Luciano Gabriel, CEO von PSP Swiss Property. (Foto: PSP)
von Radovan Milanovic
Moneycab: PSP Swiss Property konnte in der Berichtsperiode Januar bis Juni 2012 im Vergleich zur Vorjahresperiode das operative Ergebnis ohne Miteinbezug von Liegenschaftsgewinnen um 11,5% auf 86,1 Mio. CHF steigern. Beim Gesamterfolg wurden um 21,9% tiefere Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften ausgewiesen. Wieso unterliegen diese bei PSP solch grossen Fluktuationen?
Luciano Gabriel: Wichtig ist, dass sich das operative Ergebnis weiterhin positiv entwickelt hat. Auch die erneute höhere Bewertung des Portfolios deutet auf die Qualität desselben und die vielversprechenden Zukunftsaussichten hin. Dass die letzte Aufwertung von CHF 119,3 Mio. tiefer lag als im Vorjahr, ist keineswegs als schlechtes Zeichen zu werten. Laufend höhere Aufwertungen auszuweisen, wäre vollkommen unrealistisch.
Mit 10 Arealen und Entwicklungsliegenschaften besitzt PSP zwei mehr als im ersten Halbjahr 2011. Dürfte der Bestand auf diesem Niveau konsolidieren?
Wir überprüfen innerhalb unseres Portfolios laufend, welche wirtschaftlich sinnvollen Totalsanierungen, Neupositionierungen oder sogar Ersatzbauten möglich sind. Es ist somit nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft weitere Projekte dazukommen. Wir beabsichtigen allerdings nicht, Bauland zu erwerben. Projektentwicklungen stehen nicht im Vordergrund unseres Kerngeschäfts.
Sie profitieren vom aktuell tiefen Zinsniveau und sichern sich vor Zinsschwankungen mit Swaps ab. Sie betonen, dass langfristig die beste Zinsabsicherung eine tiefe Fremdverschuldung ist. Wäre die Emittierung langfristiger Obligationen – in Anbetracht des Anlagenotstandes vieler Pensionskassen – nicht eine Option?
Sicher. Wir überprüfen laufend die verschiedenen Refinanzierungsmöglichkeiten inklusive Kapitalmarkt und wählen die im jeweiligen Zeitpunkt optimale Lösung.
„Wir überprüfen innerhalb unseres Portfolios laufend, welche wirtschaftlich sinnvollen Totalsanierungen, Neupositionierungen oder sogar Ersatzbauten möglich sind.“
Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property
Die Leerstandsquote, ausgedrückt in entgangenem Mietertrag im Vergleich zur Vollvermietung, konnte PSP in der Vergleichsperiode von 8,9% auf 8,5% verbessern. Gehen Sie davon aus, dass dieser Wert gehalten oder gar verbessert werden kann?
Wir optimieren die Mieteinnahmen und nicht die Leerstandsquote. Diese kann wohl u.a. aufgrund von Renovationen steigen.
Mit dem Projekt „Löwenbräu Areal“ und den Anlageobjekten in „Zürich-West“ engagiert sich PSP mit grossem Elan auf das Trendquartier in Zürich-West. Sind Sie nicht zu stark dem Risiko dieses Stadtgebiets ausgesetzt?
Wir sind sehr zuversichtlich in Bezug auf die mittel- und langfristige Entwicklung dieses Stadtteils. Die Risiken erachten wir ohne Weiteres als vertretbar.
Die Banken- und Brokerindustrie schrumpft weltweit und mit ihr die Bankerlöhne. Mit dem Abbau des Bankgeheimnisses werden in der Schweiz zusätzlich Gutverdienende und Konsumfreudige auch in anderen Bereichen als der Finanzindustrie wegfallen. Wie schützt sich PSP vor einem Szenario mit leeren Verkaufsgeschäften ihrer Gewerbeliegenschaften?
Die PSP Swiss Property besitzt nur sogenannte „High Street“-Verkaufsflächen an zentralen Lagen. In unserem Portfolio sind keine Shopping-Zentren. Die Kundschaft in unseren Verkaufsflächen ist international und sehr diversifiziert.
Der Immobilienmarkt Schweiz zeigt sich heute aufgrund der hohen Nachfrage als Verkäufermarkt. Doch Planung, Realisierung und Benutzung grösserer Projekte beanspruchen Jahre mit vielen Unbekannten, die nicht vorhergesehen werden können. Trotzdem ist der Immobilienmarkt euphorisch.
Es stimmt, gegenwärtig herrscht eine starke Nachfrage nach Immobilien als sichere Anlageklasse. Dass dabei einzelne Entwickler euphorisch weiterplanen, ist gut möglich. Immobilienzyklen wie in der Vergangenheit wird es auch immer wieder geben. Sie entstehen durch Übertreibungen.
„Wir optimieren die Mieteinnahmen und nicht die Leerstandsquote.“
Anlegern empfehlen Sie, bei ihren Investitionsentscheiden auf zwei Prioritäten zu setzen: Auf die Lage sowie die Möglichkeit zur Nutzungsänderung und die hohe Eigenkapitalbasis. Doch sind Investoren weiterhin bereit, für Eigentumswohnungen, beispielsweise auf Ihrem Löwenbräu Areal, teilweise über 20.000 Franken pro Quadratmeter zu bezahlen?
Die Bereitschaft dieser Investoren steht nicht im Widerspruch mit unseren Empfehlungen.
Zuletzt wurde bekannt, dass die CS mit den Verkaufsprogrammen Opera und Symphony Bürogebäude im Stadtgebiet von Zürich für rund eine Milliarde Franken einnehmen will. Es wird sogar spekuliert, ob die UBS ihren Hauptsitz an der Bahnhofstrasse verkaufen will. Mit solchen Aktionen kommen immer mehr Büronutzflächen auf den Markt.
Ja, es kommen einzelne erstklassige Bürogebäude auf den Markt. Ich mache mir aber absolut keine Sorgen über die Absorptionsfähigkeit des Marktes für solche Objekte.
Wird sich PSP auch in Zukunft auf Gewerbeimmobilien konzentrieren oder wäre ein allfälliger Produktemix mit einem grösseren Anteil an Wohnliegenschaften nicht nur im Luxussegment möglich?
Nein. Wir konzentrieren uns weiterhin auf kommerzielle Liegenschaften.
Die Entwicklung am Markt für Gewerbeliegenschaften ist ein wichtiger Indikator für die Gesamtwirtschaft. Was sind Ihre aktuellen Eindrücke für die weitere konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz?
In unserem Geschäft sind die mittel- und langfristigen Wirtschaftsaussichten von viel grösserer Bedeutung als kurzfristige Schwankungen. In Bezug auf die Stärke der Schweizer Wirtschaft in den nächsten Jahren bin ich – aufgrund der Innovationskraft, des flexiblen Arbeitsmarkts, des hohen Ausbildungsstands, der intakten Infrastruktur, usw. – durchaus optimistisch. Ob die Wachstumsrate in 2013 0,8% oder 1,4% sein wird, ist für uns nicht so wichtig.
Wo sieht sich PSP in fünf und 10 Jahren?
Unser Ziel liegt in der stetigen Verbesserung des Gewinns pro Aktie und des inneren Werts der Aktie (NAV). Ob dabei die PSP viel grösser oder sogar kleiner sein wird, steht nicht im Vordergrund.
Zur Person:
Dr. Luciano Gabriel, 1953, ist seit 2007 Delegierter des Verwaltungsrats und CEO von PSP Swiss Property. Zuvor war er 5 Jahre CFO des Unternehmens. Gabriel ist Mitglied des Executive Board der European Public Real Estate Association (EPRA) und des Verwaltungsrats der Orascom Development Holding Ltd.
Zum Unternehmen:
PSP Swiss Property – führendes Schweizer Immobilienunternehmen. PSP Swiss Property besitzt Büro- und Geschäftshäuser im Wert von CHF 6.1 Mrd. an zentralen Lagen in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert von CHF 4.1 Mrd. aus. Die 85 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Genf, Olten, Zug und Zürich.