von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Hutter, die positiven Neubewertungseffekte betrugen im 2018 noch 0,7 Millionen Franken nach 1,5 Millionen im Vorjahr. Kommen die Rheintaler Immobilien jetzt in ruhigeres Fahrwasser?
Matthias Hutter: Bei der Beurteilung des Neubewertungseffektes spielen ganz verschiedene Faktoren eine Rolle. Nebst der Bewertungssystematik geht es auch darum, die Investitionstätigkeit zu beurteilen. Da diese nicht linear ausfällt, kann es sein, dass sie sich in einer Periode stärker auf den Neubewertungseffekt auswirkt als in einer anderen. Der direkte Bezug zur Entwicklung des Rheintaler Immobilienmarktes ist deshalb mit Vorsicht zu geniessen. Eine gewisse Beruhigung in der Wertentwicklung der Liegenschaften findet statt. Diese ist allerdings nicht mit der Entwicklung der Transaktionspreise gleichzusetzen, welche in gewissen Segmenten noch immer überdurchschnittlich zulegen.
Mittlerweile besitzen Sie wertmässig deutlich mehr Wohn- statt Gewerbeimmobilien. Lässt Sie das jetzt viel ruhiger schlafen?
Ob ich gut schlafe, hängt nicht mit der Segmentierung unseres Immobilienportfolios zusammen. Es ist unser Anspruch, möglichst risikogerecht in den einzelnen Immobilienkategorien investiert zu sein. In der langfristigen Betrachtung ist es durchaus denkbar, dass sich die Wohn- und Gewerbeimmobilien dabei etwa die Waage halten. Der relative Anstieg der Wohnimmobilien hängt unmittelbar mit der Realisierung der eigenen Entwicklungsprojekte zusammen. Zudem war es in jüngster Vergangenheit schwierig, Marktakquisitionen zu einem vernünftigen Preis zu tätigen.
«Ob ich gut schlafe, hängt nicht mit der Segmentierung unseres Immobilienportfolios zusammen. Es ist unser Anspruch, möglichst risikogerecht in den einzelnen Immobilienkategorien investiert zu sein.»
Matthias Hutter, CEO CasaInvest Rheintal AG
Nach Studien der Swiss Life stehen im St. Galler Rheintal rund fünf Prozent der Wohnungen leer. Kündigt sich da doch etwa Ungemach an?
In letzter Zeit sind vereinzelte Segmente stärker unter Druck geraten sind. Hervorzuheben ist der Bereich Mietwohnungen. Aufgrund des anhaltenden Anlagenotstandes und der tiefen Zinsen wurde trotz der stetig sinkenden Anfangsrenditen weiter kräftig in den Mietwohnungsbau investiert. Die Nachfrage konnte mit der Angebotsausweitung nicht mehr Schritt halten, und das Risiko für Leerstände nahm zu. Es stellt sich die Frage, wann dieses Segment an Attraktivität verliert, wobei die derzeitige Zinssituation teilweise zu verzerrten Beurteilungen führen kann. Die grosse Herausforderung für die Immobilienentwickler ist es, für eine vorteilhafte Preis/Leistung bei klar erkennbaren Abgrenzungsmerkmalen zu sorgen. Nur so kann man sich am Markt erfolgreich positionieren.
Was ist auf der grossen Bauparzelle in Heerbrugg geplant?
Wir loten derzeit die Möglichkeiten auf der neu erworbenen Parzelle aus. Es ist uns wichtig, die Marktbedürfnisse bestmöglich abzudecken. Zeitlichen Druck verspüren wir keinen.
In Diepoldsau und Widnau liegen über 40 Prozent der CasaInvest-Immobilien. Die beiden Nachbarstädte liegen in einem bereits sehr verdichteten Gebiet. Ist das anlagetechnisch für Sie ein grosser Vorteil?
Die CasaInvest Rheintal AG ist aus dem Mittelrheintal heraus gewachsen. Deshalb kommt diesen Gemeinden historisch bedingt eine gewisse Bedeutung zuteil. Die kontinuierliche Ausweitung des Tätigkeitsgebiets hat in den letzten Jahren dafür gesorgt, dass der Anteil der Mittelrheintaler Gemeinden tendenziell abgenommen hat. Wir sind nach wie vor von der nachhaltigen Attraktivität des St. Galler Rheintals überzeugt.
«Das Vorarlberg weist ähnliche Werte wie auf der Schweizer Seite des Rheintals auf.»
Auf der Vorarlberger Seite des Rheintals hat es doppelt so viele Einwohner wie auf Schweizer Seite. Gibt es eigentlich Umzüger aus steuerlichen oder Miet- und Wohnpreisüberlegungen?
Natürlich haben die Steuern und Immobilienpreise eine grosse Bedeutung. Es gibt aber noch viele weitere Faktoren, welche für oder gegen einen Umzug sprechen. Schlussendlich muss das «Gesamtpaket» stimmen. Die Immobilienpreise haben sich in den letzten Jahren stetig angenähert, und so weist das Vorarlberg in verschiedenen Bereichen – etwa beim Bauland – ähnliche Werte wie auf der Schweizer Seite des Rheintals auf.
Welche Ziele verfolgen Sie mit der Minderheit an Valrheno?
Seit der Gründung der Valrheno Immobilien AG ist die CasaInvest Rheintal AG mit einem Anteil von 20 Prozent am Unternehmen beteiligt. Wir betrachten die Beteiligung als zusätzliche Diversifikationsmöglichkeit: Die Anlagerichtlinien und die Ausrichtung der Valrheno Immobilien unterscheiden sich von denjenigen der CasaInvest Rheintal. So boten sich uns in den vergangenen Jahren immer wieder spannende Gelegenheiten, welche wir von der CasaInvest Rheintal AG nicht wahrnehmen konnten, da sie entweder zur Unzeit kamen, nicht unseren Anlagekriterien entsprachen oder aber unsere Möglichkeiten überstiegen. Das sind die Beweggründe für die Gründung der Valrheno Immobilien AG. Wir freuen uns sehr über diese Chance und sind überzeugt, damit einen langfristigen Mehrwert für die CasaInvest zu schaffen.
«Da wir unser Finanzierungsmanagement mit Blick auf Mittel- bis Langfrist betreiben, wirken sich Zinsveränderungen nicht im gleichen Ausmass aus, als wenn wir mehr in kurzfristigen Finanzierungsinstrumenten angelegt hätten.»
Sie zahlten im letzten Jahr noch durchschnittlich 1,39% auf Ihr Hypothekenportfolio. Ist das jetzt noch einmal deutlich billiger geworden?
Die durchschnittliche Zinsbelastung unseres Hypothekarportfolios hat in den vergangenen Jahren kontinuierlich abgenommen. Dies ist der entsprechenden Entwicklung an der Zinsfront geschuldet. Da wir unser Finanzierungsmanagement mit Fokus auf der Mittel- bis Langfrist betreiben, wirken sich Zinsveränderungen nicht im gleichen Ausmass aus, als wenn wir mehr in kurzfristigen Finanzierungsinstrumenten angelegt hätten. Auch hier setzen wir auf eine nachhaltige Betrachtung, die unserem Risikoprofil entspricht. Der Durchschnittszins wird sich aber durch das Auslaufen alter, teurerer Festhypotheken und den Abschluss neuer Hypotheken zu günstigeren Zinsen weiter nach unten entwickeln.
Wo sehen Sie die Mieten und Immobilienpreise in Ihrer Region in 5 Jahren?
Es ist schwierig, auf diese Frage eine kurze und prägnante Antwort zu geben. Einerseits spielen so viele übergeordnete Parameter wie Politik, Konjunktur, Zuwanderung, Zinsen eine Rolle, die wiederum auch gegenseitige Abhängigkeit haben. Andererseits besteht der Immobilienmarkt aus zahlreichen Segmenten, die sich teilweise sehr unterschiedlich entwickelt haben. Eine pauschale Aussage ist meines Erachtens deshalb nicht seriös. Wir sind grundsätzlich von Immobilien als attraktive Anlageklasse überzeugt – heute wie auch in Zukunft.
Aber der Markt kann doch nicht ewig powern?
Wir glauben auch, dass sich Veränderungen ergeben werden. Der Markt hat sich in den letzten Jahren sehr stark entwickelt und es ist nicht davon auszugehen, dass es in gleichem Umfang weitergehen wird. In einzelnen Bereichen haben sich bereits Sättigungstendenzen bemerkbar gemacht. Ganz allgemein dürfte es anspruchsvoller werden. Die grosse Herausforderung wird sein, sich erfolgreich zu positionieren und Immobilien mit einem vorteilhaften Preis-/Leistungsverhältnis anbieten zu können. Wem dies gelingt, der wird auch in den nächsten Jahren von einer positiven Wertentwicklung profitieren können.
