Hamburg – Es gibt 2 übergeordnete Arten von Immobilieninvestments: direkte Immobilieninvestments und indirekte Immobilieninvestments. Direkte Immobilieninvestments bezeichnen den vollständigen Kauf von Immobilien, während sich indirekte Immobilieninvestments in offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienaktien, Immobilienanleihen und digitale Immobilieninvestments aufgliedern.
Es gibt unterschiedliche Arten von Immobilien, in die man investieren kann, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke. Gerade für Investoren mit einem Fokus auf Wohnen sind Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sehr attraktiv.
Egal für welche Art von Immobilieninvestments man sich entscheidet, die Rendite wird aus Mieteinnahmen und Verkäufen generiert. Sowohl private als auch professionelle Investoren nehmen für ihre Immobilieninvestments gerne die Hilfe von professionellen Dienstleistern in Anspruch. Zum Beispiel lässt sich durch die Immobilieninvestments mit INCITA eine gute Immobilienauswahl treffen und eine attraktive Rendite erzielen.
In diesem Artikel werden die wichtigsten Arten von Immobilieninvestments im Detail beschrieben.
Direkte Immobilieninvestments
Direkte Immobilieninvestments sind Investitionen, bei denen man eine oder mehrere Immobilien direkt und vollständig erwirbt. Durch den vollständigen Kauf einer Immobilie ist man alleiniger Besitzer und hat die volle Kontrolle über das Objekt. Die volle Kontrolle erlaubt es, das Objekt nach den eigenen Wünschen zu gestalten.
Direkte Immobilieninvestments gelten als lukrative Geldanlage, da man durch Mieteinnahmen eine kontinuierliche Rendite erhält und gleichzeitig Wertsteigerungen möglich sind. Durch Wertsteigerungen lässt sich eine Immobilie später gewinnbringend verkaufen.
Direktinvestments in Immobilien sind in vielen Fällen eine vergleichsweise sichere und wertstabile Anlageform, da die meisten Immobilien nicht an Wert verlieren, solange sie in einem guten Zustand gehalten werden. Trotz der guten Wertstabilität sollte man bedenken, dass bei direkten Immobilieninvestments ein hohes Klumpenrisiko besteht. Klumpenrisiken bestehen bei direkten Immobilieninvestments, da Immobilien viel Geld kosten. 6- bis 8-stellige Beträge sind bei direkten Immobilieninvestments ohne Weiteres möglich.
Von die meisten Privatanlegern lassen sich direkte Immobilieninvestments nicht ohne die Aufnahme eines Kredits bewältigen. Grundsätzlich sollte man so viel Eigenkapital wie möglich für die Finanzierung einer Immobilie aufbringen, weil dadurch die Finanzierungskosten geringer werden (durch niedrigere Zinsen). Man sollte mindestens 10 % des Kaufpreises einer Immobilie durch Eigenkapital finanzieren, wobei 20 bis 30 % oder mehr besser wären.
Um das Risiko von direkten Immobilieninvestments zu minimieren, bietet es sich an, in Objekte der Risikoklassen Core und Core+ zu investieren. Core- und Core+-Immobilien tragen ein relativ geringes Risiko, da sie sich in gutem Zustand befinden und konstante Mieteinnahmen generieren. Im Vergleich zu Core- und Core+-Immobilien benötigen Value-Add-Immobilien und Opportunistische Immobilien weitere Investitionen, um rentabel zu sein. Gerade Opportunistische Immobilien sind mit einem sehr hohen Risiko verbunden, da sie sich in schlechtem Zustand und/oder in schlechten Lagen befinden.
Indirekte Immobilieninvestments
Die wichtigsten indirekten Immobilieninvestments sind offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienaktien, Immobilienanleihen und digitale Immobilieninvestments. Welche Art von indirektem Immobilieninvestment man wählt, hängt von den eigenen Vorlieben und Anlagezielen ab.
Nachfolgend werden die wesentlichen indirekten Immobilieninvestments im Detail erklärt.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind eine Form von indirekten Immobilieninvestments, bei der eine Vielzahl von Anlegern ihr Geld in einen Topf werfen und gemeinsam eine grössere Zahl von Immobilien kaufen. Bei einem offenen Immobilienfonds besitzt man als Anleger lediglich Anteile an den gekauften Immobilien und erhält dafür regelmässige Erträge, die einen Teil der Mieteinnahmen widerspiegeln. Die Erträge aus offenen Immobilienfonds sind in den meisten Fällen klein bis moderat.
Offene Immobilienfonds werden von Fondsmanagern verwaltet, die Entscheidungen darüber treffen, welche Immobilien gekauft und verkauft werden. Das Vorhandensein eines Fondsmanagers hat den Vorteil, dass man selbst keine Arbeit mit der Verwaltung des offenen Immobilienfonds hat. Der Nachteil eines Fondsmanagers ist, dass durch ihn Kosten entstehen, die die Rendite beeinträchtigen.
Offene Immobilienfonds sind als mittel- bis langfristiges Immobilieninvestment geeignet und haben eine unbegrenzte Laufzeit. Für offene Immobilienfonds gelten eine Haltefrist von 2 Jahren und eine Rückgabeankündigungsfrist von 12 Monaten. Bei Bedarf lassen sich Fondsanteile vor Ablauf der Haltefrist kurzfristig über die Börse verkaufen, dies ist jedoch meistens mit Verlusten verbunden.
Offene Immobilienfonds gehören zu den risikoarmen Anlagemöglichkeiten, da sie von Natur aus über eine gute Risikodiversifikation verfügen. Die gute Risikodiversifikation von offenen Immobilienfonds entsteht durch die Vielzahl an Immobilien, in die ein einzelner Fonds investiert. Zum geringen Risiko trägt bei, dass Investments in offene Immobilienfonds bereits mit geringen Beträgen möglich sind. Viele offene Immobilienfonds haben Mindestanlagesummen im zweistelligen Bereich, also zum Beispiel 10 Euro.
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind eine Form von indirekten Immobilieninvestments, bei der mehrere Anleger gemeinsam in eine oder einige wenige Immobilien investieren. Wie bei offenen Immobilienfonds besitzt man bei geschlossenen Immobilienfonds als einzelner Anleger Anteile an den gekauften Immobilien, nicht die gesamte Immobilie. Mit geschlossenen Immobilienfonds lassen sich hohe Gewinne erzielen.
Geschlossene Immobilienfonds sind eine langfristige Investition mit Laufzeiten von bis zu mehreren Jahrzehnten. Anders als offene Immobilienfonds laufen geschlossene Immobilienfonds nicht unbegrenzt und die Anzahl der Anleger, die sich am Fonds beteiligen können, ist ebenfalls limitiert. Geschlossene Immobilienfonds streben eine bestimmte Anlagesumme an und werden geschlossen, sobald diese erreicht ist.
Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds keine Mindesthaltefrist im eigentlichen Sinne, da man dazu verpflichtet ist, seine Anteile über die gesamte Laufzeit des Fonds zu halten. Wer vorzeitig aus einem geschlossenen Immobilienfonds aussteigen möchte, ist gezwungen, seine Anteile über den Zweitmarkt zu verkaufen. Beim Verkauf von Fondsanteilen über den Zweitmarkt sind Verlustgeschäfte wahrscheinlich.
Das Risiko von geschlossenen Immobilienfonds gilt als sehr hoch, da nahezu keine Diversifikation stattfindet. Zusätzlich zur fehlenden Risikostreuung investieren viele geschlossene Immobilienfonds in Immobilienprojekte, deren Erfolg sehr ungewiss ist, wodurch das Risiko weiter vergrössert wird. Geschlossene Immobilienfonds investieren hauptsächlich in Büro- , Einzelhandels- und andere Gewerbeimmobilien.
Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds sind die Mindestanlagesummen bei geschlossenen Immobilienfonds sehr hoch. Mindestanlagesummen von 10.000 Euro sind bei geschlossenen Immobilienfonds keine Seltenheit. Bei Misserfolg des Fonds droht für die Anleger der Totalverlust.
Immobilienaktien
Immobilienaktien sind Anteile an Unternehmen, die im Immobiliensektor tätig sind und zum Beispiel mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien handeln. Im Gegenzug für den Kauf von Immobilienaktien erhält man als Anleger regelmässige Ausschüttungen in Form von Dividenden.
Bei Bedarf lassen sich Immobilienaktien jederzeit über die Börse verkaufen. Gegebenenfalls lassen sich durch den Kauf und anschliessenden Verkauf von Immobilienaktien signifikante Gewinne erzielen. Immobilienaktien sind deutlich liquider als direkte Immobilieninvestments sowie als offene und geschlossene Immobilienfonds, da es keine Haltefristen gibt und sich ein Verkauf schnell und kurzfristig abwickeln lässt.
Eine besondere Form von Immobilienaktien sind REITs (Real Estate Investment Trust). REITs geniessen diverse Steuervorteile und sind dafür im Gegenzug verpflichtet, einen besonders hohen Anteil ihrer Gewinne an die Anleger auszuzahlen (in der Regel mindestens 90 %).
Immobilienaktien punkten mit einem hohen Kurspotential, bergen jedoch auch Risiken. Bei unvorhergesehenen Kursschwankungen sind bei Immobilienaktien signifikante Verluste möglich.
Immobilienanleihen
Immobilienanleihen sind fest verzinsliche Wertpapiere, die von Unternehmen herausgegeben werden, die im Immobiliensektor tätig sind (z. B. von Wohnungskonzernen). Man kauft die Wertpapiere von einem Immobilienunternehmen zu einem festen Preis und erhält dafür im Gegenzug Zinsen. Das Immobilienunternehmen nutzt das aus den Anleihen gewonnene Kapital, um Projekte und Vorhaben zu finanzieren.
Die Laufzeit der meisten Immobilienanleihen beträgt 3 bis 10 Jahre, während die Zinsen bei ungefähr 2 bis 5 % liegen. Übliche Mindestanlagesummen für Immobilienanleihen liegen bei etwa 1.000 bis 5.000 Euro.
Bei Immobilienanleihen besteht das Risiko des Zahlungsausfalls, wenn das Unternehmen insolvent geht. Im Falle einer Insolvenz des Unternehmens greift eine Besicherungsrangfolge. Die Anleger werden entsprechend der Besicherungsrangfolge bedient. Sollte das verbleibende Kapital zur Neige gehen, bevor alle Anleger ausgezahlt wurden, gehen die Anleger auf den hinteren Rängen der Reihenfolge leer aus und erleiden einen Totalverlust.
Digitale Immobilieninvestments
Digitale Immobilieninvestments (auch als Crowdinvesting bezeichnet) sind Investitionen in Immobilien, die man über eine Online-Plattform oder -App vornimmt. Wie bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds erwirbt man mit digitalen Immobilieninvestments lediglich Anteile an Immobilien, da man gemeinsam mit vielen anderen Anlegern investiert.
Bei digitalen Immobilieninvestments hat man die Möglichkeit, in viele verschiedene Immobilien zu investieren und eine gute Risikostreuung zu erreichen, da Crowdinvesting bereits mit geringen Beträgen möglich ist. Bei vielen Anbietern von digitalen Immobilieninvestments reichen Mindestbeträge von beispielsweise 10 Euro aus, um in ein Objekt zu investieren.
Als wesentliche Vorteile von digitalen Immobilieninvestments ergeben sich zum Beispiel ein hohes Renditepotential, ein einfacher Einstieg und eine gute Transparenz. Zu den grössten Nachteilen von Crowdinvesting gehören mangelnde Regularien und eine lange Kapitalbindung.
In welche Arten von Immobilien kann man investieren?
Die wichtigsten Arten von Immobilien, in die man investieren kann, sind Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke. Viele Investoren kaufen Gewerbeimmobilien, ESG-Immobilien oder Ferienimmobilien. Studentenwohnheime und Pflegeimmobilien sind beliebte Objekte, in die man investieren kann.
In der folgenden Liste werden die wesentlichen Arten von Immobilien vorgestellt, in die man investieren kann.
- Mehrfamilienhäuser: Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Objektart für Immobilieninvestments, da sich mit ihnen eine gute Rendite erzielen lässt. Mehrfamilienhäuser sind umso lukrativer, je mehr Wohneinheiten sie enthalten, da dadurch mehr Mieteinnahmen entstehen. Mehrfamilienhäuser haben einen hohen Verwaltungsaufwand, für den sich gegebenenfalls die Beauftragung einer Hausverwaltung lohnt.
- Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen eignen sich hervorragend für den Einstieg ins Immobiliengeschäft, da der Kaufpreis im Vergleich zu den meisten Mehrfamilienhäusern relativ niedrig ausfällt. Eigentumswohnungen sind eine lohnenswerte Form von Immobilieninvestment, da gerade in grösseren Städten eine stabile Nachfrage besteht. Der Verwaltungsaufwand ist bei einer einzelnen Eigentumswohnung relativ gering.
- Grundstücke: Grundstücke sind eine interessante Form von Immobilieninvestment, da sich Wertsteigerungen erzielen lassen, wenn sich die Region, in der sich das Grundstück befindet, positiv entwickelt. Im Umkehrschluss besteht das Risiko eines Wertverlusts, wenn sich die Region des Grundstücks schlecht entwickelt. Neben der Möglichkeit eines Wertverlusts besteht bei Grundstücken der Nachteil, dass sie keine Mieteinnahmen generieren, wenn sie unbebaut sind.
- Gewerbeimmobilien: Gewerbeimmobilien sind Immobilieninvestments, die mit langfristigen Mietverträgen und attraktiven Renditen punkten. Gewerbeimmobilien sind stark von der wirtschaftlichen Entwicklung einer Region abhängig und lassen sich manchmal nur schwer neu vermieten. Gewerbeimmobilien sind zum Beispiel Bürogebäude, Lagerhallen, Einzelhandelsflächen und Produktionsstätten.
- ESG-Immobilien: ESG-Immobilien sind Immobilien, die auf die ESG-Kriterien Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung) ausgerichtet sind. ESG-Immobilien sind für Immobilieninvestments besonders interessant, da sie sehr energieeffizient sind und daher geringere Kosten verursachen. Zudem sind viele ESG-Immobilien für die Zukunft besser aufgestellt und vermeiden daher zum Beispiel regulatorische Risiken. ESG-Immobilien gelten als langfristig wettbewerbsfähig.
- Ferienimmobilien: Mit Immobilieninvestments in Ferienimmobilien lassen sich hohe Mieteinnahmen generieren, wenn die Ferienimmobilien in beliebten Urlaubsregionen stehen. Ein Nachteil vieler Ferienimmobilien ist, dass ihre Einnahmen saisonabhängig sind.
- Studentenwohnheime: Studentenwohnheime eignen sich für Immobilieninvestments, da in Hochschulstädten eine konstante Nachfrage besteht. Studentenwohnheime haben einen relativ hohen Verwaltungsaufwand, da die Mieter häufig wechseln.
- Pflegeimmobilien: Immobilieninvestments in Pflegeimmobilien sind eine attraktive Anlagemöglichkeit. Als Eigentümer einer Pflegeimmobilie vermietet man in der Regel nicht an die Bewohner, sondern an einen Betreiber. Der Betreiber übernimmt das Management der Pflegeimmobilie, sodass für den Eigentümer kaum Verwaltungsaufwand entsteht. Ein Risiko von Immobilieninvestments in eine Pflegeimmobilie ist, dass der Betreiber insolvent gehen kann, sodass ein neuer Betreiber gefunden werden muss.
Fazit
Es gibt unterschiedliche Arten von Immobilieninvestments und verschiedene Arten von Immobilien, in die man investieren kann. Für welche Immobilieninvestments man sich entscheidet, hängt vor allem von den Anlagezielen ab. Im Portfolio sind Immobilieninvestments immer eine gute Ergänzung zur Risikodiversifikation.
Gerade professionelle Investoren wie Institutionen (z. B. Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerke) und Family Offices setzen auf einen ausgewogenen Mix aus beispielsweise direkten Immobilieninvestments, offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie Immobilienaktien. Für Privatanleger eignen sich vor allem Immobilieninvestments mit geringem Risiko, also zum Beispiel offene Immobilienfonds. Viele Privatanleger nutzen Direktinvestments nicht, um eine Rendite zu erzielen, sondern um selbst in der gekauften Immobilie zu wohnen. Für die meisten Anleger lässt sich die richtige Art von Immobilieninvestment finden. (in/mc/hfu)