Von Karin Bosshard
Moneycab: Wo liegen die Opportunitäten und Risiken im Ausland aus Sicht von AFIAA? In welchen Märkten sehen Sie aktuell gute Investitionschancen?
Ingo Bofinger: Aufgrund des grösseren Anlageuniversums und der höheren Liquidität finden sich im Ausland deutlich mehr Investitionsobjekte, was eine gezielte Diversifikation eines bestehenden Immobilienportfolios ermöglicht. Es hat sich gezeigt, dass ein globales, über unterschiedliche Marktzyklen hinweg diversifiziertes Immobilienportfolio zur Absicherung regionaler Ereignisse immer wichtiger wird. Je nach Anlagehorizont können hierbei unterschiedliche Märkte in Betracht kommen. Bei den langfristigen Anlagehorizonten von Pensionskassen sollten Immobilieninvestitionen in Märkten erfolgen, deren Wirtschaft durch nachhaltige Entwicklungen gestützt wird. Ein Risiko ist die mangelnde Kenntnis der lokalen Marktgegebenheiten und damit verbundene Fehleinschätzungen. Generell sind potenzielle Ankaufsobjekte rar und auf einem hohen Preisniveau. Das gilt für alle unsere Zielmärkte in Europa, Nordamerika und Australien.
«Potenzielle Ankaufsobjekte in Europa, Nordamerika und Australien sind rar und auf einem hohen Preisniveau.»
Ingo Bofinger, Geschäftsführer der AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland
Bleiben wir bei den Opportunitäten im Büromarkt weltweit. Wie lauten Ihre Lessons Learnt einer globalen Immobilienstrategie mit Fokus auf Direktanlagen in Büroimmobilien?
Investoren müssen die Trends in Immobilienmärkten frühzeitig erkennen. Dies können strukturelle oder demografische Trends in Städten sein, die von der Urbanisierung getrieben werden, wie z.B. die ÖPNV-Entwicklung. Es können aber auch neue Nutzungsformen von Gebäuden sein, wie z.B. Co-Working, oder die zunehmende Vermischung der Bereiche Wohnen, Arbeiten und Leben. Eine weitere Erkenntnis: Wer direkt in Immobilien investieren will, muss die Verhältnisse vor Ort genau kennen und schnell reagieren können. Das geht nur durch eine lokale Präsenz.
Gibt es weitere Lessons Learnt mit anderen globalen Immobilienstrategien?
Immobilieninvestoren müssen sich in die Rolle jener Personen versetzen können, die ein Gebäude nutzen, um deren Bedürfnisse zu erkennen. Nur wenn Ausstattung und Dienstleistungsangebot eines Gebäudes stimmen, können auch die gewünschten Mieter gewonnen werden.
Wie sieht die Immobilien-Anlagestrategie der AFIAA aus?
Für unser Portfolio aus Direktanlagen investieren wir hauptsächlich in Büroimmobilien der Risikokategorien «Core» und «Core Plus». Wir verfolgen einen konservativen Investmentansatz und investieren ausschliesslich in Objekte von hoher Lagequalität an ausgewählten Standorten, die von den angesprochenen Trends profitieren.
«Wir verfolgen einen konservativen Investmentansatz und investieren ausschliesslich in Objekte von hoher Lagequalität an ausgewählten Standorten.»
Wie hat sich Ihre Strategie in jüngster Vergangenheit geändert und welches sind die Erwartungen an Renditen?
Eine Investmentstrategie gemäss «Buy-and-Hold» ausschliesslich in «Core»-Liegenschaften war für uns in der aktuellen Niedrigzinsphase nicht mehr adäquat. Bei der Festlegung der Strategie im Jahr 2016 haben wir uns gefragt: Wie können wir Mehrwert für unsere Anleger schaffen, ohne Abstriche bei den Lagekriterien einzugehen? Unsere Antwort darauf war aktives Asset Management als integraler Bestandteil der Wertschöpfung. Das bedeutet, dass wir Bestandsobjekte durch Sanierungs- oder Baumassnahmen über deren technischen Lebenszyklus weiterentwickeln und dadurch die Renditen sichern bzw. erhöhen.
«Eine Investmentstrategie gemäss «Buy-and-Hold» ausschliesslich in «Core»-Liegenschaften war für uns in der aktuellen Niedrigzinsphase nicht mehr adäquat.»
Es ist nicht das primäre Ziel von Investitionen in ausländische Immobilien, eine Mehrrendite im Vergleich mit Schweizer Liegenschaften zu erwirtschaften. Vielmehr bieten wir dem Investor einen Diversifikationsbaustein, der das Gesamtrisikomass seines Multi-Asset-Portfolios senkt und die Stabilität seines Gesamtportfolios erhöht.
Welche geographischen Schwerpunkte haben Sie?
Unsere Zielmärkte sind Europa, Nordamerika und Australien. Wenn es um Direktanlagen geht sind Kenntnisse der örtlichen Marktgegebenheiten entscheidend, um Bauprojekte, Vermietungsaktivitäten und Transaktionen erfolgreich umzusetzen. In New York und Sydney sind wir deshalb mit eigenen Mitarbeitenden vertreten.
Spielt der Brexit bei Ihren Neuinvestitionen eine Rolle?
Wir haben einen langfristigen Anlagehorizont und lassen uns von politischen Ereignissen nicht beeinflussen, wenn wir ansonsten von einem Standort überzeugt sind. London ist eine der dynamischsten Städte der Welt und wird auch nach einem Brexit einer der wichtigsten Bürostandorte der Welt und ein führendes Finanzzentrum bleiben.
«London ist eine der dynamischsten Städte der Welt und wird auch nach einem Brexit einer der wichtigsten Bürostandorte der Welt und ein führendes Finanzzentrum bleiben.»
Schweizer Pensionskassen investieren erst in geringem Mass in Auslandimmobilien. Weshalb hinterfragen diese das «Klumpenrisiko Heimmarkt» nicht und diversifizieren ihre Immobilienportfolios stärker?
Die Immobilienportfolios von Schweizer Pensionskassen sind historisch gewachsen und ein gewisses Übergewicht im Inland macht auch Sinn. Die meisten Pensionskassen sind stark in Schweizer Wohnliegenschaften investiert, was in der Vergangenheit eine sehr erfolgreiche Anlage war. Es gab bislang also nur wenig Grund für den Gang ins Ausland. Ein Hinderungsgrund war zudem das Währungsrisiko von Auslandinvestments, das mittlerweile jedoch einfach und günstig abgesichert werden kann.
Das Thema Auslandinvestments sollte also für die institutionellen Anleger in der Schweiz wichtiger werden. Ihre Empfehlung an die Pensionskassen?
Wir empfehlen ihnen, ihre Strategie bei Immobilienanlagen kritisch zu hinterfragen und ihre Immobilienportfolios zu überprüfen. Denn wie heisst es so schön: Vergangene Performance ist keine Garantie für die Zukunft. Genauso wie eine Pensionskasse nicht nur in Schweizer Aktien investiert, sollte sie auch bei den Immobilienanlagen – die bei vielen Pensionskassen einen grossen Anteil am Gesamtportfolio ausmachen – international denken. Die bessere Diversifikation spricht klar für Investitionen im Ausland.
«Genauso wie eine Pensionskasse nicht nur in Schweizer Aktien investiert, sollte sie auch bei den Immobilienanlagen international denken.»
Bei den Investitionsmöglichkeiten stehen Pensionskassen mehrere Wege offen. Wo liegen die Vor- und Nachteile der einzelnen Möglichkeiten?
Eine Pensionskasse kann beispielsweise Aktien kotierter Immobiliengesellschaften erwerben. Diese Investitionsform ist ein Mix aus Immobilien- und Kapitalmarkt. Im Gegensatz zu nicht kotierten Anlagevehikeln führt sie zu einer höheren Portfoliovolatilität. Im Weiteren existieren Vehikel wie Immobilienfonds sowie Beteiligungen an Private-Real-Estate-Gesellschaften. Schliesslich gibt es Anlagestiftungen wie AFIAA, die sich auf Auslandsimmobilien spezialisiert haben. Im Vergleich zu den vorherigen Optionen bieten Anlagestiftungen den Anlegern ein Mitspracherecht und ein auf sie zugeschnittenes Steuerregime.
Welche Faktoren spielen eine Rolle, wenn es um den Entscheid geht, direkt oder indirekt in Auslandimmobilien zu investieren?
Die Wahl hängt vom Bestandsportfolio einer Pensionskasse und ihrer Präferenz ab. Direktanlagen sind transparenter und günstiger, erfordern aber mehr Expertise in der Verwaltung und höhere Kapitalbeträge für den Aufbau eines diversifizierten Portfolios. Ergänzend bieten indirekte Anlagen Zugang zu Anlageklassen, die Spezialwissen erfordern, wie z.B. Hotels oder Logistik. Der meist grösseren Marktliquidität und dem schnelleren Zugang stehen bei indirekten Anlagen eine eingeschränkte Kontrolle und Transparenz sowie höhere Gebühren gegenüber.
Was erwarten Sie von dem Jahr 2019 für die Branche der institutionellen Immobilien-Investoren?
Es gibt einige Unsicherheit zur weiteren weltwirtschaftlichen Entwicklung und zum weiteren Verlauf des globalen Immobilienzyklus. Zwar haben sich die Wachstumsaussichten etwas abgeschwächt, die Nachfrage nach Büroflächen ist jedoch weiterhin hoch und die Leerstandraten sind tief. Immobilien werden eine bevorzuge Anlageklasse von institutionellen Investoren bleiben und die Kapitalflüsse in ausländische Immobilien weiter zunehmen. Entsprechend gehen wir davon aus, dass 2019 ein weiteres gutes Immobilienjahr wird.
Zum Gesprächspartner
Seit Januar 2017 ist Ingo Bofinger Geschäftsführer der AFIAA Anlagestiftung in Zürich. Zuvor leitete er über fünf Jahre die Immobilienabteilung der Gothaer Asset Management AG in Köln. Ingo Bofinger ist seit über 28 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig und hat einen Abschluss in Immobilienökonomie (ebs) und ist Mitglied bei der Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS).
Zum Unternehmen
Die AFIAA Anlagestiftung ist das Kompetenzzentrum der Avadis Vorsorge AG für direkte und indirekte Immobilienanlagen im Ausland. Sie bietet ihre Produkte ausschliesslich Schweizer Vorsorgeeinrichtungen an. Die 2004 gegründete Anlagestiftung hat ihren Sitz in Zürich und ist mit Tochtergesellschaften in New York und Sydney vertreten. AFIAA verwaltet ein Immobilienvermögen von rund CHF 2,2 Milliarden. www.afiaa.com
