den ganz schönen Parks. Den wollen wir bewahren. Wir haben diesen Park in den letzten Jahren arrondiert und das gesamte Eden-Areal stellt unsere Reserve für spätere Entwicklungen dar.
Zum Gesprächspartner:
Conrad Jauslin, 59 Jahre alt, ist aufgewachsen in Muttenz und seit 1991 wohnhaft in Basel ist verheiratet mit Cinzia Miracapillo Jauslin und Vater zweier Söhne. Er machte einen Dipl. Bauingenieur ETH/SIA, und promovierte zum Dr. sc. tec./PhD in Structural Engineering. Nach sieben Jahren Forschungstätigkeit an der EPF-Lausanne und an der Colorado State University in Fort Collins/USA ist er seit Jahrzehnten Verwaltungsratspräsident der Schützen Rheinfelden Immobilien AG und CEO der Jauslin Stebler AG, einem der grösseren Ingenieurunternehmen der Schweiz. Darüber hinaus ist Conrad Jauslin Mitglied der Raumplanungskommission der HKBB (Handelskammer beider Basel) und als Präsident in überparteilichen Interessensgruppen von lokaler und regionaler Bedeutung (Neutraler Quartierverein Bruderholz, Pro Herzstück Regio-S-Bahn) aktiv.
Zum Unternehmen:
Zum Schützen Rheinfelden gehören die Klinik Schützen und die Hotels und Restaurants Schützen, Eden im Park und Schiff am Rhein. Seit über 30 Jahren ist die Klinik Schützen in der deutschsprachigen Schweiz eine der führenden Privatkliniken für Psychosomatik, Psychiatrie und Psychotherapie und verfolgt einen ganzheitlichen medizinischen Ansatz. Mit dem «Klinik-im-Hotel»-Konzept werden gesunde und kranke Menschen unter dem gleichen Dach beherbergt. Diese Idee der Integration ist einzigartig und hat sich seit der Gründung 1982 bewährt. Heute werden insgesamt 450 Mitarbeitende beschäftigt. Die Schützen Rheinfelden Immobilien AG vermietet ihre Liegenschaften der Schützen Betriebs AG. Grossen Wert wird auf den Erhalt des Charakters der historischen Häuser und Liegenschaften gelegt. Das ist man der mit dem Wakkerpreis ausgezeichneten Stadt Rheinfelden schuldig.
