Monheim – Frustrierende Preisrückgänge in 2022 und 2023. Zähe Seitwärtsbewegung in 2024. Bei den Immobilienpreisen kehrte während der jüngeren Vergangenheit regelmäßige Ernüchterung ein. Doch seit 2025 hellt sich der Betongoldhimmel mehr und mehr auf. Für Kapitalanleger, die ihre Altersvorsorge mit Immobilien gestalten, brechen bessere Zeiten an.
So meldete der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im November letzten Jahres: Ein Wohnimmobilien-Preisplus von fast 4 Prozent im Q3-Vorjahresvergleich. Auch zu Jahresbeginn 2026 kündigen sich ermutigende Vorzeichen an. Die erdrückende Bodensatzbildung scheint überwunden.
Doch Teil der Wahrheit bleibt auch: Ein Aufschwung in allen Teilmärkten lässt noch auf sich warten. Wohnen, Büros und Logistik entwickeln sich unterschiedlich. Welche finanziellen Handlungsoptionen ergeben sich in so einer vielschichtigen Gesamtlage für Kapitalanleger?
B-Lagen rücken in den Fokus
Fakt ist: Steigende Angebots- und Verkaufspreise, stabilere Finanzierungskonditionen und eine wachsende Planungssicherheit auf Käufer- und Verkäuferseite: All das zeichnet ein optimistischeres Bild. Krise war gestern. Konsolidierung ist heute.
Insbesondere im Wohnsegment ist die Nachfrage wieder deutlich angezogen. Der strukturelle Wohnungsmangel in vielen Städten, gekoppelt mit dem weiterhin hohen Zuzug in urbane Regionen, sorgt für einen robusten Nachfrageüberhang. Gleichzeitig bleiben Neubauaktivitäten aufgrund hoher Baukosten, regulatorischer Vorgaben und knapper Grundstücke gedämpft.
Während A-Lagen in den sieben größten Städten bereits ein sehr hohes Preisniveau erreicht haben, verlagert sich der Blick vieler Investoren zunehmend auf sogenannte B-Lagen.
Florian Bauer, Geschäftsführer der Bauer Immobilien Unternehmensgruppe aus Köln, sieht hier die grössten Opportunitäten: „Meiner Meinung nach sind vor allem B-Lagen echte Wachstumschampions. Städte ab 200.000 Einwohner in beispielsweise NRW bieten derzeit die besten Chancen.“
Als Beispiele nennt Bauer unter anderem Krefeld, Duisburg, Mönchengladbach oder Münster. Aber auch außerhalb Nordrhein-Westfalens zeichnen sich ähnliche Dynamiken ab. Wo genau? Bauer: „Leipzig, Bremen, Dresden, Hannover oder Mannheim zum Beispiel. Dort treffen sich vergleichsweise niedrige Einstiegspreise mit prosperierender Wirtschaft, positiver Bevölkerungsentwicklung und moderner Infrastruktur.“
Diese Standorte bieten häufig mehr Wohnfläche zu moderateren Preisen als klassische A-Lagen. Ein Argument, das sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger überzeugt. Dauerhaft und nicht nur für eine limitierte Marktphase.
Wohnimmobilien klarer Gewinner
Und damit nicht genug: Branchenkenner sind fest davon überzeugt, dass die Markterholung 2026 nicht abreißen, sondern fortgesetzt wird. Michael Voigtländer, Immobilienökonom vom Institut der deutschen Wirtschaft bringt es auf den Punkt: „Für das Jahr 2026 erwarte ich, dass sowohl die Neuvertragsmieten als auch die Kaufpreise bundesweit um rund 4 Prozent steigen (…) Schon jetzt ist erkennbar, dass die Kaufpreise vor allem im Umland der Großstädte anziehen, ein Zeichen für eine Rückkehr von Wohneigentumserwerbern.“
Damit einher geht auch ein kleines Zeitfenster für interessierte Investoren. Wird die Prognose zutreffen, wird warten echtes Geld kosten. Ein Einstieg zur jetzigen Phase, sichert hingegen niedrigere Einstiegspreise. Und das bei Wettbewerbern die noch zögern. Geprägt von den Jahren der Abwärtstrends seit der Zinswende.
Zinsen verlieren an Sogkraft
Mit Blick auf einzelne Assetklassen zeigen sich für 2026 zudem deutliche Unterschiede. Gewerbeimmobilien außerhalb von Toplagen bleiben herausfordernd, da die Vermietung außerhalb der Hot-Spots komplex ist. Neue Arbeitsmodelle wie Homeoffice und hybride Flächenkonzepte haben den Flächenbedarf vieler Unternehmen nachhaltig reduziert. Die Nachfrage geht somit nicht im gleichen Tempo hoch wie bei Wohnen.
Als prägendster Indikator für den Immobilienmarkt wird laut den Experten der Unternehmensberatung EY der demografische Wandel gesehen. Die momentanen 3,5 bis 4,0 Prozent Bauzinsen auf zehn Jahre gerechnet, sind so gesehen nicht das einzige Zünglein an der Waage.
„Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt.“ Denkt auch Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank in Deutschland. Beermann ergänzt: „Viele Grossstädte und ihr Umland gehören daher zu den Regionen mit relativ hoher Wertentwicklung.“
Das Finanzierungsumfeld bleibt angespannt, insbesondere für Projektentwicklungen. Anschlussfinanzierungen werden auch 2026 ein zentrales Thema sein, während privates Fremdkapital deutlich an Bedeutung gewinnt.
Immobilien 2026: Keine Zeit für miese Stimmung
Wird aus dem Bild rausgezoomt, ergeben sich etliche Gründe für leichten Optimismus. Die Untergangsstimmung aus den Jahren der Zinswende, hat in der Immobilienbranche keinen Platz mehr. An ihre Stelle rücken mehr und mehr Anzeichen für ein echtes Comeback. Es bleibt abzuwarten, wie stark der jetzige Positivtrend 2026 wirkt. (bi/mc(hfu)