von Robert Jakob
Moneycab.com: Herr Graber, wie nah liegt bei Ihrem Portfolio die Leerstandquote bei null? Ich habe gesehen, dass Sie auf Ihrer Homepage nur eine einzige freie Wohnung in Hochdorf annoncieren.
Felix Graber: Die Leerstandquote liegt in der Tat bei null, auch wenn dies rechnerisch nicht ganz stimmt. Die einzigen rechnerischen Leerstände entstehen dann, wenn eine Wohnung für ein, zwei Monate einer Sanierung unterzogen und erst dann wieder neu vermietet wird. Chronische Leerstände – sowohl bei Wohnungen oder Gewerbeobjekten – kennt die Konkordia AG nicht. Unser Portfolio ist so attraktiv, dass alle Alters- und Einkommensschichten in Konkordia-Objekten glücklich sind. Teilweise haben wir tatsächlich Mietverhältnisse, die über 50 Jahre dauern. Wohnungen werden bei uns meistens frei, wenn aus Altersgründen betagte Mieter ausziehen oder versterben oder wenn sich junge Paare für eine Familie entscheiden und mehr Wohnraum für den Nachwuchs benötigen. Sonst gibt es kaum Gründe, ein Objekt zu verlassen.
Alle Liegenschaften liegen in und um Luzern. Ist Luzern ein Hotspot?
Alle Objekte befinden sich in einem Radius von 15 Kilometern um den Firmensitz der Konkordia in der Stadt Luzern, was eine rasche Erreichbarkeit bei Mieterangelegenheiten oder Unterhaltsarbeiten ermöglicht. Wir suchen bewusst keine Expansion über diesen Radius. Die DNA der Konkordia AG liegt seit 100 Jahren in der Stadt und Agglomeration Luzern.
«Es erstaunt immer wieder, dass kaum eine grosse Verwaltung ihre Mieterschaft regelmässig und professionell nach der Befindlichkeit fragt.»
Felix Graber, VR-Präsident Konkordia AG
Kennen Sie alle Ihre Mieter?
Ja klar: Wir kennen alle Mietparteien persönlich, denn unser Verwaltungsteam betreut jedes Mietverhältnis im Direktkontakt und kennt die Objekte in- und auswendig. Dies ist ein grosser Vorteil gegenüber anonymen Grossverwaltungen. Mit dem Tool qualitybench erheben wir regelmässig die Mieterzufriedenheit und erreichen hier immer sehr gute Resultate. Es erstaunt immer wieder, dass kaum eine grosse Verwaltung ihre Mieterschaft regelmässig und professionell nach der Befindlichkeit fragt. Wir scheuen die Ergebnisse nicht und können uns so punktuell auch weiter verbessern.
Mittlerweile existiert Konkordia ein volles Jahrhundert. Für Aktionäre gab es im 2024 für 2023 100% Dividende. Wird ab 2025 gespart?
Die Aktionäre haben sich an der 99. GV im Jubiläumsjahr 2024 eine Dividende von 100% (50% ordentlich + 50% Jubiläum) bewilligt. Der Verwaltungsrat hat im 100. Geschäftsjahr die ursprünglichen 50% auf 75% angehoben und dieser Antrag wurde im Mai 2025 genehmigt. Es besteht die Absicht, die Ausschüttungsquote stabil zu halten, damit auch die Eigenkapitalquote wieder erhöht werden kann. Es ist davon auszugehen, dass die Dividende einstweilen im Bereich von 50 – 75% liegen wird.
Die Preisklasse Ihrer Mietobjekte liegt im für schweizerische Verhältnisse preisgünstigen Bereich. Dennoch schlagen die Mietkosten Frau und Herrn Schweizer ein Loch in die Haushaltskasse. Wo kann man sparen?
Mit Fokus auf die Wohnkosten können die Mieterinnen und Mieter die Nebenkosten zu einem Teil selber beeinflussen. Sie entscheiden, wie warm es in der Wohnung sein soll (tendenziell heizt man die Wohnungen im Winter zu stark), wann und wie oft sie waschen oder duschen, um den Wasserverbrauch zu regulieren oder wie viele Geräte am Strom angeschlossen sind. Dort wo Photovoltaik-Anlagen installiert sind, kann es sich lohnen, die Waschmaschinen, Geschirrspüler oder Tumbler bei hohem Sonnenstand zu betätigen.
Photovoltaik ist ein gutes Stichwort. Auf den Dächern Ihrer Überbauung Chlihus 1 in Dierikon wurde im Herbst eine PV-Anlage von 240 kWp in Betrieb genommen. Die Photovoltaikzellen liegen auf Flachdächern. Kommt die Installation dadurch günstiger, und geht so etwas nicht auf Kosten einer luxuriösen Dachgartenwohnung?
Die Anlage auf der Überbauung Chlihus 1 liegt auf einem coupierten Dach, das bedeutet eine Aufstockung wäre nur mit unverhältnismässig grossem Aufwand und ohne sinnvolle Rentabilisierung möglich. Deshalb nutzen wir diese Fläche nun für die Stromproduktion, und die Mieterschaft kann vom ZEV direkt profitieren. Mit Blick auf die Dächer von Chlihus 2 ist ersichtlich, dass dort äusserst auslandende Attika-Wohnungen mit wunderbarer Rundsicht erstellt wurden. Wir versuchen immer, wirtschaftlich sinnvolle Investitionen zu tätigen und qualitativ hochstehenden Wohnraum zu erstellen. Die Werterhaltung der Liegenschaften liegt uns am Herzen, und wir planen daher langfristige Erneuerungen.
In Dierikon steht auch rund die Hälfte der Mietwohnungen. Generell sind Konkordia-Objekte verkehrstechnisch sehr gut angebunden. Ist dies das Hauptkriterium?
Wir sind überzeugt, dass die verkehrstechnische Anbindung nicht nur für die effiziente Verwaltung unserer Liegenschaften – Stichwort Erreichbarkeit mit ÖV – sinnvoll ist, sondern gerade in Zentrumslagen die Verkehrssituation massgeblich von einer hohen Taktfrequenz der öffentlichen Verkehrsanbieter geprägt ist. Aus diesem Grund sind die Wohnungen der Konkordia so positioniert, dass man ab allen Standorten – Kriens, Dierikon, Rothenburg oder Luzern – in maximal 20 Minuten am Bahnhof Luzern den Anschluss an die weite Welt hat. Zudem sind in Luzern, Rothenburg und Dierikon die Bahnhöfe in Fussdistanz erreichbar. In Kriens kann man zu Fuss zur Sonnenberg- oder Pilatusbahn gehen und die Vorzüge des Naherholungsgebiets geniessen.
«Die Wohnungen der Konkordia sind so positioniert, dass man ab allen Standorten in maximal 20 Minuten am Bahnhof Luzern den Anschluss an die weite Welt hat.»
Die Eigenkapitalquote fiel durch den Kauf der 32 Wohnungen im Zentrum von Rothenburg auf 18,3%. Ist das ein Problem? Der Brandversicherungswert liegt ja ein Drittel höher als die konservativ bilanzierten Immobilienaktiven.
Nein, dies ist überhaupt kein Problem. Und wenn man zu den publizierten Brandversicherungswerten noch die Landwerte (alle Liegenschaften stehen auf eigenem Grund und Boden) addiert, lässt sich erahnen, dass massgebliche Bewertungsreserven vorhanden sind. Wir sind uns aber bewusst, dass die Akquisition in Rothenburg kurzfristig zu einer etwas tieferen EK-Quote führte. Aus diesem Grund werden wir in den nächsten Monaten/Jahren keine forcierte Expansion tätigen, sondern das Bestandesportefeuille konsolidieren und in Schwung halten. In den kommenden Jahren dürfte nicht nur die energetische Sanierung anstehen, sondern auch die Werterhaltung von Objekten, die nun doch schon gut 60 Jahre alt sind.
«Wir sind uns bewusst, dass die Akquisition in Rothenburg kurzfristig zu einer etwas tieferen EK-Quote führte. Aus diesem Grund werden wir in den nächsten Monaten und Jahren keine forcierte Expansion tätigen.»
Wieso hat denn die sehr schwere Konkordia-Aktie bei einem Bruttosteuerwert von 7800 Franken einen 30%igen Pauschalabzug?
Massgeblich ist das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen Steuerkonferenz. Dieses erlaubt bei nicht-kotierten Wertpapieren einen Abschlag. Im Geschäftsbericht wird dieser Wert ausgewiesen zur Unterstützung der Aktionärinnen und Aktionäre beim Ausfüllen der Steuererklärung.
Worin besteht die Beschränkung beim Aktienkauf für Ausländer?
Statutarisch ist eine Erwerbsquote von maximal drei Prozent stipuliert. Die Zustimmung und die Eintragung ins Aktienbuch kann zudem verweigert werden, wenn dadurch der schweizerische oder regionale Charakter der Gesellschaft oder deren Unabhängigkeit gefährdet oder beeinträchtigt wird. Die Gesellschaft kann auch die Eintragung in das Aktienbuch verweigern, wenn der Erwerber nicht ausdrücklich erklärt, dass er die Aktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben hat.