Köln – Erst die Zinswende, dann der Preisverfall – und plötzlich investieren wieder mehr Menschen in Immobilien. Was nach Paradox klingt, folgt für Kenner einer klaren Logik. „Immobilien hören auf, ein Anlageprodukt für einige Wenige zu sein“, sagt Florian Bauer, Geschäftsführer der Bauer Immobilien Unternehmensgruppe.
Zwischen Neubauflaute, Steuertricks und Anlagehunger drängen auch Privatinvestoren zurück auf den Markt – getrieben von Inflationsangst, Renditezielen und politischer Unsicherheit. Ein Gespräch über steuerliche Hebel, überschätzte Rechtsformen – und die Frage, warum 2025 das Krisenlabel der Branche endgültig abstreifen könnte.
Herr Bauer, seit 2024 investieren nachweislich und kontinuierlich mehr Menschen deutschlandweit in Immobilien. Welche Gründe sehen Sie dafür?
Aus meiner Sicht gibt es nicht den einen Auslöser dafür. Vielmehr ist es eine Verkettung an Themen, die die Immobilie als Kapitalanlage heute so relevant macht.
Solide Objekte sind inflationsgeschützte, krisenresiliente Assets. Wertsteigerungen sind bei erlahmtem Neubau und konstant steigenden Bevölkerungszahlen höchstwahrscheinlich. Das kommt in immer mehr gesellschaftlichen Schichten im Land an. Immobilien hören auf, ein Anlageprodukt für einige Wenige zu sein.
Darüber hinaus sinken die Zinsen. Das macht die Finanzierung für viele Privatinvestoren wieder attraktiver. Anders als noch zwischen 2022 und 2024. Damals entpuppte sich die Zinswende für sehr viele Interessenten als Damoklesschwert. Auch die Energiekosten fangen an, sich nachweislich zu reduzieren.
Und: Die EZB-Entscheidungen in Richtung Zinssenkung weckt bei etlichen Käufern einen dringlichen Call-to-Action. Wenn die Preise langfristig steigen, lohnt es sich heute mehr als morgen einzusteigen. Das alles sorgt in Kombination für echten Aufschwung am Markt.
Preise steigen wieder. Ist die Geschichte der Krisenbranche 2025 auserzählt?
Von mir ein klares Ja. Zumal die Preise im Kapitalanlagebereich auch in den letzten zwei bis drei Jahren deutlich robuster waren als am Markt für Eigennutzer.
Natürlich hängt sehr vieles davon ab, wie sich die grossen weltpolitischen Themen entwickeln. Vor allem der Krieg gegen die Ukraine, die US-Zollpolitik oder neue Zinssenkungen.
Sofern aber keine neuen globalen Krisen eskalieren, rechne ich mit einer vertieften Beruhigung des Marktes. Der Trend zeigt wieder klar nach oben.
Welche Schwierigkeiten kennen Sie, wenn es um das Thema Steuern sparen mit Immobilien geht?
Die Theorie klingt oft einfach: Abschreibungen nutzen, Zinsen absetzen, steuerfreie Verkäufe realisieren und los gehts. Doch in der Praxis scheitern viele an der Umsetzung.
Das betrifft nicht nur den Gang zum Notar, um das Objekt unter Dach und Fach zu bringen. Auch die Auseinandersetzung mit steuerlichen und juristischen Themen, lassen die Skepsis unter Kapitalanlegern anwachsen.
Dabei ist mit der richtigen Strategie sehr vieles drin. Nur braucht es dafür spezialisierte und unabhängige Beratung, die helfen kann.
Welche Skills braucht es, um strategisch Steuern mit Immobilien zu sparen?
Am Anfang steht immer die Frage: Was will ich mit der Immobilie überhaupt erreichen? Sollen die Objekte Einkommen sichern? Vermögen aufbauen? Den Weg zum Unternehmertum ebnen?
Habe ich das für mich fest definiert, geht es im nächsten Step um die ausgewählte Gesellschaftsform.
In dem Kontext macht es einen massiven Unterschied, ob GmbH, GbR, vvGmbH oder Familienstiftung gewählt wird.
Ab dann können konkrete Pläne zur steuerlichen Optimierung mit Immobilien in die Tat umgesetzt werden.
Wie viel kann round about aufs Jahr kalkuliert abgesetzt werden?
Das hängt sehr stark vom Objekt ab. Ein reales Beispiel:
Angenommen es wird in Mehrfamilienhaus mit einem Kaufpreis von round about 400.000 investiert. Steuerersparnisse im hohen vierstelligen Bereich sind pro Jahr schon machbar.
Um das zu verstehen, müssen sich Interessenten genau anzuschauen, was steuerlich geltend gemacht werden kann.
Als Kapitalanleger sind beispielsweise
– Zinsen auf Kredite, die zur Finanzierung des Kaufs oder der Renovierung einer Immobilie anfallen,
– Sanierungs- bzw. Renovierungskosten, die dem Werterhalt des Objekts dienen,
– Kosten für Restnutzungsgutachten absetzbar.
Das ist ein grosser Unterschied zu Eigennutzern, die diese Vorteile nicht haben.
Gleiches gilt für organisatorische oder logistische Zwecke: Fahrtwege zur Immobilie oder zu Besichtigungen, Hotelübernachtungen oder Verpflegungsmehraufwand. Ebenso können Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Werbungskosten abgesetzt werden.
Möchte ich mich als Investor weiterbilden, gibt es sogar weitere Punkte: Kurse zu Immobilienrecht, Softwaretools oder Steuerrecht für Vermieter können geltend gemacht werden. Und das ist bei weitem nicht alles. Der steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren kommt zum Beispiel auch on top.
Macht die vermögensverwaltende GmbH für jeden Typ Anleger immer Sinn?
Das glaube ich nicht. Die vvGmbH gilt hier und da als steuerlicher Evergreen. Für grosse Portfolios oder Unternehmerstrukturen ist es sicherlich ein passendes Instrument, um Gewinne zu bündeln und Steuern zu optimieren.
Für Einsteiger oder Kleinanleger kann sie aus meiner Sicht aber zu kompliziert sein. Auch werden Kosten fällig, die schnell mal Überhand nehmen können. Ich rate dazu, sich professionell beraten zu lassen. Denn Rechtsformfragen sind für den Erfolg oder Misserfolg eines Immobilieninvestors ganz wesentlich.
Rechnen Sie mit regulatorischen Veränderungen, die das Thema nachhaltig verändern können?
Wenn dann nur in einem geringen Masse. Der Staat hat grosses Interesse daran, wenn mehr Wohnraum im Land geschaffen wird. Es ist neben Essen und Trinken ein absolutes Grundbedürfnis und ist für uns alle unersetzbar.
Da passt es nicht ins Bild, wenn Entwicklern und Investoren immer mehr Steine in den Weg gelegt werden. Von der jetzigen Bundesregierung erwarte ich daher keine krassen Einschnitte. (bau/mc/hfu)