Zürich – Die neuen Basel-III-Regeln könnten bei Rendite- und Projektfinanzierungen eine Milliardenlücke öffnen. Alternative Kapitalgeber wie Versicherungen können sie teilweise schliessen.
Die seit Anfang 2025 geltenden Basel-III-Vorgaben verändern die Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Eine von MoneyPark in Auftrag gegebene Masterarbeit am Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern zeigt: Während selbstbewohntes Wohneigentum für Banken attraktiv bleibt und regulatorisch teilweise entlastet wird, geraten Renditeliegenschaften sowie Promotions- und Projektentwicklungsfinanzierungen stärker unter Druck. Sie binden mehr Kapital und werden damit für Banken weniger interessant.
Die Modellrechnung basiert auf einem jährlich relevanten Wohnhypothekarvolumen von rund 218 Milliarden Franken. Davon entfallen 158 Milliarden Franken auf die Refinanzierung bestehender Hypotheken und 60 Milliarden auf Neufinanzierungen. Die regulatorische Belastung verteilt sich dabei sehr unterschiedlich auf die einzelnen Segmente. Während selbstbewohntes Wohneigentum in der Modellrechnung kapitalentlastend wirkt, entsteht bei Renditeliegenschaften sowie Promotions- und Projektentwicklungsfinanzierungen zusätzlicher Kapitalbedarf. Ohne Gegenmassnahmen könnte in den stärker belasteten Segmenten theoretisch eine Finanzierungslücke von rund 48 Milliarden Franken pro Jahr entstehen.
In der Praxis dürften die Banken einen Teil dieser Belastung durch höhere Margen, tiefere Belehnungsgrenzen und eine gezielte Auswahl besonders attraktiver Kundinnen und Kunden auffangen. Unter der Annahme, dass sie 50 bis 75 Prozent der Mehrbelastung kompensieren können, verbleibt gemäss Studie eine mögliche Finanzierungslücke von 12 bis 24 Milliarden Franken jährlich. Eine generelle Kreditklemme im Schweizer Hypothekarmarkt erwartet MoneyPark allerdings nicht.
Banken bevorzugen selbstbewohntes Wohneigentum
Erste Verschiebungen in den Hypothekarportfolios sind bereits erkennbar. 2025 erhöhte sich der Anteil der Neuhypotheken für selbstbewohntes Wohneigentum gegenüber dem Vorjahr um rund vier Prozentpunkte – zulasten der Ausleihungen an Bauträger und Immobilienentwickler. Drei Viertel der 50 befragten Banken haben ihre Neufinanzierungsstrategie in den vergangenen zwei Jahren zugunsten des selbstbewohnten Wohneigentums angepasst.
Bei 61 Prozent der Institute nahm dessen Anteil am Hypothekarportfolio in den Jahren 2024 und 2025 zu. Gleichzeitig meldeten 74 Prozent einen rückläufigen Anteil bei Projektentwicklungsfinanzierungen. Auch bei Renditeliegenschaften zeigt sich eine neutrale bis leicht rückläufige Entwicklung.
Basel III ist dabei nicht der einzige Grund für die selektivere Kreditvergabe. 84 Prozent der befragten Banken nennen die Liquiditätsanforderungen und ihre Refinanzierungsstruktur als wesentliche Einschränkung. Für 72 Prozent spielen zudem die gestiegenen Refinanzierungskosten eine wichtige Rolle. Der Wettbewerb um Kundeneinlagen und Spargelder dürfte sich dadurch weiter verschärfen.
Die höhere Belastung schlägt sich auch in den Preisen nieder. Bei Renditeliegenschaften verlangt die Mehrheit der Banken gegenüber selbstbewohntem Wohneigentum einen Margenaufschlag von bis zu 25 Basispunkten. Bei Promotionsfinanzierungen fallen die Zuschläge deutlich höher aus. Nur fünf Prozent der Institute können solche Kredite noch zu Standardkonditionen anbieten.
Versicherungen und Pensionskassen als Kapitalgeber
Die Entwicklung ist besonders relevant, weil Promotions- und Projektfinanzierungen am Anfang der Immobilien-Wertschöpfungskette stehen. Werden sie teurer oder nur noch bei tieferen Belehnungen und höheren Eigenmitteln angeboten, könnte dies die Schaffung zusätzlichen Wohnraums erschweren. «Die entscheidende Frage ist deshalb nicht, ob im Schweizer Hypothekarmarkt insgesamt genügend Kapital vorhanden ist, sondern ob es dort zur Verfügung steht, wo es benötigt wird», sagt Besnik Salihaj, Co-Autor der Masterarbeit und Key Account Manager bei MoneyPark.
«Wenn sich Banken stärker auf risikoärmere Standardfinanzierungen konzentrieren, gewinnen alternative Finanzierungsquellen gerade für Immobilienentwicklungen an Bedeutung.» Versicherungen, Pensionskassen, Fonds und weitere institutionelle Kapitalgeber könnten einen Teil der entstehenden Finanzierungslücke schliessen. Gerade für Pensionskassen, aber auch andere institutionelle Anleger wie Krankenversicherer oder Gebäudeversicherungen könnte die Adjustierung der Hypothekarportfolios von Banken eine Chance sein, um in die Anlageklasse Hypotheken einzusteigen oder ihre bestehenden Hypothekarportfolios auszubauen. Pensionskassen haben das gehaltene Hypothekarvolumen in den letzten zehn Jahren von 14 auf 34 Mrd. Franken im Jahr 2025 ausgebaut. Dies, obwohl erst rund 40% der Schweizer Vorsorgeeinrichtungen direkt in Hypotheken investieren.
Eine Verschiebung zu Nichtbanken-Finanzierern beobachten auch die befragten Banken. Bei Renditeliegenschaften stellen 64% zumindest vereinzelt eine solche Verlagerung fest. Bei Promotions- und Projektentwicklungsfinanzierungen ist sie bislang weniger ausgeprägt. Eine vollständige Kompensation eines reduzierten Bankkreditangebots durch alternative Kapitalgeber erscheint deshalb kurzfristig nicht realistisch. Mittelfristig dürfte sich der Immobilienfinanzierungsmarkt jedoch weiter diversifizieren. (mc/pg)