Zürich – Die Mietzinseinnahmen konnten auch im Geschäftsjahr 2022 trotz anspruchsvollem Marktumfeld gesteigert werden und der Vermietungsstand erreichte mit 95.1% einen neuen Höchststand.
In einem anspruchsvollen Marktumfeld blickt die Fondsleitung des HSC Fund auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Ohne weitere Zukäufe ist der Verkehrswert des Portfolios um 0.9% von CHF 749.8 Mio. auf CHF 756.2 Mio. leicht angestiegen. Ebenso konnte der Vermietungsstand von 93.1% um 2.0 Prozentpunkte auf 95.1% gesteigert werden. Die spürbar erhöhte Nachfrage nach Mietflächen hat dazu geführt, dass sich die jährlichen Mietzins- und Baurechtszinseinnahmen um CHF 0.7 Mio. auf CHF 42.7 Mio. erhöht haben.
Doch nicht nur die Rahmenbedingungen haben sich verbessert, sondern auch der Fonds selbst. Zudem hat sich das Ende der 15 Jahre dauernden, deflationären Mietpreisentwicklungen in höheren Mietpreisen niedergeschlagen. Der HSC Fund ist somit für die Zukunft bestens positioniert und bildet einen soliden Schutz vor steigender Inflation, dies dank einer hohen Indexierungsquote der Mietverträge von rund 92%.
Erfolgsrechnung
Im Geschäftsjahr 2022 lag der Fokus auf der Renditeoptimierung der Bestandesliegenschaften, weshalb keine Transaktionen oder Kapitalerhöhungen stattfanden. Im Berichtsjahr konnten leicht höhere Mietzins- und Baurechtszinseinnahmen von gesamthaft CHF 42.7 Mio. verbucht werden. Dies entspricht einer Zunahme von CHF 0.7 Mio. bzw. 1.7% und erklärt sich hauptsächlich durch den Leerstandabbau und einer Verminderung der Mietzinsausfälle. Die sonstigen Erträge reduzierten sich von CHF 0.8 Mio. auf CHF 0.2 Mio., weshalb die gesamten Erträge mit CHF 43.0 Mio. gegenüber dem Vorjahr mit CHF 42.8 Mio. stabil blieben. Die Aufwendungen betrugen CHF 13.7 Mio., was einer Abnahme von CHF 1.4 Mio. gegenüber dem Vorjahr mit CHF 15.1 Mio. entspricht. Dies erklärt sich hauptsächlich durch tiefere Aufwendungen für Unterhalt und Reparaturen, weil im Berichtsjahr vermehrt aktivierungsfähige Investitionen getätigt wurden.
Die realisierten Kapitalgewinne sanken um CHF 0.4 Mio. auf CHF 0.1 Mio. gegenüber der Vergleichsperiode. Unter der Position nicht realisierte Kapitalgewinne wurden die Marktwertanpassungen von CHF 3.1 Mio. als Aufwertung auf dem Portfolio erfasst, während im Vorjahr Aufwertungen auf dem Portfolio von CHF 2.0 Mio. verbucht wurden. Die Finanzierungskosten wurden im Berichtsjahr mit durchschnittlich 1.29% verzinst. Der Anstieg gegenüber der Vorperiode ist auf die Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank SNB im Jahr 2022 zurückzuführen. Die Fondsleitung hat entschieden, an der bisherigen Finanzierungsstrategie festzuhalten.
Vermögensrechnung
Der Verkehrswert des Portfolios ist um CHF 6.4 Mio. gestiegen und beträgt per 31. Dezember 2022 CHF 756.2 Mio. gegenüber CHF 749.8 Mio. per Ende 2021. Die Aufwertungen des Portfolios setzen sich aus Marktwertanpassungen und aus aktivierten Investitionen zusammen. Das Gesamtfondsvermögen beträgt per Stichtag CHF 774.6 Mio. Die flüssigen Mittel wurden um CHF 15.8 Mio. auf CHF 2.5 Mio. reduziert. Die liquiden Mittel wurden für die Ausschüttung, getätigte Investitionen und den Abbau des verzinslichen Fremdkapitals verwendet. Die sonstigen Vermögenswerte nahmen von CHF 9.3 Mio. um knapp CHF 3.3 Mio. auf CHF 12.6 Mio. zu. Nach Abzug der Verbindlichkeiten von CHF 241.9 Mio. und Liquidationssteuern von CHF 23.7 Mio. ergibt sich ein Nettofondsvermögen von CHF 509.0 Mio. Dies entspricht einer Zunahme von CHF 5.0 Mio. gegenüber dem Vorjahr.
Die Fremdfinanzierungsquote konnte auf 28.74% gesenkt werden und liegt damit deutlich unter dem regulatorischen Grenzwert. Per Ende Vorjahr lag die Fremdfinanzierungsquote bei 31.04%.
Ausschüttung und Performance
Der HSC Fund ist erneut ein Outperformer mit einer Ausschüttungsrendite von 5.5% per 31.12.2022. Der Abbau des Leerstandes von 6.9% auf 4.9% unterstreicht die Attraktivität der Liegenschaften und des Fonds. Als Folge der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2021 von CHF 5.30 pro Anteil und dem Gesamterfolg im Geschäftsjahr 2022 erhöhte sich der Nettoinventarwert von CHF 116.04 um CHF 1.15 auf CHF 117.19 pro Anteil. (Helvetica/mc)