von Patrick Gunti
Seit Anfang Mai steht Dieter Kräuchi an der Spitze von Novavest Real Estate. Der neue CEO übernimmt ein Unternehmen mit gewachsener Struktur, solider Ertragsbasis und klarer Ausrichtung auf Wohnimmobilien – will das Profil aber zugleich schärfen und neues Wachstum ermöglichen. Im ersten Halbjahr steigerte Novavest den Gewinn deutlich, verkaufte mehrere Liegenschaften und reduzierte die Verschuldung. Im Interview spricht Kräuchi über seine ersten Monate im Amt, die operative Ertragskraft des Portfolios, künftige Akquisitionen, die breite geografische Diversifikation und die Frage, welche Rolle Novavest angesichts der Wohnungsknappheit und der alternden Bevölkerung spielen will.
Moneycab.com: Herr Kräuchi, Sie sind seit Anfang Mai CEO von Novavest. Wo haben Sie in den ersten drei Monaten die Schwerpunkte gesetzt?
Dieter Kräuchi: In der ersten Phase ging es darum, das Team, die Abläufe und das Portfolio kennen zu lernen. Zudem mit dem Verwaltungsrat den Rahmen und das Vorgehen für die weitere Umsetzung der Strategie zu definieren und die für 2026 gesetzten Zielsetzungen konsequent zu verfolgen und zu erreichen.
Sie haben die Nachfolge von Peter Mettler angetreten, der das Unternehmen seit der Gründung vor 14 Jahren massgeblich geprägt hat. Wo wollen Sie eigene Akzente setzen?
Peter Mettler hat zusammen mit dem CFO Fabio Gmür und den Teams von Nova Property Fund Management ausserordentliches für die Novavest Real Estate AG geleistet. Nun geht es darum, die Novavest weiterzuentwickeln. Weiterentwickeln heisst Bestätigung und Schärfung des Profils der Novavest als Wohnungsanbieter für Jung und Alt und ein sorgfältiges auf Opportunitäten basiertes
Wachstum anzustreben. Die Herausforderung dabei ist, die Kernpunkte – quasi die DNA – der Novavest wie die jährliche attraktive Ausschüttung für die Aktionäre und gleichzeitig ein stabiles und breit diversifiziertes Portfolio beizubehalten. Auf diesen Elementen liegt mein Fokus für die nächsten Jahre.
«Es geht nun darum, die Novavest weiterzuentwickeln. Weiterentwickeln heisst Bestätigung und Schärfung des Profils der Novavest als Wohnungsanbieter für Jung und Alt und ein sorgfältiges auf Opportunitäten basiertes Wachstum anzustreben.»
Dieter Kräuchi, CEO Novavest Real Estate AG
Novavest hat den Gewinn im ersten Halbjahr deutlich gesteigert, während die Mieterträge aufgrund der Immobilienverkäufe leicht zurückgingen. Was waren die entscheidenden Treiber für die Ergebnisverbesserung?
Wir haben das explizit für den Halbjahresabschluss analysiert. Like-for-Like, d.h. unter Ausklammerung der verkauften Liegenschaften, sind die Mieterträge um sehr gute 3.1% gestiegen. In der Neubewertung der Liegenschaften stammen 55% der wertpositiven Effekte aus dem Asset Management. Dazu zählen beispielsweise Leerstandabbau, Mietvertragserneuerungen, Umlage von Investitionen und so weiter und so fort. Zusammen mit den erfolgreichen Abverkäufen bei Preisen über der Bewertung zeigt sich eine starke handwerkliche Leistung im Asset Management. Das führte zu den breit abgestützten Ergebnisverbesserungen.
Knapp drei Millionen Franken des Halbjahresgewinns stammen aus der Auflösung des negativen Goodwills. Wie beurteilen Sie die Ertragskraft des Unternehmens, wenn man diesen Effekt herausrechnet?
Wir stellen unser Ergebnis sehr transparent dar. Die Auflösung des negativen Goodwills über 5 Jahre ist ein Bestandteil der erfolgreichen Fusion mit der SenioResidenz AG im Jahr 2024 und wird auch noch bis ins Jahr 2029 unser Resultat jeweils positiv beeinflussen. Entscheidend für die Ertragskraft des Portfolios ist, wie bereits erwähnt, die konsequente tägliche Arbeit an unseren Immobilien. Daraus entsteht eine nachhaltige operative Ertragskraft, die wir durch aktives Asset- und Portfoliomanagement kontinuierlich weiter stärken. Dazu gehört auch, Liegenschaften selektiv zu verkaufen, wenn wir deren Wertpotenzial als weitgehend ausgeschöpft ansehen. Die erzielten Fortschritte und das Ergebnis bestätigen aus unserer Sicht die nachhaltig gute operative Ertragskraft des Unternehmens.
Die Neubewertungen steuerten weitere sechs Millionen Franken zum Ergebnis bei, gleichzeitig sank der durchschnittliche Diskontierungssatz nur um 2 Basispunkte. Was treibt die höheren Bewertungen derzeit stärker: das Zinsumfeld oder verbesserte Erträge und Perspektiven der einzelnen Immobilien?
Die Diskontierungssätze sind im Gesamtrahmen nur um 2 Basispunkte gesenkt worden. Das widerspiegelt die unsichere und verharrende Zinssituation. Wie bereits ausgeführt, sind 55% der positiven Bewertungseffekte auf Verbesserungen bei den Liegenschaften im Portfolio zurückzuführen.
Novavest hat im ersten Halbjahr gleich sieben Liegenschaften für insgesamt rund 75 Millionen Franken verkauft und dabei 3,6 Millionen Gewinn erzielt. Woran erkennen Sie, dass eine Immobilie ihren Ertrags- und Wertzenit erreicht hat und ein Verkauf sinnvoller ist als eine weitere Entwicklung?
Die Hauptkriterien für einen Verkaufsentscheid sind
- Nur noch geringe Differenz und Potenzial zwischen Marktmiete und Ist-Miete, was sich besonders auch bei Wiedervermietungen zeigt
- Fehlende Umlegbarkeit zukünftiger Erneuerungsinvestitionen, besonders vor dem Hintergrund der Marktmiete
- Möglichkeit der Optimierung der Portfolioqualität insbesondere bei der Lageausprägung aber auch bei anderen Faktoren
Durch diese Verkäufe ist das Portfolio von gut einer Milliarde auf 946 Millionen Franken geschrumpft. Ist diese kleinere Bilanzsumme nur eine Zwischenstation?
Ja, aber eine gute Zwischenstation. Effekte wie Skalierung und Diversifikation spielen auch aus der Sicht der Aktionäre bei ihren Anlageentscheiden eine wichtige Rolle. Dem wollen wir zukünftig auch wieder mit gezieltem und sorgfältigem Wachstum Rechnung tragen.
Die Fremdbelehnung haben Sie auf 48,8 Prozent gesenkt, das Hypothekarvolumen um mehr als 55 Millionen Franken reduziert. Haben Sie damit bewusst finanziellen Spielraum für die nächste Akquisitionsphase geschaffen?
Damit gehen mehrere Ziele und Effekte einher. Wir verbessern unser Risikoprofil, erleichtern die Refinanzierung von bestehenden Finanzierungen und – richtig – wir schaffen uns Spielraum für ein rasches Umsetzen von guten Mehrwertopportunitäten. Dabei präsentieren wir uns zunehmend als umsetzungsstarker und verlässlicher Partner.
«Wir verbessern unser Risikoprofil, erleichtern die Refinanzierung von bestehenden Finanzierungen und wir schaffen uns Spielraum für ein rasches Umsetzen von guten Mehrwertopportunitäten.»
Novavest besitzt 62 Liegenschaften in 16 Kantonen. Ist diese breite geografische Diversifikation weiterhin gewollt, oder möchten Sie das Portfolio künftig stärker auf bestimmte Städte und Agglomerationen konzentrieren?
Diese Breite ist gewollt und ich erachte sie als ein klares Differenzierungsmerkmal der Novavest im Vergleich zu anderen Immobiliengesellschaften. Selbstverständlich schauen wir uns regelmässig die Struktur des Portfolios und die Positionierung der einzelnen Liegenschaften an und setzen Möglichkeiten zur Verbesserung konsequent um.
Der Wohnraum in der Schweiz ist knapp. 2025 lag die landesweite Leerwohnungsquote bei gerade mal einem Prozent. Ist Wohnungsknappheit für einen Immobilieninvestor vor allem eine attraktive Marktsituation – oder wächst damit auch die Verantwortung, zusätzliches und bezahlbares Angebot zu schaffen?
Gerade, weil wir so einen breit diversifizierten Bestand haben, wissen wir wie es ist, wenn die Knappheit mal nicht so gross ist und die Ertragsschritte bei der Wiedervermietung erarbeitet werden müssen. Grundsätzlich herrscht aber auch eine attraktive Marktsituation vor und die ist und bleibt interessant im Vergleich zu anderen Anlagekategorien.
Was das Angebot an bezahlbarem Wohnraum angeht, so können und wollen Immobilieninvestoren hierzu einen wichtigen Beitrag leisten. Voraussetzung dafür sind jedoch verlässliche regulatorische und planerische Rahmenbedingungen, die entsprechende Investitionen ermöglichen und fördern.
«Was das Angebot an bezahlbarem Wohnraum angeht, so können und wollen Immobilieninvestoren hierzu einen wichtigen Beitrag leisten.»
«Wohnen für Jung und Alt» ist Ihr strategischer Schwerpunkt. Trotzdem ist der Wohnanteil an den Soll-Mieterträgen durch die Verkäufe von 59 auf 56 Prozent gesunken. Wollen Sie den Wohnanteil künftig deutlich über die strategische Mindestmarke von 50 Prozent hinaus erhöhen?
Das ist ein temporärer Effekt. Unseren Wohnanteil am Portfolio möchten wir mittel- bis langfristig wieder bei rund 60 % oder leicht darüber einpendeln.
«Die Breite der Wohnangebote für ältere Menschen, die unterschiedliche Bedürfnisse haben, ist für unsere Immobilieninvestments zentral.»
Zum Konzept «Wohnen für Jung und Alt» gehören auch Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen. Die Alterung der Bevölkerung schafft zwar Nachfrage, gleichzeitig steht der Pflegebereich finanziell und regulatorisch unter Druck. Wie attraktiv ist dieses Segment für einen Immobilieninvestor heute tatsächlich?
Wir investieren einen Teil unseres Portfolios in Immobilien, die attraktive und barrierefreie Wohnformen auch für Personen ab 65/70+ bis ins hohe Alter ermöglichen. Dieses Segment bearbeiten wir aber ebenfalls breit gefächert, sodass es Immobilien mit verschiedenen Alterswohnungen, Seniorenresidenzen, Alters-Wohnplätze oder betreute Wohnformen umfasst. Damit unterstützen wir auch das Ziel, Mitmenschen im letzten Lebensabschnitt so lange wie irgendwie möglich in einer gewohnten Umgebung zu belassen und einem Lebenspartner / einer Lebenspartnerin einen einfachen Zugang zu ermöglichen. Die Breite der Wohnangebote für ältere Menschen, die unterschiedliche Bedürfnisse haben, ist für unsere Immobilieninvestments zentral.