Hamburg – Es ist einer der grössten Hebel für das Erreichen des gesteckten Klimaziele: Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien. Plus minus zwanzig Millionen Wohnungen müssen landauf landab fit gemacht werden. Dämmung der Aussenfassade, neue Fenster und Türen oder eine energieeffiziente Heizung: Massnahmen zur Umsetzung gibt es viele.
Von Stephan Gerlach, Gerlach Immobilien Gruppe
Mehr und mehr Zünglein an der Waage werden in diesem Prozess die Banken als Finanzierungspartner. Was passiert, wenn bei einer Sanierung 1,8 Mio. EUR kurzfristig trotz unterschriebenen Term-Sheet gestrichen werden, zeigt ein Projekt aus der Metropolregion Hamburg. Genauer gesagt am Standort Pinneberg (43.000 Einwohner), nördlich der zweigrössten Stadt Deutschlands. Wie ging der zuständige Entwickler Gerlach Immobilien Gruppe vor, um das Projekt autark und bankenunabhängig zu retten?
Ausgangslage: Immobiliensanierung im Hamburger Speckgürtel
Aber von Beginn an: Im Frühjahr 2025 erwarb die Gerlach Immobilien Gruppe ein bereits aufgeteiltes Wohnensemble in Pinneberg. Die wachsende Mittelstadt im Hamburger Umland zählt rund 43.000 Einwohner. Kauf- und Mietpreise sind meist günstiger als auf Hamburger Stadtgebiet. Etwa 30 Autominuten trennen das ruhige Vorstadtleben von der pulsierenden Hamburger City.
Die Immobilie aus dem Baujahr 1965 liegt in einer ruhigen Sackgasse mit Wendehammer und verfügt über eine sehr gute Anbindung an die A23 sowie die S-Bahn-Linie S3. Das Objekt umfasst 18 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von etwa 1.220 Quadratmetern auf einem rund 2.500 Quadratmeter großen Grundstück. Alter Baumbestand inklusive.
Der Wohnungsmix reicht von klassischen 66m2- bis 85m2-Wohnungen bis hin zu drei Mikroapartments mit 20m2 bis 30m2. Vorhanden Balkone, ein Wärmedämmverbundsystem, Fernwärmeanschluss sowie eine Energieeffizienzklasse C (Endenergieverbrauch 80 kWh/m²a) bilden eine solide Ausgangsbasis. Die jährliche Nettokaltmiete lag bei Übergabe bei rund 130.000 Euro. Inklusive Stellplätzen und Garagen.
Der Bruch: Bank zieht Finanzierung kurzfristig zurück
Trotz eines bereits unterzeichneten Term Sheets strich die finanzierende Bank kurz vor Auszahlung die Bereitstellung des vorgesehenen Projektkredits in Höhe von 1,8 Millionen Euro. Hintergrund: Keine objektspezifische Neubewertung. Sondern eine strategische Entscheidung des Instituts, Projektfinanzierungen generell nicht weiterzuführen.
Für das Projekt hatte dies gravierende Folgen: Das ursprünglich geplante Finanzierungskonzept aus Bankdarlehen und rund 650.000 Euro Eigenkapital war nicht mehr umsetzbar. Die Kaufpreiszahlung stand unmittelbar bevor, vorbereitende Maßnahmen waren bereits eingeleitet. Für Mieter bedeutete die Situation vorübergehende Unsicherheit, für den Projektentwickler erheblichen Zeitdruck.
Agile Finanzierung innerhalb von 14 Tagen
Statt das Projekt auf Eis zu legen, entschied sich die Gerlach Immobilien Gruppe für einen neuen und geglückten Weg. Über ein unabhängiges Beteiligungsmodell konnte innerhalb von zwei Wochen eine neue Finanzierungsstruktur aufgebaut werden. Kernbestandteil war eine Anleihe in Höhe von 1,4 Millionen Euro, die vollständig durch externe Investoren aus dem bestehenden Netzwerk gezeichnet wurde. Das verbleibende Kapital stellte ein Tochterunternehmen, die Hanseatische Invest eG bereit.
Wohnkomplex in Pinneberg: Der Bestand aus den 1960er-Jahren wurde nach dem kurzfristigen Rückzug der Bankfinanzierung zum Stresstest für alternative Kapitalstrukturen und resilient geplante Projektentwicklung. © Gerlach Immobilien Gruppe.
Damit war die vollständige Kaufpreiszahlung gesichert und die Projektumsetzung gewährleistet. Der Fall zeigt exemplarisch, wie schnell selbst formell zugesagte Bankfinanzierungen entfallen können. Und wie wichtig krisenfeste Finanzierungsinstrumente in der komplexen Marktlage geworden sind.
Projektstrategie und geplante Massnahmen
Neben Ankaufnebenkosten von rund 300.000 Euro sind Investitionen von etwa 350.000 Euro vorgesehen, die gezielt in die Wertentwicklung des Bestands fliessen. Dazu zählen:
– Modernisierung von Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen,
– Renovierung frei werdender Wohnungen,
– Nachgenehmigung von drei kleinen Souterrain-Apartments.
Weitere Massnahmen wie Fassadenanstrich und Erneuerung der Hauselektrik sind bewusst zeitlich nachgelagert. Umgesetzt werden diese Schritte nach Verkauf aller Einheiten über die WEG-Rücklage. Dies ermöglicht eine steuerlich effiziente Struktur und entlastet die einzelnen Erwerber.
Schnelle Vermarktung durch vorbereiteten Vertrieb
Da das Objekt bereits vor dem Ankauf ausgewählten Bestandskunden vorgestellt worden war, konnte unmittelbar nach Closing mit der Vermarktung begonnen werden. Bereits 14 Tage später wurde der erste Kaufvertrag beurkundet. Alle 18 Einheiten werden als Kapitalanlage veräussert, begleitet durch ein integriertes Vertriebs- und Betreuungskonzept.
Zentrales Learning: Banken-Resilienz ermöglicht „win-win“-Situationen
Das Projekt in Pinneberg verdeutlicht, wie stark sich die Rahmenbedingungen für Bestandsentwicklung verändert haben. Selbst als sicher geltende Bankfinanzierungen können kurzfristig entfallen.
Innovative Finanzierungsmodelle, belastbare Investorennetzwerke und flexible Strukturen werden damit zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Für die Sanierung des Gebäudebestands und damit für die Erreichung der Klimaziele ist diese Entwicklung prägend. Davon profitieren Investoren, Mieter und Eigentümer gleichermassen. (Gerlach/mc/hfu)
| Über den Autor Stephan Gerlach Stephan Gerlach ist Geschäftsführer der Hamburger Gerlach Immobilien Gruppe und SPIEGEL-Beststeller-Autor. Sein Unternehmen kauft und saniert Mehrfamilienhäuser aus dem Bestand. Die sanierten Immobilien werden danach an Anleger verkauft. Seit der Gründung 2018 hat Gerlach Immobilien rund 1.000 Wohnungen verkauft. Im vergangenen Jahr machte das Unternehmen einen Umsatz von 45 Millionen Euro. |