Zürich – Der Schweizer Immobilienmarkt dürfte den demografischen Wandel in den nächsten Jahren immer deutlicher zu spüren bekommen. Die Alterung der Bevölkerung und die Verschiebung der Nachfrage hin zu kleineren Wohnobjekten dürfte für bestimmte Regionen zu Problemen führen.
Zu diesem Schluss kommen die Immobilienexperten von MoneyPark in einer Studie. Der Befund: Die demografische Entwicklung stellt den Wohnungs- und Häusermarkt in mehreren Schweizer Kantonen vor tiefgreifende strukturelle Herausforderungen. Besonders deutlich zeige sich dies in zehn «Verlierer-Kantonen», wie es in der am Mittwoch veröffentlichten Analyse heisst.
Überalterung belastet
Dazu gezählt werden das Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Diese Regionen vereinen rund 23 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens der Schweiz auf sich.
Gleichzeitig durchlaufen jene Kantone auch den grössten demografischen Wandel und erleben laut der Studie bereits heute eine stagnierenden oder sogar rückläufige Wohnraumnachfrage.
Der Kern des Problems liege in der Altersstruktur. Das Bevölkerungswachstum in diesen Kantonen finde fast ausschliesslich in der Gruppe der über 65-Jährigen statt.
«Diese Bevölkerungsgruppe zieht nur selten um und fragt kaum neuen Wohnraum nach», sagt MoneyPark-CEO Lukas Vogt. Gleichzeitig schrumpfe die Zahl der Menschen im erwerbstätigen Alter.
Dadurch sinke die Zahl potenzieller Käufer und Mieter, was die Transaktionszahlen drücke und die Preisentwicklung bremse. In mehreren Kantonen – etwa im Tessin, in Graubünden oder im Jura – sei diese Entwicklung bereits heute sichtbar: Die Nachfrage nach Wohneigentum ist schwach, die Verkaufsdauern steigen, und Preisabschläge werden häufiger.
Tiefere Mieten?
Mit einem landesweiten Rückgang der Mieten und Eigenheimpreise ist aber nicht zu rechnen. Vielmehr rechnen die Immo-Experten mit einer tieferen Kluft innerhalb der «Verlierer-Kantone». In den Städten also steigen die Mieten weiter, dafür könnten sie auf dem Land eher den Rückwärtsgang einlegen.
Weniger gute Perspektiven ergeben sich derweil für die Besitzer der Immobilien: «Ich erwarte durchaus auch dramatische Preisreduktionen», sagt der CEO von Demografik, Hendrik Budliger. Der Markt sei in vielen Regionen der Schweiz aktuell «sehr hoch bewertet» und die Preise und Hypotheken würden weitere Preissteigerung erwarten lassen: «Diese werden aber in gewissen Regionen nicht eintreffen», prognostiziert Budliger.
Steigende Risiken
Der Arbeitsmarkt stagniere bereits und die Zuwanderung dürfte in Zukunft gerade in den «Verlierer-Kantonen» deutlich tiefer ausfallen als in der Vergangenheit: «In diesen Kantonen fehlen künftig schlicht die Käufer – nicht wegen der Preise, sondern wegen dem demografischen Wandel», so Budliger. Dies werde in der Preisfindung und vor allem in den Hypothekarportfolios der meisten Banken «momentan noch komplett ausgeblendet».
Besonders anspruchsvoll sei die Situation dabei für kantonal oder regional agierende Banken und Vorsorgeeinrichtungen. Diese würden Hypotheken primär an ihre eigenen Versicherten vergeben und sich so über eine begrenzte geografische Diversifizierung «steigende Risiken» einhandeln.
Schwemme an Verkaufsobjekten?
Das Risiko einer sich anbahnenden Immobilienkrise wie in den 1990er-Jahren sei indes nicht vorhanden: «Damals kamen Zinsschocks, eine Rezession und Überinvestitionen gleichzeitig zusammen», sagt MoneyPark-CEO Lukas Vogt. Heute sei der Markt insgesamt besser kapitalisiert und die Kreditvergabe strenger reguliert.
Nicht zu unterschätzen sei indes die Gefahr eines Stimmungsumschwungs: «Solange Eigentümerinnen und Eigentümer davon ausgehen, dass die Preise weiter steigen, halten sie am Objekt fest», sagt Vogt. Auch weil sie so am «günstigsten» wohnen können. Dies führe zu einem klassischen «Verkaufsstau». Käme es aber zu Preiseinbrüchen, verändere sich die Ausgangslage «fundamental». Denn dann stünde der Kapitalschutz im Vordergrund und eine Schwemme an zu verkaufenden Immobilien könnte die Folge sein, warnt der MoneyPark-Chef. (awp/mc/pg)