Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Balzarini, das Halbjahresergebnis 2018 der PSP Swiss Property ist erfreulich ausgefallen. Der Reingewinn ist gegenüber der Vorjahresperiode um 68% auf 158.3 Millionen Franken und der operative Gewinn ohne Bewertungseffekte um 7% auf 85.6 Millionen angestiegen. Was waren die Gründe?
Giacomo Balzarini: Die Zunahme des operativen Gewinns resultierte in erster Linie aus gesteigerten Mieteinnahmen sowie einer Erhöhung der aktivierten Eigenleistungen, beides auch im Zusammenhang mit einem Portfoliokauf. Per 1. Februar 2018 haben wir von der Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. ein erstklassiges Immobilienportfolio mit neun repräsentativen Büroliegenschaften übernommen. Die Geschäftshäuser sind alle zentral gelegen und in einem hervorragenden Zustand. Die Akquisition passt strategisch bestens in unser bestehendes Anlageportfolio und stärkt die Stellung der PSP Swiss Property insbesondere in der Westschweiz. Zudem konnten wir den Finanzaufwand um CHF 1.5 Mio. auf CHF 11.5 Mio. senken. Der durchschnittliche Fremdkapitalzinssatz beläuft sich aktuell auf sehr tiefen 0.92%. Der Reingewinn von CHF 158.3 Mio. ist geprägt von einem positiven Bewertungseffekt des Immobilienportfolios im Umfang von CHF 91.5 Mio.; dies aufgrund von erfolgreichen Verhandlungen sowie eines leicht tieferen Diskontierungssatzes.
In den letzten zehn Jahren ist bei den Baubewilligungen vor allem der Mietwohnungsbau förmlich explodiert (+120%), während sich bei den Büroflächen nach einem rasanten Anstieg bis 2012 die Nachfrage nach Bewilligungen wieder abgekühlt hat. Wo sehen Sie in den kommenden Jahren den grössten Bedarf, wo die besten Investitionsmöglichkeiten?
Die grösste Nachfrage nach Büroimmobilien sehen wir genau dort, wo wir seit jeher unsere geografischen Schwerpunkte setzen: an zentralen Lagen in den Wirtschaftszentren. Da die Kaufpreise an diesen Standorten aufgrund des anhaltenden Anlagenotstandes vor allem bei institutionellen Investoren aber unverändert hoch sind, sehen wir die besten Investitionsmöglichkeiten nicht in erster Linie im Kauf zusätzlicher Liegenschaften, sondern im Ausbau und in der stetigen qualitativen Verbesserung unseres bestehenden Portfolios.
«Die grösste Nachfrage nach Büroimmobilien sehen wir genau dort, wo wir seit jeher unsere geografischen Schwerpunkte setzen: an zentralen Lagen in den Wirtschaftszentren.» Giacomo Balzarini, CEO PSP Swiss Property
Zudem sind wir mit mehreren grossen Umbauprojekten beschäftigt. So an bester Lage am Bahnhofplatz in Zürich mit einer Komplett-Renovation der bestehenden Büroflächen, die wir auf den neusten Stand der Technik bringen werden. Die Nachfrage ist erfreulich und die Flächen sind bereits vorvermietet. Ruby, ein modernes Hotel einer deutschen Hotel-Gruppe und No18, ein internationaler Co-working-Anbieter, werden dort Einsitz nehmen. Auch in Genf, an der Rue du Marché, vollziehen wir eine sehr erfolgreiche Umnutzung an zentralster Lage. Mit citizenM wird ein internationales Hotelunternehmen in eine ehemalige Büroliegenschaft ziehen.
Auch im Trend-Quartier Zürich-West sind wir aktiv. Hier werden wir bis 2021 unter anderem zwei in die Jahre gekommene Geschäftshäuser durch einen Büroneubau ersetzen und dabei rund CHF 130 Mio. investieren. Bereits jetzt stehen wir kurz vor dem Abschluss eines grösseren Mietvertrags mit einem namhaften Ankermieter.
Nicht zu vergessen ist der kürzlich fertiggestellte „Grosspeter-Tower“ in Basel. Der Neubau ist eines der markantesten Bauwerke der Stadt mit Hotel und modernsten Büroräumlichkeiten. Unlängst wurde das Hochhaus mit dem renommierten Schweizer Solarpreis ausgezeichnet. Mit der Vermietung sind wir sehr zufrieden. Mitte 2018 ist Bayer als Ankermieter eingezogen und kürzlich konnten mit der Migros Bank und dem Co-Working-Anbieter Spaces zwei weitere namhafte Mieter akquiriert werden.
Inwiefern ist das Überangebot auf dem Büroflächenmarkt für Sie ein Problem und wie gehen Sie damit um?
Eines vorweg: Wie so oft muss man auch beim Büroflächenangebot differenzieren, geografisch und qualitativ. In den für uns relevanten Teilmärkten – den wichtigsten Wirtschaftszentren der Schweiz – ist das Umfeld gar nicht so schlecht, vor allem wenn man qualitativ hochstehende Liegenschaften anbieten kann. Generell sind Überkapazitäten auf dem Markt und Leerstände für uns kein Problem, sondern eine Chance. Das mag auf den ersten Blick unlogisch erscheinen, ist es aber nicht. Statt Räumlichkeiten für Zwischennutzungen zur Verfügung zu stellen oder billig zu vermieten, damit kurzfristig etwas Geld hereinkommt, investieren wir lieber in Renovationen, Neubauten und unsere eigenen Entwicklungsprojekte. So steigern wir langfristig den Wert unseres Portfolios, und die Liegenschaften bleiben attraktiv. Mietausfälle nehmen wir während den Renovations- und Bauphasen bewusst in Kauf. Mieteinnahmen, auf die wir heute verzichten, können wir dank eines verbesserten Mietangebots in Zukunft mehr als kompensieren.
«Generell sind Überkapazitäten auf dem Markt und Leerstände für uns kein Problem, sondern eine Chance.»
Dabei lautet unsere Devise: „Näher am Markt, näher bei den Mietern“. Wer als Immobilieninvestor erfolgreich bleiben will, muss sich ständig dem Markt und den sich wandelnden Kundenbedürfnissen anpassen. Der Begriff «Kundenorientierung» wird im Dienstleistungsbereich vielleicht etwas inflationär verwendet; im Immobiliengeschäft sehen wir – vor allem angesichts der dynamischen Entwicklung von modernen Arbeitswelten – in der Ausrichtung auf die sehr spezifischen Bedürfnisse und Erwartungen der Kunden noch grosses Potenzial für massgeschneiderte und bedürfnisgerechte Lösungen. Dies bedingt, dass die bestehenden Mieter noch persönlicher betreut werden müssen. Und es heisst, dass man proaktiv mit neuen Konzepten und einem individuellen Approach auf potenzielle Neumieter zugehen muss.
Die an Bedeutung gewinnende Startup-Szene bringt mit neuen Anforderungen, wie zum Beispiel den Co-Working-Spaces, auch neue Möglichkeiten für die Immobiliennutzung. Welche Chancen sehen Sie hier für Ihr Unternehmen, wie sieht es bezüglich Marge und Nachhaltigkeit dieser neuen Angebote aus?
Co-Working ist ein Megatrend, der in der Schweiz schon längst Fahrt aufgenommen hat und auf den wir als einer der First Movers im Markt in einem frühen Stadium gesetzt haben. Es gibt derzeit kaum eine Arbeitsform und kaum ein Vermietungsmodell mit mehr Potenzial. Als Eigentümer zahlreicher Büroliegenschaften ist Co-Working für uns ein wichtiger Wachstumstreiber. Zwar betreiben wir selber keine Co-Working-Spaces, arbeiten aber seit vielen Jahren mit spezialisierten Unternehmen zusammen: In PSP-Liegenschaften bieten beispielsweise die spezialisierten Anbieter Westhive, Regus, Satellite Office, Spaces und Daycrunch Co-Working-Gelegenheiten an. Zudem wird der Premium-Co-Working-Anbieter No18 Ende 2019 in unserem totalsanierten Gebäude am Bahnhofplatz in Zürich einziehen. Verhandlungen für weitere Co-Working-Standorte laufen.
«Co-Working ist ein Megatrend. Es gibt derzeit kaum eine Arbeitsform und kaum ein Vermietungsmodell mit mehr Potenzial.»
Uns kommt zugute, dass wir seit Jahren das Ziel verfolgen, unseren Mietern individuell nutzbare, flexible Flächen in top Qualität sowie massgeschneiderte Produkte und Dienstleistungen anzubieten. Das ist genau das, was Co-Working-Anbieter suchen. Dank unseren langjährigen erfolgreichen Partnerschaften mit Co-Working-Betreibern sind wir logischerweise die erste Adresse, wenn diese Firmen Expansionspläne schmieden und weitere Standorte suchen. Hier profitieren wir auch davon, dass wir uns seit jeher auf qualitativ hochstehende Büroliegenschaften an 1a-Standorten konzentrieren; viele unserer Liegenschaften befinden sich genau dort, wo Co-Working-Anbieter vorzugsweise expandieren – in Innenstädten, bei Bahnhöfen, in Trend-Quartieren.
Dank Co-Working-Angeboten können wir unser Mietangebot weiter diversifizieren und die Gebäude noch besser auslasten. Da auch die Co-Working-Anbieter langfristig denken, gehen wir von nachhaltig attraktiven und stabilen Margen aus, auch wenn einzelne von ihnen kommen und gehen werden.
In welchen Regionen und Geschäftsbereichen sehen Sie für die nächste Zukunft das grösste Potential, neue Projekte zu entwickeln, und von welchen konjunkturellen Rahmenbedingungen gehen Sie dafür aus?
Wie erwähnt, sehen wir das grösste Potenzial in der Weiterentwicklung unserer bestehenden Areale und Projekte. Neue Projekte prüfen wir stets, wir legen aber Wert auf ein ausgewogenes Risikoprofil. Geografisch gesehen stehen für uns unverändert die wichtigsten und dynamischsten Wirtschaftsregionen der Schweiz im Vordergrund – Zürich, Basel, Genf, Lausanne und Bern. Da wir sehr langfristig denken und handeln und bei unseren Liegenschaften immer auf eine Top-Lage und höchste Qualität achten, sind die Schwankungen im Konjunkturverlauf für uns nur von untergeordneter Bedeutung.
Die Schweizerische Nationalbank befeuert mit ihrer Tiefzinspolitik auch die Attraktivität des Anlagemarktes für Immobilien-Renditeobjekte. Wie sind Sie vorbereitet für ein Ende der Tiefzinspolitik, welche Auswirkungen hat dieses Szenario auf die Struktur Ihres Anlageportfolios?
Wir beobachten die Zinsentwicklung natürlich sehr genau. Und dies nicht erst seit dem Beginn der Niedrigzinsphase. Deshalb bereiten wir uns auch auf alle Eventualitäten vor. Wir tun dies insbesondere, indem wir die Passivseite unserer Bilanz optimal diversifizieren und strategisch strukturieren. So sind von den rund 2,5 Mrd. Franken zinspflichtigem Fremdkapital 95% langfristige festverzinsliche Verbindlichkeiten; dies sind auf der einen Seite ausstehende Obligationen, auf der anderen Seite feste Kredite oder Kredite mit Zinssatz-Absicherungen. Aber die wichtigsten Elemente sind eine tiefe Verschuldung und eine hohe Bonität. Und mit einem Loan-to-value von unter 35% und Investment Grade Ratings von Moody’s und Fitch sind wir da bestens aufgestellt.
Natürlich hätten steigende Zinsen Auswirkungen auf die Bewertung unseres Immobilien-Portfolios. Dies, weil der externe Bewerter den Fair Value der Liegenschaften anhand der Discounted-Cashflow-Methode ermittelt. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass der zugrundeliegende Discount-Faktor nicht nur auf dem risikolosen Zinssatz basiert, sondern auch noch weitere Komponenten berücksichtigt, insbesondere allfällige Risikozuschläge entsprechend der Lage und Qualität der Objekte. Bei all den Diskussionen um ein mögliches Ende der Niedrigzinsphase darf man eines aber nicht vergessen: Der beste Schutz für ein Immobilien-Portfolio ist und bleibt eine hervorragende Lage und eine überdurchschnittliche Gebäudequalität der Liegenschaften, zusammen mit einer tiefen Verschuldung.
Auch der Immobilienmarkt wird zunehmend mit dem Thema Nachhaltigkeit konfrontiert. Welche Bedeutung hat Nachhaltigkeit beim Bau, bei Renovationen und beim Betrieb Ihrer Liegenschaften?
Das Thema Nachhaltigkeit beschäftigt uns seit vielen Jahren. Als Immobiliengesellschaft tragen wir auch dem Umfeld und der Umwelt gegenüber Verantwortung. Den grössten Einfluss in Sachen ökologischer Nachhaltigkeit haben wir beim laufenden Betrieb unserer Liegenschaften. Deshalb versuchen wir, den Energie- und Wasserverbrauch – aber auch die Abfallproduktion – messbar und dauerhaft zu minimieren. Zu diesem Zweck führen wir laufend betriebliche und technische Optimierungsmassnahmen durch. Wo immer möglich, ersetzen wir in unseren bestehenden Liegenschaften Ölheizungen, die besonders viel Energie verbrauchen, durch umweltschonendere Gas- und Wärmepumpenheizungen bzw. Fernwärmeanschlüsse. Die Verringerung des Energieverbrauchs und des CO2-Ausstosses ist denn auch ein integraler Bestandteil unserer Langfrist-Sanierungsplanung. In den letzten sieben Jahren ist es uns so gelungen, die spezifischen CO2-Emissionen um über 30% zu senken.
«In den letzten sieben Jahren ist es uns so gelungen, die spezifischen CO2-Emissionen um über 30% zu senken.»
Auch bei Neubauten versuchen wir, Massstäbe zu setzen, und zwar sowohl in Sachen Energieeffizienz als auch bei den verwendeten Materialien und in der Konstruktion. Nehmen wir den Grosspeter Tower in Basel. Dort haben wir mit 52 Erdsonden ein 250 Meter tief liegendes unterirdisches Reservoir erschlossen, welches im Sommer als Kälte- und im Winter als Wärmespeicher dient. Mit Wärmepumpen wird im Winter die Wärme aus dem Boden auf ein für die Beheizung nötiges Temperaturniveau gebracht. Dadurch kühlt sich der Boden im Verlauf des Winters ab, und diese Kälte kann dann wiederum im Sommer zur Kühlung verwendet werden – ein Kreislauf, der sich Jahr für Jahr wiederholt. Der Neubau produziert zudem durch eine vollintegrierte Photovoltaik-Anlage den für den Grundausbau benötigten Strom selbst.
Unsere Bemühungen in Sachen Umweltschutz und Nachhaltigkeit kommen auch unseren Mietern zugute. So sind beispielsweise die Heizkosten bei sanierten Gebäuden oder bei Neubauten markant niedriger als bei Liegenschaften mit umweltbelastenden Heizsystemen. Die Mieter profitieren somit bei unseren nachhaltigen Gebäuden von tieferen Nebenkosten. Für uns ist Nachhaltigkeit kein Schlagwort, sondern ein echtes Anliegen – das sich allerdings auch finanziell lohnt, für unsere Mieter und für uns. Langfristig zahlt sich die ökologische Nachhaltigkeit somit auch für unsere Investoren aus, die zudem immer mehr auf diesen Trend sensibilisiert sind und ihre Anlagepolitik entsprechend ausrichten.
Die Digitalisierung hat ein riesiges Potential, die Immobilienwirtschaft grundlegend zu verändern. Besitzern und Vermietern eröffnen sich hier neue Wege, an den Vermittlern vorbei. Wie beeinflusst das Ihre Geschäftsstrategie?
Wir sind bereits seit Jahren «digital unterwegs», und seit vergangenem Herbst mit einer selbstentwickelten App. Wir nennen die App «PSP-Insight». Sie ist primär ein intern genutztes Tool, um den Vermietungsprozess effizienter und pro-aktiver zu gestalten. Auf Seiten der Mieter steigen die Anforderungen an digitale Angebote während der Mietphase ebenfalls, und wir werden noch dieses Jahr erste Applikationen in dieser Richtung im Vermietungs- und Bewirtschaftungsprozess realisieren und laufend ausbauen. Gleiches gilt bei der technischen Bewirtschaftung unserer Liegenschaften. So haben wir bereits unsere Liegenschaften zentral vernetzt und ein weiteres Projekt lanciert, um aus dieser Vernetzung entstehendes Potenzial zu erschliessen.
Im Weiteren sind wir ständig dabei, mit Hilfe der Digitalisierung unsere Arbeitsprozesse zu optimieren, so etwa in der Administration; hier nähern wir uns beispielsweise Schritt für Schritt dem papierlosen Büro.
Ihre Aktie bewegt sich seit langer Zeit in einem relativ engen Band um die 90 CHF, obschon Sie das Portfolio aktiv umgestalten und einige Grossprojekte realisiert und in der Pipeline haben. Wie zufrieden sind Sie mit der Börsenbewertung des Unternehmens?
Die PSP-Aktie zeichnet sich seit dem IPO im Jahr 2000 durch eine überdurchschnittliche Wertentwicklung, eine moderate Volatilität und eine konstante und attraktive Ausschüttungsrendite aus. Dies sind genau die Eigenschaften, die unsere Zielaktionäre – in erster Linie langfristig orientierte institutionelle Investoren – suchen.
Der Gesprächspartner:
Giacomo Balzarini, Chief Executive Officer, 1968, lic. oec. publ., MBA
Herr Balzarini schloss seine betriebs- und volkswirtschaftlichen Studien an der Universität Zürich 1996 ab und erwarb 2002 einen MBA an der University of Chicago (Ill., USA).
Berufliche Tätigkeit: Herr Balzarini war von Mitte 1993 bis 1996 bei der Schweizerischen Bankgesellschaft in Zürich auf den Gebieten Firmenkundengeschäft und Business Development tätig. 1997 – 2006 arbeitete er bei der Schweizerischen Rückversicherungsgesellschaft in den Bereichen Risk- und Projektmanagement, Strategieentwicklung und Asset Management, zuletzt als Managing Director, verantwortlich für den Aufbau des indirekten, internationalen Immobilienportfolios. Herr Balzarini ist seit dem 1. Dezember 2006 bei PSP Swiss Property tätig.
Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen: Neben Mandaten in den Gruppengesellschaften der PSP Swiss Property AG verfügte Herr Balzarini am 31. Dezember 2017 über folgende nach der RLCG offenzulegenden Tätigkeiten, Funktionen und Ämter: Mitglied des Stiftungsrats der Ernst Göhner Stiftung, Zug, und Präsident des Verwaltungsrats der durch die Ernst Göhner Stiftung vollständig kontrollierten Seewarte Holding AG, Zug, und von deren Tochtergesellschaften Seewarte AG, Zürich, Seewarte Agrar AG, Zug, und Seewarte Romandie SA, Lausanne.
PSP Swiss Property
gehört zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Das Unternehmen besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von rund 7.3 Mrd. Schweizer Franken. Dabei handelt es sich grösstenteils um Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren des Landes. Die PSP Swiss Property AG (die Holdinggesellschaft) ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien seit März 2000 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt werden. PSP Swiss Property
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