von Sandra Willmeroth
Moneycab.com. HIAG hat 2025 einen Konzerngewinn von rund 115 Millionen Franken erzielt und damit das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen. Was waren die wichtigsten Treiber dieses Rekordergebnisses, und wie viel davon ist operatives Geschäft, wie viel Markt- beziehungsweise Bewertungseffekten geschuldet?
Marco Feusi: Das überaus erfreuliche Ergebnis ist primär auf die sehr gute Leistung im operativen Geschäft zurückzuführen. Ein wesentlicher Bestandteil unserer Geschäftsmodells ist die Schaffung von Mehrwert durch die eigene Arealentwicklung, was sich entsprechend in hohen Neubewertungsgewinnen zeigte. Die positive Stimmung am Immobilienmarkt aufgrund tieferer Zinsen und Renditeanforderungen der Investoren hatte nur einen untergeordneten Einfluss auf das Ergebnis. Besonders erfreulich ist, dass alle unsere drei Geschäftsbereiche zu diesem Gewinnsprung beigetragen haben.
Die Leerstandsquote Ihres Bestandsportfolios lag Ende 2025 bei lediglich 3,2 Prozent und damit deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Ist dieses Niveau langfristig haltbar, oder rechnen Sie angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheiten wieder mit steigenden Leerständen?
Der Leerstand des Gesamtportfolios, den wir inklusive der Entwicklungsliegenschaften ausweisen, konnte nochmals weiter reduziert werden. Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheiten gehen wir davon aus, dass die Herausforderungen im Industrie- und Gewerbesektor anhalten könnten, auch wenn sich die Stimmung in diesem Sektor jüngst wieder aufgehellt hat. Wir rechnen jedoch nicht mit einem strukturellen Anstieg unserer Leerstandsquote. Wir müssen nach wie vor das Portfolio aktiv und gut managen. In der Vergangenheit konnten wir beweisen, dass wir die Fähigkeiten dazu haben.
«Wir gehen davon aus aus, dass die Herausforderungen im Industrie- und Gewerbesektor anhalten könnten, auch wenn sich die Stimmung in diesem Sektor jüngst wieder aufgehellt hat.»
Marco Feusi, CEO HIAG
HIAG verfügt über eine Entwicklungs- und Planungspipeline von mehreren Milliarden Franken. Welche Projekte haben derzeit höchste Priorität, und wo sehen Sie die grössten Herausforderungen bei Finanzierung, Bewilligungen und Baukosten?
Aktuell investieren wir pro Jahr rund 125 Millionen Franken in unsere Entwicklungspipeline und realisieren in den nächsten vier Jahren rund 700 Wohneinheiten sowie einige 10‘000 Quadratmeter Gewerbeflächen. Auf mehreren Arealen sind wir bereits am Bauen oder haben Baugesuche eingereicht, wo wir in den nächsten Monaten die entsprechenden Baubewilligungen erwarten. Durch unsere Capital Recycling Strategie, mit der wir gewinnbringend Eigentumswohnungen und nicht mehr strategiekonforme Liegenschaften verkaufen, generieren wir Liquidität, die wir wiederum in unsere attraktive Projektpipeline investieren können. Zusammen mit einem hohem Finanzierungsspielraum durch die äusserst solide Bilanz mit einer hohen Eigenkapitalquote von 57 Prozent ist die Finanzierung unserer anstehenden Pipeline gesichert.
Die grössten Herausforderungen sind leider heute die Bewilligungsrisiken. Nicht nur Nachbarn gehen gegen die geplanten Bauprojekte vor, sondern auch die Behörden stehen den Entwicklungen vermehrt kritisch gegenüber oder überfrachten den politisch motivierten Anforderungskatalog, so dass es für uns teilweise nicht mehr attraktiv ist, in gewisse Projekten zu investieren. Durch die Vielzahl von Projekten haben wir bei HIAG aber genug Opportunitäten und finden immer wieder gute Lösungen, dass es vorwärts gehen kann und wir weiterhin profitabel wachsen können.
«Die grössten Herausforderungen sind leider heute die Bewilligungsrisiken.»
Die Schweizer Bevölkerung wächst jährlich um rund 80’000 bis 100’000 Personen. Wie stark hängt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen aus Ihrer Sicht von der Zuwanderung ab?
Die Zuwanderung ist sicherlich für einen gewissen Anteil der zusätzlichen Wohnnachfrage verantwortlich. Die Statistiken zeigen aber auch, dass die «Binnennachfrage», infolge gesellschaftlicher und demografischer Veränderung der Haushaltsstrukturen, laufend mehr Wohnraum pro Person konsumiert wird und dies letztlich auch ein Resultat des gesteigerten Wohlstands ist. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend anhalten wird, so lange nicht mehr Wohnraum gebaut werden kann.
Der Wohnungsmarkt wird vor allem in den Grosszentren, in deren Agglomerationen sowie Tourismusregionen angespannt bleiben. Im Gewerbebereich besteht seit Jahren kein Nachfrageüberhang und die Dynamik im produzierenden Gewerbe der Schweiz war in den letzten Jahren eher verhalten. Die Stimmung hat sich zuletzt deutlich verbessert und man ist wieder optimistischer. Auf unseren grossen Industrie-Arealen können wir nach wie vor neue Gewerbe-Mieter ansiedeln und auch Mietverträge mit bestehenden Mietern langfristig verlängern, was ein guter Hinweis auf die Verfassung des Sektors ist und zudem auch die Qualität unserer Areale untermauert.
«Der Wohnungsmarkt wird vor allem in den Grosszentren, in deren Agglomerationen sowie Tourismusregionen angespannt bleiben.»
In vielen Regionen herrscht akute Wohnungsnot, gleichzeitig dauern Um- und Aufzonungen sowie Bewilligungsverfahren oft Jahre. Wo sehen Sie derzeit den grössten Engpass: bei fehlendem Bauland, regulatorischen Hürden oder politischen Widerständen?
Sie benennen alle drei relevanten Faktoren, wobei die im Raumplanungsgesetz von 2014 angestrebte Innenverdichtung faktisch blockiert ist. Die Baubewilligungsverfahren müssen immer mehr Rahmenbedingungen aus der Raumplanung, Umweltschutz, Lärmschutz, Denkmalschutz sowie neue technische Normen berücksichtigen. Zudem verschärfen Bund, Kantone und Städte laufend die Vorschriften. Umso grösser sind auch die Einsprachemöglichkeiten. Auch ist ein «föderaler Widerstand» erkennbar, in dem viele Gemeinden und deren Bevölkerung sich wegen dem «gefühlten Dichtestress» gegen die Vorgaben der Innenentwicklung sträuben oder bei den meist komplexen Verdichtungs- und Transformationsprojekten fachlich überfordert sind.
Der Bundesrat plant eine Verschärfung der Lex Koller. Kritiker warnen vor einer zusätzlichen Verunsicherung internationaler Investoren. Teilen Sie diese Sorge oder wird die Bedeutung der Vorlage für den Schweizer Immobilienmarkt überschätzt?
Ja, wir teilen diese Sorge und lehnen die Vorlage zur Revision der Lex Koller aus mehreren Gründen entschieden ab. Laut Einschätzung von Immobilienexperten sowie der vom Bundesamt für Justiz in Auftrag gegebenen Regulierungsfolgeabschätzung sind die vorgeschlagenen Massnahmen zur Verschärfung der Lex Koller nicht geeignet, die Herausforderungen des Wohnungsmarktes zu adressieren. Vielmehr besteht die potenzielle Gefahr einer Verschärfung bestehender Probleme. Das Gutachten kommt unmissverständlich zum Schluss, dass die vorgeschlagenen Änderungen nicht nur wirkungslos und ohne Nutzen sind, sondern der Schweizer Wirtschaft und Bevölkerung schaden könnten. Die Absichten des Bundesrats erscheinen somit eher symbolpolitischer als lösungsorientierter Natur.
Was wären die Folgen?
Die vorgeschlagene Verschärfung würde aller Wahrscheinlichkeit nach zu einer Dekotierung von börsenkotierten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds führen. Aufgrund der vorgesehenen Bewilligungs- und Prüfpflichten wäre ein funktionierender Börsenhandel kaum mehr möglich, weshalb sich betroffene Unternhemungen zur Wahrung ihrer Handlungsfähigkeit gezwungen sehen könnten, den regulierten Markt zu verlassen. Dies hätte erhebliche negative Folgen für die Markttransparenz, die Liquidität und die Preisbildung.
Insbesondere inländische Investoren wären direkt betroffen (darunter Pensionskassen und Kleinanleger), da sie ihre Anlagen nicht mehr unter marktüblichen Bedingungen handeln könnten. Frühere Vorlagen, im Wesentlichen mit gleichem Inhalt, wurden übrigens in den letzten zwölf Jahren bereits viermal deutlich abgelehnt. Eine Neuauflage derselben Vorschläge beurteilen wir daher als politische Zwängerei.
Von Pensionskassen und Versicherern direkt gehaltene Schweizer Immobilienanlagen gelten weiterhin als begehrte Anlageklasse. Könnte eine Verschärfung der Lex Koller langfristig auch die Liquidität und Preisbildung am Immobilienmarkt beeinträchtigen?
Diese Frage ist schwierig zu beantworten. Gegen eine Beeinträchtigung oder Einfluss spricht, dass der Mietwohnungsmarkt das grösste Vermögens- und Anlagesegment im Schweizer Immobilienmarkt ist und dieser primär von Schweizer privaten und institutionellen Investoren und nicht von Ausländern geprägt wird. Zudem interessieren sich ausländische Investoren für die Kapitalanlage als solches und nicht für den Grundbesitz einer Immobilie und die Einflussnahme darauf. Andererseits kann die Verschärfung der Lex Koller einen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben, weil ausländisches Kapital in den Anlagegefässen fehlen würde, die beispielsweise auch als Entwickler in der Regel von grossen Wohnbauprojekten tätig sind. Die Folge davon wäre, dass das Angebot von Wohnungen und Wohnimmobilien langfristig nicht stärker ausgebaut werden kann und es bei anhaltendem Nachfragedruck zu geringerer Liquidität sowie zu höheren Miet- und auch Immobilienpreise führen würde.
Die Mieten steigen vielerorts deutlich stärker als die allgemeine Inflation. Gleichzeitig werden neue Regulierungen diskutiert. Braucht die Schweiz mehr staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt oder vor allem schnellere Verfahren und mehr Bautätigkeit?
Die steigenden Mieten sind vor allem eine Folge des knappen Wohnungsangebots. Neue staatliche Regulierungen lösen dieses Problem nicht – im Gegenteil, sie können Investitionen bremsen und den Wohnungsbau weiter erschweren. Statt zusätzlicher Eingriffe braucht es schnellere Bewilligungsverfahren, weniger Bürokratie und den Abbau unnötiger Hürden. Wenn mehr und schneller gebaut wird, steigt das Angebot, und das entlastet den Wohnungsmarkt nachhaltig. Nur mit ausreichend neuem Wohnraum können wir den Druck auf die Mieten langfristig senken.
«Nur mit ausreichend neuem Wohnraum können wir den Druck auf die Mieten langfristig senken.»
Der innere Wert Ihrer Aktie liegt – je nach Bewertungsmethode – nahe am aktuellen Börsenkurs. Wo sehen Sie aus Sicht des Managements dennoch weiteres Kurspotenzial für die HIAG-Aktie?
Dieser Wert berücksichtigt unter anderen keine latenten Steuern. Das Eigenkapital pro Aktie nach Abzug der latenten Steuern betrug per 31.12.2025 rund CHF 119. Insofern besteht zum aktuellen Aktienkurs ein Agio von rund 15 Prozent. Wir sind mit der Entwicklung des Aktienkurses der letzten Jahre zufrieden. HIAG konnte in den Jahren 2024 und 2025 eine Performance inkl. Dividendenausschüttung von über 25 Prozent ausweisen und seit Anfang Jahr legte der Aktienkurs erneut um rund 16 Prozent zu. Damit gehört HIAG zu den Top-Performern der Schweizer kotierten Immobiliengesellschaften. Wir sind weiter zuversichtlich, dass noch Potenzial im Aktienkurs liegt. Mit unserer klaren Strategie, dem bewährten Geschäftsmodell sowie der operativen Leistungen streben wir stetig steigende Ausschüttungen und insbesondere weiterhin ansprechende Eigenkapitalrenditen an. Der Return on Equity betrug in den letzten beiden Jahren beispielsweise 6,8 Prozent und 9,9 Prozent.
Die letzte Generalversammlung von HIAG hat einer Dividende von 3,70 Franken je Aktie zugestimmt. Angesichts der umfangreichen Entwicklungsprojekte stellt sich die Frage nach der Kapitalallokation: Wie finden Sie die Balance zwischen attraktiven Ausschüttungen für Aktionäre und Investitionen in zukünftiges Wachstum?
Mit der im letzten Sommer kommunizierten Strategieschärfung werden wir das Vermietungsgeschäft weiter stärken und beabsichtigen, die Ausschüttung für die Aktionäre, finanziert aus den laufenden Mieterträgen, stetig zu erhöhen. Das Ertragswachstum erfolgt zum einen durch die Fertigstellung laufender Entwicklungsprojekte und zum anderen durch Akquisitionen von vermieteten Geschäftsimmobilien. Zukäufe erfolgen aber nur sehr selektiv, da sie in unsere Anlagestrategie passen und die geforderten Renditevorgaben erfüllen müssen. Gleichzeitig wird die heute beachtliche Projektpipeline durch deren Realisierung und punktuelle Devestitionen stetig reduziert. Wir fokussieren uns auf die Entwicklungen mit dem für uns besten Risiko-/ Renditeprofil. Durch diese Strategie wird der Wertanteil der Bestandsimmobilien von heute rund 65 Prozent mittelfristig auf rund 85 Prozent erhöht. Wir bleiben aber auch langfristig sehr aktiv im Entwicklungsgeschäft, weil dieses sehr attraktive Zusatzrenditen generiert.
Wenn Sie auf die Schweizer Immobilienwirtschaft bis 2030 blicken: Erwarten Sie weiterhin steigende Bewertungen und Mieten, oder steht die Branche vor einer Phase geringerer Wachstumsraten?
Wir erwarten im Wohnbereich weiter steigende Werte, wahrscheinlich aber nicht mehr in derselben Dynamik wie in den letzten Jahren. Die Wertsteigerungen von guten Liegenschaften erfolgen primär durch weiter steigende Mietpreise in wirtschaftlich starken Regionen, da hier der Nachfrageüberhang nicht so schnell nachlassen wird. Weil das Zinsniveau und Renditen bereits tief sind, rechnen wir dadurch nicht mit weiter stark steigenden Immobilienwerten. Die geopolitische Lage könnte eher Inflationsdruck erzeugen und die Zinsen wieder ansteigen lassen. Immobilien bieten aber auch in einem inflationären Umfeld Schutz aufgrund indexierter Mietverträge. Die Anlageklasse Immobilien wird auch langfristig für Investoren attraktiv bleiben, da ein begrenztes Angebot besteht, ein weiterhin kontinuierliches Bevölkerungs- und Beschäftigtenwachstum zu erwarten ist und die Schweiz politische und wirtschaftliche Stabilität bietet.