Von André Schäppi
Herr Gabriel, Sie sind seit 2003 CFO der PSP Swiss Property und nun seit erstem April CEO. Damit kennen Sie das Unternehmen wie Ihre Hosentasche. Wo werden Sie den Schwerpunkt Ihrer Aktivitäten legen?
Luciano Gabriel: Der Schwerpunkt meiner Aktivitäten wird einerseits in der Stärkung der internen Struktur liegen. Damit meine ich das Asset-Management und die Zusammenarbeit des Asset-Management mit der Bewirtschaftung. Als zweiten Schwerpunkt werde ich die Evaluation von Akquisitionsmöglichkeiten vorantreiben.
Wohin zielt genau mit Stärkung der internen Struktur?
Damit sollen mehr Entscheidungsfreiheiten und Kompetenzen auf die Ebene des Asset-Managers bzw. der Bewirtschaftung verlagert werden. Ziel ist, dass sich diese Einheiten – im Vergleich zur Vergangenheit – unternehmerischer verhalten sollen. Die Kunden- und Marktnähe ist ein konkretes Beispiel: Der Bewirtschafter soll durch aktive Marktbeobachtung frühzeitig Trends seiner bestehenden Mieter bzw. potenzieller Mieter erkennen und entsprechend handeln können.
Und weshalb dieser Schritt?
Weil wir damit schneller und effizienter werden wollen. Es ist eben auch so, dass unser Portfolio bedeutend grösser geworden ist. Die Fälle sind komplizierter geworden und wir brauchen mehr kompetente Leute, die sich mit den einzelnen Projekten befassen können.
Im Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften weist die PSP einen relativ hohen Leerstand auf von etwa 14%, der in der letzten Zeit zugenommen hat. PSP erwartet eine Reduktion auf etwa 10 bis 12% per Ende 2007. Läge auch noch mehr drin?
Nein, das ist höchst unwahrscheinlich. Wir sind zwar in Verhandlungen mit möglichen Mietern, aber so schnell lassen sich die doch recht grossen Flächen nicht vermieten. Dazu kommt, dass ein Teil dieses Leerstands renovationsbedingt ist. Aber die 10 bis 12% sind realistisch.
In der Nähe Ihres Hürlimann-Areals plant Ihr Mitbewerber Swiss Prime Site ein Hochhaus, beim Hauptbahnhof Zürich soll der Stadtraum HB entstehen: In Zürich entstehen in den nächsten Jahren viele neue Büros und das, obwohl der Leerbestand bereits heute hoch ist. Wie beurteilen Sie diese Entwicklung?
Der Lehrstand ist zwar immer noch relativ hoch im Raum Zürich und liegt so etwa um die 10%. Aber die Situation ist eine ganz andere als noch vor drei bis vier Jahren. Durch den wirtschaftlichen Aufschwung rechnen wir mit einer steigenden Nachfrage, vor allem für Objekte an zentraler Lage. Deshalb erwarten wir eine Normalisierung in den nächsten zwei Jahren. Die Thematik ist zudem akzentuierter bei Immobilien an der Peripherie, von denen wir auch einige wenige in unserem Portfolio haben. Aber wir investieren hier, um die Attraktivität und damit die Konkurrenzfähigkeit zu erhöhen.
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Wie sieht es mit Ihrem zweiten Schwerpunkt, Genf, aus?
Hier haben wir sozusagen keine Leerstände. Wenn sich Möglichkeiten ergäben, würden wir gerne unser Portfolio erweitern, aber das Preisniveau, auf dem wir uns momentan bewegen, rechtfertigt einen solchen Schritt nicht.
Stichwort Renovationen bzw. Attraktivität der Liegenschaften. In welchem Umfang planen Sie solche für dieses Jahr?
Wir haben für Renovations-Investitionen dieses Jahr gesamthaft 70 Millionen Franken vorgesehen. Das ist relativ viel, verglichen mit vergangenen Jahren, wo sie in etwa bei 20 Millionen lagen. Damit wollen wir einzelne Liegenschaften unseres Portfolios optimieren und dadurch marktfähiger machen.
Mit einer hohen EK-Quote von über 50% sollte eigentlich noch einiges an Wachstum drin liegen. Welche konkreten Pläne haben Sie in dieser Hinsicht für dieses Jahr?
Dazu kann ich leider nicht viel sagen. Aber wichtig ist, dass wir uns damit die Möglichkeit für eine schnelle Reaktionsfähigkeit erhalten. Und das ist mit dem Erhalt dieser hohen Eigenfinanzierung gegeben.
Falls dieses Jahr keine Akquisitionen getätigt werden, wären entweder ein Aktienrückkaufprogramm oder eine höhere Dividendenausschüttung denkbar. Welche der beiden Möglichkeiten gäbe man den Vorzug und weshalb?
Wir würden eher den Aktienrückkauf bevorzugen. Das zeigen auch die Aktienrückkäufe, die wir in den letzten Monaten getätigt haben; mittlerweile halten wir 5.5% eigene Aktien. Dabei wollen wir aber in keineswegs den Aktienkurs beeinflussen, sondern lediglich die EK-Quote leicht senken.
Büro und Verkauf machen rund 80% der Mieterträge aus. Wäre in Zukunft eine Verlagerung in andere Bereiche, beispielsweise zu mehr Mietwohnungen denkbar?
Mietwohnungen sind für uns nicht interessant, weshalb wir hier nicht einsteigen würden. Einerseits wären wir da in Konkurrenz mit etlichen Pensionskassen und Institutionellen, die sich mit einer relativ tiefen Nettorendite zufrieden geben. Aber, und das ist wichtiger: Wir hätten – ganz im Gegensatz zu Büro- und Verkaufsimmobilien – im Falle eines Wirtschaftsaufschwung, also bei steigender Nachfrage und höheren Mietpreisen, kein Upside-Potenzial. Die Mietpreise für Wohnungen werden ja bekanntlich durch Regulierungen «starr» gehalten.
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Das heisst, es bleibt bei der bisherigen Ausrichtung?
Ja, definitiv.
Alony Hetz hat sein Aktienpaket an PSP auf mehr als 14% aufgestockt, plant einen weiteren Ausbau und soll in den Verwaltungsrat aufgenommen werden. Steht ein Treffen mit ihm demnächst auf Ihrer Agenda?
Ich habe Herrn Hetz schon einige Male getroffen, mit ihm gesprochen und werde ihn auch heute Mittwoch an unserer GV treffen. Dabei hat er seine Absicht als langfristiger strategischer Investor bekräftigt, der unsere Strategie unterstützt. Aufgrund unserer Gespräche haben wir jedenfalls keine Anzeichen dafür, dass sich aufgrund seines Engagements eine Änderung bei uns ergeben müsste.
Stichwort Hürlimann-Areal. Was wird da weiter laufen?
Der Grossteil dieses attraktiven Areals mit rund 78’500 m2 Nutzfläche in der Nähe des Bahnhofs Zürich-Enge ist durch verschiedene Neu- und Umbauten (Wohnen, Büro, Verkauf, Altersresidenz) zum Grossen Teil bereits realisiert. Im Dezember 2006 wurden rund 11’500 m2 oder 72% des Büroneubaus «DL 3» an Google vermietet. «DL 3» wurde kürzlich fertig gestellt, sodass Google nun ihren Einzug durchführen kann. Was momentan läuft, ist die Realisierung der letzten Etappe: Bau des Bürogebäudes «DL 4» mit rund 3’000 m2 Nutzfläche, Erstellung von 23 exklusiven Eigentumswohnungen, Planung/Umbau des ehemaligen Sud- und Maschinenhauses in ein modernes Thermalbad und ein Vier-Sterne Boutique-Hotel. Das gesamte Areal wird voraussichtlich im Jahre 2009 fertig entwickelt sein.
Zur Person
Luciano Gabriel wurde 1953 geboren und ist Schweizer. Gabriel schloss seine betriebs- und volkswirtschaftlichen Studien an den Universitäten Bern und Rochester (NY, USA) und seine Assistenztätigkeit für Volkswirtschaft an der Universität Bern 1983 mit dem Dr. rer. pol. ab.
Berufliche Tätigkeit: 1984 – 98 war Luciano Gabriel bei der Schweizerischen Bankgesellschaft in Zürich, London und Mailand tätig. Dabei hat er leitende Funktionen in den Bereichen Corporate Finance, Risk Management, internationale Firmenkundenbetreuung und Business Development übernommen. 1998 – 2002 war er bei der Zurich Financial Services verantwortlich für die Bereiche Corporate Finance und Tresorerie auf Gruppenebene. Chief Financial Officer der vom Januar 2003 bis am 31. März 2007. Seit 1. April 2007 Chief Executive Officer.
Das Unternehmen
rund 200