Zürich – Die neueste Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2026 zeigt klar: 98% der befragten Immobilieninvestoren betrachten die Schweiz über die kommenden Monate weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen (2025: 93%). Die stabile Wirtschaft, hohe Rechtssicherheit und die trotz geopolitischer Veränderungen robuste Standortqualität festigen die Rolle der Schweiz im internationalen Vergleich als sicherer Anlagehafen. Während bei der vorjährigen Umfrage noch 35% der Investoren den Markt als sehr attraktiv einschätzten, sind es in diesem Jahr 46%. 57% der Befragten prognostizieren für das Jahr 2026 ein ansteigendes Investmentvolumen, getragen von anhaltendendem Anlagenotstand infolge des tiefen Zinsumfelds, hohen Kapitalzuflüssen sowie fehlenden Anlagealternativen.
Die Ergebnisse der Studie basieren auf einer im November 2025 durchgeführten Umfrage unter 96 Fachleuten und Investoren, die in den vergangenen Jahren aktiv im Schweizer Immobilienmarkt tätig waren. Zu den Teilnehmenden zählen unter anderem Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Immobilienfonds, Anlagestiftungen, Immobilienunternehmen, Entwickler, Immobiliendienstleister, Family Offices sowie vermögende Privatinvestoren. Ergänzend fanden im Vorfeld vier Roundtables in Zürich und in Genf mit insgesamt 27 Immobilienexperten statt.
Die Schweiz als sicherer Immobilienhafen
Der Schweizer Immobilienmarkt wird trotz wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheiten von nahezu allen Befragten (99%) für das Jahr 2026 als stabil angesehen. Der Angebotsmangel in urbanen Zentren bleibt ausgeprägt, was 94% bestätigen, während periphere Regionen teilweise profitieren. Das tiefe Zinsniveau in Kombination mit einem verhaltenen, aber stabilen wirtschaftlichen Umfeld sorgt für gute Kapitalbeschaffungsbedingungen. Wohnimmobilien bleiben für 2026 klar die erste Wahl der Investoren: 99% von ihnen fokussieren sich weiterhin auf stabile Cashflows. Zudem gewinnt die Transaktionsaktivität an Dynamik, 95% beurteilen die Marktentwicklung positiv.
Gleichzeitig prägen regulatorische Vorgaben Investitions‑ und Finanzierungsentscheide zunehmend: Trotz des tiefen Zinsniveaus bestätigen 93%, dass sich die Finanzierung neuer Wohnprojekte weiterhin als anspruchsvoll gestaltet, insbesondere für Bauträger mit begrenztem Eigenkapital oder in weniger gefragten Lagen. 94% erwarten, dass Finanzinstitute sich stärker auf risikoarme Segmente und bonitätsstarke Kreditnehmer fokussieren. Neben diesen verschärften Anforderungen wirken sich regulatorische Vorgaben auch auf Planungs‑ und Umsetzungsprozesse aus: Komplexe Baubewilligungsverfahren und vermehrte Einsprachen bremsen die Neubautätigkeit. Zudem beeinflussen ESG‑Vorgaben Investitionen entlang der gesamten Wertschöpfungskette, von erweiterten Reporting‑ und Offenlegungspflichten über Nachhaltigkeitsratings und ‑labels bis hin zu Finanzierungs- und Investorenanforderungen. 88% der Investoren gehen unter Anderem davon aus, dass neue Energie- und Klimavorgaben erheblichen Sanierungs- und Restrukturierungsbedarf auslösen.
Angesichts des anhaltenden Angebotsmangels wurden die Umfrageteilnehmenden auch gefragt, mit welchen Massnahmen der Gesetzgeber die Neubauaktivität wieder ankurbeln könnte. Neun von zehn Befragten (90%) sind überzeugt, dass vereinfachte und digitalisierte Baubewilligungsverfahren sowie beschleunigte Einspracheverfahren die Neubautätigkeit deutlich fördern würden. 85% sehen zudem in einer Lockerung starrer Bau- und Zonenregulierungen einen entscheidenden Impuls für die Neubauaktivität.
«Geopolitische Unsicherheiten – etwa US-Zölle, internationale Handelskonflikte, der Ukraine-Krieg oder globale Finanzmarktrisiken – wirken sich verstärkt als exogene Störfaktoren auf den Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in stark international ausgerichteten Zentren», sagt Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Construction & Building Material bei EY in der Schweiz. «Diese Effekte verstärken bestehende Tendenzen zur regionalen Polarisierung, indem sie die Kluft zwischen stark internationalisierten Märkten wie Genf und Zürich und eher binnenorientierten Regionen vertiefen. Dennoch bleibt die Schweiz insgesamt ein politisch und wirtschaftlich stabiler Standort – und positioniert sich in unsicheren Zeiten sogar als ‹Safe Haven› für Kapital», so Zaugg.
Hauptfokus auf Wohnen, Büro im Aufwind, aber nur an Top-Standorten
Wohnimmobilien bleiben weiterhin die beliebteste Anlageklasse. Mit rund 81% der Befragten geben zudem mehr Investoren an, ihren Investmentfokus stark auf Wohnimmobilien zu richten (2025: 74%). An den Top-9-Standorten (Basel, Bern, Genf, Lausanne, Lugano, Luzern, St. Gallen, Zürich und Zug) liegt der Investmentfokus der befragten Investoren mehrheitlich auf Wohnimmobilien.
Ausserhalb der Top-9-Standorte liegt der Investmentfokus mit 81% sogar noch stärker auf Wohnimmobilien, während Büro- und Detailhandelimmobilien nur wenig nachgefragt sind und 9%, beziehungsweise 10% erreichen. 89% der Befragten stimmen zu, dass Agglomerationen aufgrund der Dichte in den Stadtzentren – auch wegen ihrer positiven Einstellung gegenüber Ersatzneubauten oder der Erteilung von Baugenehmigungen – die Regionen mit Aufstiegspotenzial sind (insbesondere in der Deutschschweiz).
Wie bereits im Vorjahr zeigt sich eine gestiegene Investitionstendenz in den Bereichen Logistik- und Büroimmobilien. Büro überholt Logistik im Jahresvergleich wobei 58% diese Nutzungsart als Investitionsfokus sehen (2025: 48%), während Logistik mit 51% nahezu auf Vorjahresniveau verharrt (2025: 52%). Büroimmobilien sind damit 2026 die zweitbeliebteste Anlageklasse unter den Investoren. Data Center (44%) sowie Life-Science-/Health-Care-Immobilien (41%) gewinnen moderat hinzu, insbesondere bei institutionellen Investoren mit langfristigem Fokus, gestützt durch die Nachfrage im Bereich Künstliche Intelligenz und im Gesundheitssektor. «Büroimmobilien mit hoher Standortqualität und moderner Ausstattung dürften eine solide Performance erzielen, da der persönliche Austausch in einer hybriden Arbeitswelt weiterhin geschätzt wird», sagt Erik Ganz, Director Real Estate Assurance Financial Services und Advisory bei EY in der Schweiz.
Der Investmentfokus nach Standorten (Top-9) verdeutlicht die lokale Differenzierung: Wohnen steht nahezu überall im Vordergrund – mit Ausnahme von Zug, wo Büro (48%) leicht vor Wohnen (45%) liegt. Büro gewinnt insbesondere in Bern und Luzern (+10%), während Genf und Lugano rückläufig sind. Der Detailhandel verliert stark an Bedeutung; Zürich bildet die Ausnahme, Basel verzeichnet mit rund –11% den stärksten Rückgang.
«Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt strukturell attraktiv, wird jedoch zunehmend von demografischem Wandel und regionaler Polarisierung beeinflusst. Migration und veränderte Haushaltsstrukturen sichern die Nachfrage, während sich Investitionen stärker auf wirtschaftlich robuste Zentren, aber auch Nischen wie Wohnen im Alter konzentrieren. Periphere Regionen gewinnen dort an Bedeutung, wo Infrastruktur und Anbindung stimmen», sagt Ganz.
KI folgt dem ESG-Muster: Grosser Mehrwert wird erwartet, die konkrete Umsetzung ist ungewiss und es gibt viel zu regulieren
Künstliche Intelligenz gilt in der Immobilienbranche als strategisch relevant, befindet sich jedoch mehrheitlich noch in der Prüf- und Analysephase. Während 40% der Befragten erwarten, dass KI ihr Geschäftsmodell wesentlich beeinflussen wird, setzen bislang lediglich 16% KI aktiv im täglichen Geschäftsbetrieb ein.
Erste Dynamik zeigt sich im Backoffice: 40% nutzen KI zur Automatisierung des Schriftverkehrs, weitere 29% planen entsprechende Anwendungen. Im Bereich Planung, Entwicklung und Bauausführung setzen 30% KI bereits ein, während 44% die Implementierungen vorbereiten. Dabei bestehen gemäss Umfrage deutliche regionale Unterschiede: In der Deutschschweiz nutzen 33% KI aktiv, in der Romandie derzeit niemand, dort planen jedoch 62% eine Einführung. Zurückhaltender agiert die Branche bei Bewertung und Entscheidungsunterstützung: Lediglich 6% setzen KI hier operativ ein, während 58% mittelfristig keinen oder erst späteren Einsatz erwarten.
«Künstliche Intelligenz wird in der Immobilienbranche als strategisches Zukunftsthema anerkannt und mit hohem Mehrwertpotenzial verbunden. Die konkrete Umsetzung bleibt jedoch anspruchsvoll – sowohl operativ als auch regulatorisch. Aktuell wird KI vor allem in standardisierten Prozessen mit klaren Effizienzpotenzialen eingesetzt, etwa im digitalen Property Management, im Reporting oder in Pilotprojekten zur Energieoptimierung. In datengetriebenen Bewertungs- und Transaktionsprozessen agieren die Akteure hingegen zurückhaltend, da Datenschutz und fehlende Datengrundlagen Grenzen setzen. Trotz zunehmender Automatisierung bleibt die fachliche Verantwortung zentral», sagt Ganz.
Wirkung statt Siegel – Investoren setzten auf Heizungsersatz, Relevanz der Labels nimmt ab
Energetische Sanierungen entwickeln sich zum zentralen Investitionshebel im Bestand. 94% der Befragten sehen im Druck zur CO₂-Reduktion und zu energetischen Massnahmen einen wesentlichen Treiber. Regulatorische Vorgaben verstärken diesen Trend zusätzlich. ESG-orientierte Akteure sichern sich Wettbewerbsvorteile, wobei neben ökologischen auch soziale Kriterien an Wichtigkeit gewinnen.
Zugleich prägen ESG-Anforderungen Finanzierungskonditionen und Renditeerwartungen spürbar: 84% erwarten entsprechende Auswirkungen. Gleichzeitig stellen 93% den Mehrwert formaler Nachhaltigkeitslabels infrage und priorisieren Investitionen in die bauliche Substanz sowie messbare CO₂-Reduktionen.
Megatrends: Demografischer Wandel behauptet Spitze, Zinsen bleiben zentral und Digitalisierung holt auf
Der demografische Wandel wird von allen Befragten (100%) als zentraler Einflussfaktor für den Schweizer Immobilienmarkt in den kommenden fünf bis zehn Jahren eingestuft und verteidigt seine Spitzenposition unter den Megatrends (2025: 97%). Die Zinsentwicklung folgt mit 89% Zustimmung auf Rang zwei und bestätigt ihre anhaltende Relevanz (2025: 87%).
Nachhaltigkeit, Digitalisierung und politische Unsicherheit prägen die nächste Transformationsphase: Klimawandel und ESG zählen für 82% der Befragten nach wie vor zu den zentralen Markttreibern (2025: 83%). 75% der Befragten messen der Digitalisierung einen erheblichen Einfluss bei – ein Plus von 7% im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig erwarten 74% der Teilnehmenden, dass politische Unsicherheiten den Markt ebenfalls beeinflussen.
Damit rückt die Kombination aus Digitalisierung und volatilem politischen Umfeld stärker ins Zentrum der Akteure, verstärkt durch wachsende Eingriffe bei Wohnschutz, Finanzierung und Bewilligungen.