Zürich – Trotz tiefer Zinsen sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz 2025 zum Stillstand gekommen, während Einfamilienhäuser im landesweiten Durchschnitt erneut teurer wurden. Die von newhome in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute erstellte Home Market Price Analysis 2025 (HoMPA) zeigt dabei über sechs untersuchte Regionen hinweg ein stark heterogenes Bild mit gegenläufigen Trends.
Die Preisentwicklungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind sehr unterschiedlich. Während EFHs ein gegenüber dem Vorjahr konstantes Preiswachstum von 1.6 % verzeichnen, kam der Preisanstieg bei den EGTWs 2025 zum Erliegen, trotz anhaltend tiefer Zinsen. Auch innerhalb der beiden Märkte waren die Preisentwicklungen sehr unterschiedlich. Bei den EFHs stagnierten die Preise in der zweitteuersten Region Zürich, während sie in der teuersten Region Zentralschweiz mit 5.1% sogar deutlich sanken. In den übrigen vier untersuchten Regionen mit Preisen deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt haben die EFH-Preise zumeist zugelegt, teilweise bis zu 7.5%. Die Nachfrage nach EFHs hat sich somit von den teuren in die eher günstigen Regionen verschoben.
Diametral anders entwickeln sich die Preise für EGTWs in den 6 untersuchten Regionen. Dort haben die teuersten Regionen Zürich und Zentralschweiz mit Durchschnittspreisen von CHF 1.24 Mio. und CHF 1.27 Mio. markant um 5.1 % beziehungsweise 13.4 % zugelegt. In preislich schwächeren Regionen blieb das Preisniveau bestenfalls stabil wie in der Ostschweiz, während im Espace Mittelland und im Tessin ein spürbarer Preisrückgang von rund 3 % zu beobachten war. Bei EGTWs hat sich die Nachfrage somit von den günstigeren Regionen in die teuren Regionen verschoben.
In der HoMPA werden die 6 Regionen der Schweiz mit den meisten Transaktionen für Eigenheime untersucht, die im Swiss Real Estate Data Pool (SRED) erfasst sind. Es handelt sich dabei um Verkaufstransaktionen, die von der UBS (inklusive CS), Zürcher Kantonalbank, Migros Bank und Swisslife finanziert werden. Im Jahr 2025 umfasste der SRED für diese 6 Regionen 5’839 Einfamilienhaus- und 9’714 Eigentumswohnungs-Transaktionen. Ausgewertet wurden jeweils die Medianpreise. Die HoMPA beruht somit nicht auf Insertionspreisen, sondern auf den effektiven Verkaufspreisen.
Einfamilienhäuser: Preiswachstum in teuersten Regionen flacht ab, günstigere holen auf
Die teuersten Einfamilienhäuser mit einem mittleren Transaktionspreis von rund CHF 1.69 Mio. liegen weiterhin in der Zentralschweiz. Nach dem starken Preisanstieg im Vorjahr von 8.5 % (Medianpreis 2024: CHF 1.78 Mio.) kam es 2025 zu einer Gegenbewegung: Die Preise gingen im Jahresvergleich um 5.1 % zurück. Trotz dieser Korrektur bleibt die Zentralschweiz die teuerste der sechs untersuchten Regionen, verzeichnet aber gleichzeitig als einzige der sechs untersuchten Regionen einen Preisrückgang fürs Jahr 2025.
Auf Platz zwei der teuersten Regionen folgt Zürich mit einem unveränderten Preisniveau von rund CHF 1.6 Mio. Im Vorjahr konnte Zürich noch ein Preiswachstum bei EFHs von 3.9% verzeichnen.
Die Preisunterschiede zu den übrigen Deutschschweizer Regionen haben sich erneut akzentuiert. In den günstigeren Regionen Ostschweiz, Nordwestschweiz und im Espace Mittelland legten die Preise spürbar zu. In der Ostschweiz stieg der Medianpreis eines EFH um 7.5 % auf CHF 1.14 Mio., in der Nordwestschweiz um 3.4 % auf CHF 1.22 Mio. und im Espace Mittelland um 2.2 % auf CHF 0.94 Mio. Diese Regionen liegen preislich nicht nur deutlich unter der Zentralschweiz und Zürich, sondern auch deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt von CHF 1.4 Mio.. Zudem sind sie, auch dank der vermehrten Nutzung von Homeoffice, in noch verkraftbaren Pendeldistanzen von den teuren und wirtschaftlich stärkeren Regionen Zentralschweiz und Zürich gelegen. Es erstaunt somit nicht, dass sich die Nachfrage nach EFHs von den teuren in diese günstigeren Regionen verschiebt.
Im Tessin blieb der Medianpreis mit CHF 0.94 Mio. stabil. Angesichts des Preisrückgangs von 2.1 % in der Vorperiode kann die erreichte Preisstabilität als ein positives Signal für die Attraktivität des Tessins gewertet werden. Schweizweit stiegen die Preise für EFHs über alle sechs untersuchten Regionen hinweg um 1.6 %.
Zudem wurden die Preissteigerungen der Bodenpreise pro m2 für Einfamilienhausgrundstücke der letzten 10 Jahre in der jeweils grössten Stadt pro Region und ihrer direkt angrenzenden Gemeinden ausgewertet. Das Wachstum dieser m2-Preise war in St. Gallen mit 6.9 % pro Jahr am höchsten und mit 2.1 % in Bern am tiefsten. Somit sind die Preise in den letzten 10 Jahren in St. Gallen etwa dreimal so stark angestiegen wie in der Stadt Bern und den direkt angrenzenden Gemeinden.
Eigentumswohnungen: Preiswachstum in teuren Regionen zieht an, günstige Regionen fallen zurück
Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen finden sich 2025 neu in der Zentralschweiz. Mit einem mittleren Objektpreis von CHF 1.27 Mio. überholte die Region erstmals die Region Zürich, wo EGTWs im Median CHF 1.24 Mio. kosten. Ausschlaggebend dafür war das starke Preiswachstum von 13.4 % in der Zentralschweiz, während die Preise in der Region Zürich um 5.1 % zulegten. Unter anderem die besseren fiskalischen Rahmenbedingungen haben dazu beigetragen, dass die Anzahl Beschäftigter in den letzten Jahren in der Region Zentralschweiz stärker gestiegen ist als in der Region Zürich. Dies dürfte erklären, weshalb die Region Zentralschweiz auf Platz 1 vorgerückt ist.
Die übrigen Regionen, deren Medianpreise alle deutlich unter der Millionengrenze liegen, zeigten 2025 ein deutlich verhalteneres Bild. In der Nordwestschweiz gingen die Preise um 2.3 % zurück und liegen nun bei CHF 0.86 Mio. pro Objekt. Auch im Espace Mittelland (–2.9 %) sowie im Tessin (–3.0 %) kam es zu Preiskorrekturen. Dort bewegen sich die medianen Preise mit CHF 0.68 Mio. beziehungsweise CHF 0.64 Mio. weiterhin deutlich unter der Millionengrenze. In der Ostschweiz blieben die Preise stabil bei CHF 0.82 Mio.
Mit anderen Worten: nur dank dem deutlichen Preiswachstum der EGTWs in den teuren Regionen konnte der Schweizer Eigentumswohnungsmarkt die Preise im Jahr 2025 halten. Ohne diese Regionen wären die Preise für EGTWs im Schweizer Durchschnitt 2025 gesunken, trotz des weiterhin sehr tiefen Zinsniveaus.
Zudem wurden die Preissteigerungen der Wohnfläche pro m2 für EGTWs der letzten 10 Jahre in der jeweils grössten Stadt pro Region ausgewertet. Das Wachstum dieser m2-Preise war in Zürich mit 5.1 % pro Jahr am höchsten und mit 0.7 % in Lugano am tiefsten. Somit sind die Preise in Zürich in den letzten 10 Jahren gut siebenmal so stark angestiegen wie in Lugano und den direkt angrenzenden Gemeinden.
Extrem breite Preisspanne zwischen den teuersten und günstigsten Bezirken
Die Auswertungen auf Bezirksebene zeigen weiterhin eine ausgeprägte Spreizung der Eigenheimpreise innerhalb der untersuchten Regionen, wenn auch weniger extrem als im Vorjahr. Zwischen den teuersten und günstigsten Bezirken beträgt der Preisunterschied bei EGTWs rund Faktor 6 und bei EFHs rund Faktor 7. In die Analyse wurden ausschliesslich Bezirke mit mindestens fünf registrierten Transaktionen einbezogen.
Regionale Einfamilienhauspreise: Von «unbezahlbar» bis gut erschwinglich
Bei den Einfamilienhäusern konzentrieren sich die teuersten Bezirke, in Übereinstimmung mit dem regionalen Preisniveau, klar auf die Zentralschweiz und die Region Zürich. Angeführt wird die Rangliste von Küssnacht (SZ) mit einem durchschnittlichen Transaktionspreis von beeindruckenden CHF 3.49 Mio., gefolgt von Höfe (CHF 3.28 Mio.), Gersau (CHF 3.12 Mio.) und dem Kanton Zug (CHF 3.01 Mio.). EFHs dürften in dieser Region zunehmend nur noch für Spitzenverdiener oder für Familien mit einer sehr finanzstarken «Mami und Papi»-Bank erschwinglich sein. Auch Meilen und die Stadt Zürich zählen mit Preisen deutlich über CHF 2 Mio. zu den teuersten Bezirken.
Am unteren Ende der Skala stehen weiterhin Bezirke aus dem Tessin sowie der Ostschweiz. Der Medianpreis für EFHs im Bezirk Toggenburg liegt bei erschwinglichen 0.67 Mio.. Mit einer ÖV-Fahrzeit von gut einer Stunde zum Beispiel von Wattwil in die Stadt Zürich liegt dieser Bezirk noch in einer erträglichen Pendeldistanz, speziell wenn 1-2 Tage Homeoffice möglich sind.
Regionale Eigentumswohnungspreise: In den teuersten Bezirken sind Wohnungen erschwinglicher als Einfamilienhäuser
Auch bei den Eigentumswohnungen zeigen sich klare Preisunterschiede zwischen den Bezirken. Die höchsten durchschnittlichen Preise pro Objekt werden in der Region Zürich und in der Zentralschweiz erzielt. Spitzenreiter ist Meilen mit rund CHF 2.03 Mio., gefolgt vom Kanton Zug (CHF 1.82 Mio.), Höfe (CHF 1.78 Mio.), der Stadt Zürich (CHF 1.69 Mio.) und Horgen (CHF 1.66 Mio.). Diese Bezirke profitieren von hoher Standortattraktivität, begrenztem Angebot und anhaltender Nachfrage. Dennoch ist Wohneigentum in den teuersten Bezirken der Schweiz, wie Horgen oder der Stadt Zürich in Form einer EGTW eher erschwinglich als bei EFHs.
Die günstigsten EGTWs finden sich erneut im Tessin, in Teilen der Ostschweiz sowie im Espace Mittelland und der Nordwestschweiz. Besonders tiefe Medianpreise mit Werten zwischen CHF 0.34 Mio. und CHF 0.42 Mio. weisen der Berner Jura, Schleitheim (SH) und das Appenzeller Hinterland auf. In Mendrisio und Waldenburg (BL) belaufen sich die Preise auf etwas über CHF 0.5 Mio.. Die Stadt Schaffhausen ist in weniger als 30 Autominuten vom Bezirk Schleitheim entfernt. Von Herisau im Bezirk Hinterland in die Stadt St. Gallen benötigt man weniger als 10 ÖV-Minuten. Für Personen, die in Schaffhausen oder St. Gallen arbeiten, ist günstiges Wohneigentum in der Schweiz somit gut verfügbar. (newhome/mc/pg)