Zürich – Viel Kapital im Markt, stabile Preise in den favorisierten Lagen und eine anhaltend hohe Attraktivität für institutionelle Investoren ‒ das Immobilienjahr 2018 dürfte aus Anlegersicht gute Rahmenbedingungen mitbringen. Gleichzeitig üben die Digitalisierung, veränderte Nutzerbedürfnisse und die Demografie starken Einfluss auf die Branche aus.
Das Bedürfnis nach Flexibilität, Mobilität und Einfachheit, aber auch moderne Philosophien wie Sharing Economy bringen neue Wohn- und Arbeitsformen hervor. Entsprechend gewinnen Co-Working Spaces, Studentenwohnungen oder sogenanntes «Affordable Housing» laufend an Bedeutung – auch für Investoren. Überhöhte Kaufpreise im herkömmlichen Wohn- und Bürosegment und Unsicherheiten bei Detailhandelsliegenschaften könnten allerdings für eine Eintrübung sorgen. Diese Ergebnisse zeigt das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 von EY in der Schweiz.
Die seit Jahren anhaltende Niedrigzinsphase sollte gemäss Studie auch 2018 trotz vergleichsweise hoher Kaufpreise weiterhin zu ausreichenden Renditevorteilen gegenüber festverzinslichen Anlagen sorgen: 80 Prozent der Befragten sehen die Schweiz in der Binnensicht als attraktiven, weitere 17 Prozent sogar als sehr attraktiven Immobilien-Investmentmarkt. «Markenzeichen unseres Landes sind die wirtschaftliche Kraft in Verbindung mit einer nach wie vor soliden Rechtssicherheit und politischen Stabilität. Das macht die Schweiz zu einem der begehrten sicheren Häfen. Sie tut gut daran, für die günstigen Rahmenbedingungen Sorge zu tragen», sagt Daniel Zaugg, Partner und Sektorleiter Real Estate von EY in der Schweiz.
Büroimmobilien an Bestlagen stabil, aber stagnierend
So optimistisch die Befragten insgesamt sind, so sind die teilweise stark steigenden Preise trotzdem eine Herausforderung für den Markt. «Im gegenwärtigen Umfeld kommt es zu vereinzelten Übertreibungen», fasst Claudio Rudolf, Partner und Head Real Estate bei EY in der Schweiz zusammen. Mit dem Aufwärtstrend bei Anlageimmobilien könnte nun Schluss sein, die sinkenden Preise im exklusiven privaten Wohnsegment sind für Rudolf ein klares Signal. In der Umfrage erwarten 9 von 10 Befragten 2018 Preise, die sich auch an Top-Standorten seitwärts entwickeln. Gleichzeitig prägen junge und unkomplizierte Bürovermietungskonzepte wie das «Co-Working» derzeit den Büromarkt, sagen 7 von 10 Befragten. Mehr Einfachheit besticht auch im Hotelsegment: So werden Investitionsobjekte der Drei-Sterne-Kategorie nach Meinung von rund 80 Prozent in diesem Jahr attraktiver, während Luxushotels eher zu den Verlierern zählen.
Ballungszentren mit kleineren Wohnungen
Neben dem Büro- und Hotelsegment werden auch die Wohnungs- und Geschäftsimmobilien an Bestlagen als preisstabil gewertet. «Chancen auf zusätzliche Wertsteigerungen an Toplagen sehe ich jedoch aufgrund des Marktzyklus nicht», kommentiert Claudio Rudolf. Wohnimmobilien stehen bei 6 von 10 Befragten weiterhin im Fokus für Investitionen, bei 3 von 10 sind sie immerhin noch wichtig. Die regionalen Präferenzen verteilen sich dabei gleichmässig auf die Grosszentren Zürich, Basel, Bern sowie Luzern und Zug. Rudolf folgert daraus: «In diesen Regionen dürften Neubauwohnungen aufgrund der Preisentwicklung ‒ und auch weil die gesellschaftlichen Bedürfnisse in diese Richtung gehen ‒ tendenziell kleiner und effizienter gebaut werden».
Periphere Immobilien und Retailobjekte unter Druck
Ausserhalb der Bestlagen gilt für alle Nutzungsarten: Hier könnten Preiskorrekturen erfolgen, insbesondere für in die Jahre gekommene Objekte. Rechtzeitige Portfoliobereinigungen durch Verkäufe können hier Sinn machen. Insbesondere scheinen Detailhandelsimmobilien unter Druck zu sein, denn hier werden nach mehrheitlicher Ansicht (63 Prozent) die Preise sogar an bevorzugter Lage sinken. Gründe dafür sind der weiterhin starke Franken (Stichwort Einkaufstourismus) und der boomende Onlinehandel.
«Generell scheint sich der Schweizer Immobilienmarkt in einer Konsolidierungsphase zu befinden. Mit einem aktiveren Portfoliomanagement könnte aber wieder mehr Dynamik entstehen, so oder so wird die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung ihren Beitrag dazu leisten», so die Einschätzung von Claudio Rudolf.
Megatrend Digitalisierung
Einigkeit herrscht bei der Frage, welche Megatrends den Markt derzeit am meisten prägen. Zum einen ist das der fortschreitende demografische Wandel mit seinen Nachfrageverschiebungen, zum anderen ist es die Digitalisierung. Diese ist nach Meinung von rund 90 Prozent der Befragten definitiv auch in der Schweizer Immobilienwirtschaft angekommen. Vor allem das sogenannte «Building Information Modeling» (BIM), bei dem ein dreidimensionales Gebäudemodell inklusive Bauteil- und Prozessinformationen die Bauausführung und den späteren Betrieb verbessern kann, wird sich gemäss allen für die Studie befragten Marktteilnehmern mittelfristig als Planungsmethode in der Schweiz etablieren. In der Bewirtschaftung wiederum werden künftig sogenannte «Smart Real Estate»-Technologien eine Rolle spielen, sagen drei Viertel der Befragten. «Smart Real Estate verspricht mehr Effizienz, mehr Nachhaltigkeit und weniger laufende Kosten», erklärt Claudio Rudolf. Digitalisierung werde aber nicht nur die Immobilien selbst, sondern auch die Geschäftsmodelle der Immobilienunternehmen verändern, etwa mit digitalen Bieterverfahren oder Vermietungstools auf Basis der hochaktuellen Blockchain-Technologie.
Informationen zur Studie
Für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt von EY wurden wiederum Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Dies ist das achte jährliche Barometer der seit 2011 laufenden Reihe. An der Umfrage haben rund 30 der wichtigsten Schweizer Investoren teilgenommen, sie wurden im Oktober und November 2017 befragt. Das Barometer soll eine Einschätzung des Schweizer Immobilien-Investitionsmarktes im kommenden Jahr wiedergeben und zudem einen Ausblick auf die Strategie ermöglichen, die Investoren im kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen.
Über die globale EY-Organisation
Die globale EY-Organisation ist eine Marktführerin in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Rechtsberatung sowie in den Advisory Services. Wir fördern mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Dienstleistungen weltweit die Zuversicht und die Vertrauensbildung in die Finanzmärkte und die Volkswirtschaften. Für diese Herausforderung sind wir dank gut ausgebildeter Mitarbeitender, starker Teams sowie ausgezeichneter Dienstleistungen und Kundenbeziehungen bestens gerüstet. Building a better working world: Unser globales Versprechen ist es, gewinnbringend den Fortschritt voranzutreiben – für unsere Mitarbeitenden, unsere Kunden und die Gesellschaft.
Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden.
Die EY-Organisation ist in der Schweiz durch die Ernst & Young AG, Basel, an zehn Standorten sowie in Liechtenstein durch die Ernst & Young AG, Vaduz, vertreten. «EY» und «wir» beziehen sich in dieser Publikation auf die Ernst & Young AG, Basel, ein Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited
