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Zinserwartungen im Immobilien-Markt erneut gesunken

Von moneycab - 13:19

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Zürich – Die zweite Ausgabe des PwC Real Estate Investor Survey mit Schweizer Zahlen gibt Auskunft über die Renditen und Vermietungsparameter, die Kalkulationsmethodik des Nettoertrags und die Zinserwartungen der wichtigsten Immobilieninvestoren der Schweiz. Die Renditen erlebten in den letzten sechs Monaten einen weiteren Rückgang über alle drei Bereiche (Wohnen, Büro und Verkauf). Das erwartete Mietwachstum bleibt stabil bei null im Wohnbereich, einem leichten Rückgang in ausgewählten Büromärkten sowie einer durchwegs rückläufigen Entwicklung bei Verkaufsimmobilien in allen Städten.

Im Fokus der Studie stand wie bei der ersten Ausgabe die Zins- und Ertragsentwicklung von Immobilienanlagen. Dazu wurden Einschätzungen zum wichtigen Risiko- und Renditeindikator, dem All Risk Yield (ARY; Nettorendite) für die neun grössten Schweizer Städte sowie Schweizer Regionen abgefragt. Die Untersuchung des Schweizer Immobilienmarktes deckt die Segmente Wohnen, Büro und Verkauf ab. Der Teil zum Deutschen Markt konzentriert sich auf die Bereiche Büro, Verkauf und Logistik. Dies zeigt, dass Investitionen in Wohnimmobilien in der Schweiz sehr beliebt sind, während sie in Deutschland nach wie vor eine Nische bleiben. Der Logistikmarkt hingegen geniesst in Deutschland eine grosse Bedeutung.

Wohnimmobilien: Zürich und Genf nach wie vor mit tiefsten Renditen
Die Investoren sahen über die letzten sechs Monate einen Rückgang der Nettorenditen in sämtlichen Städten sowie einem Grossteil der Regionen. Dies betrifft insbesondere städtische «Core»-Wohnimmobilien, für welche mit durchschnittlich 25 Basispunkten (bps) weniger ARY gerechnet wird. Ein ähnliches Bild zeigt sich in den Regionen, bei welchen die Kompression des ARY für «Core»-Objekte durchschnittlich 9 bps beträgt. Die tiefsten Renditen im «Core» Bereich weist nach wie vor die Stadt Zürich auf (2,2 % ARY), gefolgt von Genf (2,3 %). Durchschnittliche Wohnliegenschaften werden in Zürich und Genf je mit 2,8 % ARY bewertet. Das Mittelfeld bilden die Städte Basel, Bern, Lausanne und Winterthur mit durchschnittlichen Nettorenditen von 3,1 %, gefolgt von Luzern, St. Gallen und Lugano mit rund 10 bps höheren ARY. Auch im Regionenvergleich schwingt Zürich mit einem durchschnittlichen ARY von 3,2 % obenaus und konnte den Abstand auf die Genferseeregion (3,4 %) in den letzten sechs Monaten leicht erhöhen.

Büroimmobilien: Kompression in allen Teilmärkten
Auch im Büromarkt waren Rückgänge der Nettorenditen zu beobachten. In den Städten waren davon besonders Immobilien mit höherem Risiko betroffen; der Maximum ARY fiel um durchschnittlich 39 bps. In den Regionen waren es die Toplagen, die durchschnittlich zu 30 bps tieferen Nettorenditen bewertet wurden. Die Städte Zürich und Genf verzeichnen abermals die tiefsten ARY mit 2,4 % bzw. 2,5 %. Direkt dahinter platziert sich mit 2,6 % Minimum ARY die Stadt Zug, für die in dieser Ausgabe erstmals Einschätzungen erhoben wurden. Bei den Regionen platziert sich Zürich mit 3,4 % vor der Zentralschweiz (3,5 %). Das erwartete Mietzinswachstum wird insgesamt merklich weniger negativ gesehen als noch vor sechs Monaten. Allerdings erwarten die Investoren nach wie vor Rückgänge der Mieten in den meisten Städten und sämtlichen Regionen.

Retail: Weniger Pessimismus beim Mietzinswachstum
Einzig die Spitzenimmobilien an den Toplagen in Zürich, Genf und Lugano weisen stabile Nettorenditen auf. Für die restlichen Teilmärkte werden durchwegs deutliche Rückgänge beobachtet: -26 bps für durchschnittliche Immobilien in den grossen Schweizer Städten und -46 bps in den Regionen. Die Städte Zürich und Genf bleiben an der Spitze mit Mindestrenditen von 2,4 % und 2,5 %. Das Mittelfeld um Basel, Lausanne und Luzern erlebte allerdings eine deutlich stärkere Kompression der Renditen und rückt rund 20-30 bps näher an die Spitze. Während die Investoren vor sechs Monaten noch ein Rückgang der Mietzinsen um -2 % bis -4 % erwarteten, haben sich die Prognosen auf aktuell rund -1 % für die meisten Städte verbessert.

Investoren sehen erste Anzeichen eines näher rückenden Abschwungs
Die grosse Mehrheit der Investoren ist sich einig, dass mittelfristig ein Abschwung bevorsteht: Eine mögliche Zinswende, das Überangebot an Flächen in unterdurchschnittlichen Lagen bei stagnierender Nachfrage, der anhaltende Anlagedruck sowie die unberechenbaren geopolitischen Risiken sind deutliche Anzeichen. Während tiefgreifende, strukturelle Veränderungen verfrüht wären, ist eine Tendenz zu erhöhter Vorsicht auszumachen. Die Investoren werden selektiver bei der Akquisition neuer Objekte und versuchen durch Qualität zusätzliche Robustheit in ihr Portfolio zu bringen. (PwC/mc/pg)

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