René Zahnd, CEO Swiss Prime Site, im Interview

René Zahnd
René Zahnd, CEO Swiss Prime Site. (Foto: SPS)

von Bob Buchheit

Moneycab.com: Herr Zahnd, demografisch wird sich in der Schweiz die Anzahl der Single- und Zweipersonenhaushalte erhöhen, was bedeutet das langfristig für unsere Städte?

René Zahnd: In Grossstädten wie Zürich beträgt die Anzahl der Single-Haushalte aktuell bereits mehr als 50 Prozent. Damit müssen wir also schon heute umgehen. Für uns ist interessant, wie sich unsere Städte insbesondere im Parterregeschoss verändern werden. Ein gutes Beispiel ist das modifizierte Konsum- und Einkaufsverhalten von uns allen und in diesem Zusammenhang die Frage, wie wir mit freien Flächen umgehen wollen. Hier fordern wir seit langem, dass unsere Städte die sogenannten Kernzonen bis ins Parterregeschoss für alle Nutzungen, welche nicht übermässige Immissionen verursachen, freigeben sollten. Damit wären gleich mehrere Probleme gelöst. So könnten leerstehende Flächen im Parterre neu auch als Wohnungen genutzt werden.

Wo stehen Sie im Moment beim Ausbau Ihres Gewerbegrossareals in Regensdorf?

Wir haben das Iseli-Areal 2018 gekauft. Alle Flächen sind vermietet. Regendorf wird in den kommenden Jahren durch die Fertigstellung des Entwicklungsgebietes «Regensdorf Bahnhof Nord» sowie durch den Ausbau des Gubristtunnels zusätzlich an Attraktivität gewinnen. Die Gemeinde, welche derzeit stark wächst, rechnet bis 2040 mit weiteren 8000 Einwohnern. Das Iseli-Areal hat einen eigenen Eisenbahnanschluss, ist für die gewerbliche Nutzung vorgesehen und verfügt über beträchtliches Verdichtungspotenzial.

„Für uns ist interessant, wie sich unsere Städte insbesondere im Parterregeschoss verändern werden.“

René Zahnd, CEO Swiss Prime Site

Es fällt auf, dass Swiss Prime Site sehr stark auf Objekte mit guter Verkehrsanbindung setzt. Sehen Sie den Immobilienmarkt der Zukunft zweigeteilt – mit deutlich weniger Schwung im ländlichen Raum?

Wenn Sie so fragen: Der Immobilienmarkt war schon immer zweigeteilt. Bereits im Mittelalter haben die Städte über grosse Anziehungskraft verfügt. Seit Swiss Prime Site existiert, hat das Unternehmen daher den Fokus auf Immobilien an exzellent erschlossenen Standorten, sprich «Prime Lagen», gelegt. Damit profitieren wir von «einem natürlichen Schutz» gegen Leerstände. Unternehmen müssen heutzutage an zentralen Standorten sein. Einerseits wollen sie – im Falle von Retailern beispielsweise – von guten Frequenzen profitieren. Andererseits ist es den Unternehmen auch ein Anliegen, ihren qualifizierten Mitarbeitenden ein interessantes Arbeitsumfeld zu bieten. Dieses sollte möglichst gut erschlossen und mitten im pulsierenden Leben sein. Geographisch fokussieren wir uns daher stark auf die grossen Schweizer Städte und ihre Agglomeration.

Die Leerstandquote liegt unter 5 Prozent. Auch darin spiegelt sich die Innenstadtorientierung von Swiss Prime Site wieder. Ist die für die nächsten beiden Jahre vorhergesagte konjunkturelle Verlangsamung ein Problem?

Gute Aussichten für die Wirtschaft sind ein Faktor für einen tiefen Leerstand. Ein anderer ist aber auch der Standort einer Liegenschaft und wie diese konzipiert ist. Hier sehen wir uns mit unserem attraktiven Portfolio aus exzellent gelegenen und modernen sowie flexiblen Immobilien in einer sehr guten Ausgangslage.

Zwischen 2019 und 2026 sind bei Swiss Prime Site neun weitere Projekte geplant, im Umfang von 900 Millionen Franken bei Mieteinnahmen von 47 Millionen. Das ergäbe Bruttorenditen von über 5 Prozent. Unter welcher Prämisse steht diese Kennzahl?

Viele unserer Projekte entstehen auf Arealen, die uns bereits heute gehören und die wir in der Vergangenheit zu vorteilhaften Konditionen erwerben konnten. Wir nutzen unser Know-how und transformieren alte Bestände in moderne und für unsere Kunden massgeschneiderte Lösungen. Indem wir im Entstehungsprozess sehr früh agieren, können wir diese hohe Wertschöpfung sicherstellen.

Das lässt vermuten, dass 300 Millionen Reingewinn pro Jahr von nun an eine bequeme Latte für Sie werden sollte?

Unser Reingewinn entsteht aus einem auf mehrere Standbeine abgestützten Geschäftsmodell. Einen mittlerweile beachtlichen Anteil von rund 10% am Betriebsertrag erwirtschaften unsere Gruppengesellschaften, welche im Segment Dienstleistungen zusammengefasst sind. Der Löwenanteil stammt jedoch aus unserem Kerngeschäft Immobilien. Darin sind neben Mieteinnahmen und Neubewertungseffekten auch Erträge aus Entwicklungen und Veräusserungen von Projekten enthalten. Insofern ist es wichtig, dass wir unsere Entwicklungspipeline konstant mit neuen Grundstücken sowie Projekten erweitern können. Das erlaubt uns ein regelmässiges Wachstum über zusätzliche Mieterträge und wiederkehrende Verkaufsgewinne aus Teilen unserer Entwicklungspipeline. Wir sind unseren Aktionären, darunter auch vielen Pensionskassen, gegenüber verpflichtet, dass wir Jahr für Jahr gute Ergebnisse erzielen und daher grosse Anteile des Gewinnes wieder ausschütten können.

Durch den Verkauf Ihres Viertels an Sihlcity reduzieren Sie die Retailquote auf unter 30 Prozent ihres Portfolios. Rechnen Sie mit weiter sinkenden Erträgen beim Einzelhandel?

Wir haben unseren Anteil am Sihlcity verkauft, weil wir gern Alleineigentümer oder mindestens Mehrheitsbesitzer einer Immobilie sind. Für den Anteil von unseren rund 24 Prozent am Sihlcity haben wir drei zusätzliche Gebäude ins Portfolio erhalten. Ich denke, das war eine Win-Win-Situation für uns und die Credit Suisse als Käuferin. Mit diesem Asset-Swap konnten wir zudem tatsächlich unseren Anteil an Retailflächen reduzieren. Dies war aber nicht unser primäres Ziel. Unsere Retailflächen entwickeln sich gut.

„Im neuen Stücki Park wird Innovation, Erlebnis, Wellness, Health, Forschung und Einkauf zu einem Gesamtkonzept verwoben.“

Aus dem Einkaufszentrum Stücki in Basel wird jetzt der „Stücki Park“ inklusive Gigaplex-Kino. Ist die In- und Outdoor-Erlebnislandschaft die Einkaufsmeile der Zukunft?

Der Stücki Park ist kein Einkaufszentrum mehr. Wir sind als Eigentümerin aktuell damit beschäftigt, den Stücki Park bedeutend auszubauen und damit attraktiv und zukunftsfähig zu machen. Die Retailflächen werden von aktuell 33’000 m2 auf rund 10’000 m2 um 70 Prozent reduziert und durch spannende Angebote des Alltags, Gastronomie, Erlebnis und Unterhaltung sowie Wellness/Gesundheit für Kunden, Mitarbeiter und Anwohner aufgewertet. Zwischen dem heute voll vermieteten Businesspark und dem ehemaligen Einkaufszentrum werden vier Neubauten die Kapazität der Gesamtfläche deutlich erhöhen.

Die wichtige Erweiterung wird in zwei Etappen durchgeführt. Dabei wird die vermietbare Fläche bis 2023 um rund 27’000 m2 auf über 60’000 m2 verdoppelt. Wir können dadurch den Bedürfnissen der Region nach Labor- und Büroräumlichkeiten entsprechen und Raum für zusätzliche 1700 Arbeitsplätze schaffen. Im neuen Stücki Park wird Innovation, Erlebnis, Wellness, Health, Forschung und Einkauf zu einem Gesamtkonzept verwoben. Damit entsteht ein auf die Zukunft ausgerichteter Anziehungspunkt mit Ausstrahlung über die gesamte Region Basel hinaus.

In Ihrem Dienstleistungsbereich Wincasa gab es vor allem punkto Digitalisierung/Prozesssteuerung Veränderungen. Worin bestanden diese im Wesentlichen, und wie werden sie sich auf den Ertrag auswirken?

Wincasa investiert insbesondere in die Plattformtechnologie gegenüber ihren Kunden. Dabei handelt es sich einerseits um die Eigentümer von Liegenschaften, andererseits jedoch auch um die Nutzer/Mieter. Es geht bei diesen Investments darum, für die Kunden von Morgen neue Mehrwerte zu schaffen. Der Anteil der reinen Bewirtschaftungserträge soll mit der Transformation im Verhältnis sinken, während die Einnahmen für Services gegenüber dem Endkunden und den Mietern zunehmen werden.

Die hohe Ertragsstabilität von Seniorenheimen Wohn- und Pflegezentren ist fünf Jahre nachdem Swiss Prime Site die Tertianum übernommen hat sicher ein Anker der Stabilität, oder?

Tertianum ist eine Gruppengesellschaft in der wir gute Wachstumsmöglichkeiten sehen. Von den aktuell 78 Standorten werden wir innerhalb der nächsten Jahre auf über 90 wachsen. Die Demographie, unser Know-how, die starke Marktposition und unsere Stärke alles aus einer Hand zu bieten, eröffnen uns hier gute Opportunitäten.

Von den aktuell 78 Tertianum-Standorten werden wir innerhalb der nächsten Jahre auf über 90 wachsen.

Planen Sie bei den Seniorenheimen auch weitere Zukäufe oder Kooperationen?

Wir haben eine starke Projektpipeline, welche unser Wachstum auf die erwähnte Anzahl Standorte sicherstellt. Darüber hinaus nutzen wir auch punktuelle Gelegenheiten, um unser Netzwerk weiter zu stärken. Wir sind auch an direkten Zusammenarbeiten mit Gemeinden im Sinne von sogenannten PPP-Lösungen (Public-Private Partnership) interessiert. Auch wenn dieser Weg erfahrungsgemäss nicht der einfachste ist.

Ein Viertel Ihrer Bestandsimmobilien befindet sich in der Westschweiz. Diese gilt als besonders konjunkturempfindlich. Welches Gefühl vermittelt dort jetzt der Markt?

Wenn ich «besonders konjunkturempfindlich» höre, muss ich lachen. So kann nur ein Deutschschweizer über die Romandie denken… Über 90 Prozent unserer Immobilien in der Westschweiz befinden sich in Genf. Dort sind ebenfalls unsere beiden bedeutendsten Projekte angesiedelt. Wir sehen in der Stadt wie auch in der dort angrenzenden Agglomeration sehr viele Chancen für profitables Wachstum. Ausserdem sind wir höchst interessiert auch im Raum Lausanne mehr zu investieren. Wir sind überzeugt vom grossen Potential des sogenannten «bassin lémanique» und sehen die Romandie keineswegs als konjunkturempfindlicher im Vergleich zur Deutschschweiz.

Zum Gesprächspartner:
René Zahnd ist seit 01.01.2016 CEO der SPS AG. Seine Karriere begann er bei Bratschi Emch & Partner Rechtsanwälte. Danach war er in den folgenden Funktionen tätig: Leiter Rechtsdienst sowie Direktor Projektentwicklung bei Losinger/Marazzi; bei Implenia als Mitglied der Konzernleitung zuerst verantwortlich für die Implenia Real Estate und später für den Bereich Modernisation & Development.

Zum Unternehmen:
Das Immobilienportfolio der börsenkotierten Swiss Prime Site AG weist aktuell einen Wert von rund CHF 11 Mrd. aus. Der Anlagefokus liegt dabei auf Investitionen in erstklassig gelegene Qualitätsliegenschaften. Diese werden hauptsächlich von kommerziellen Mietern genutzt. Ein weiteres starkes Standbein innerhalb des Geschäftsfelds sind Umnutzungen, Entwicklungen und Modernisierungen ganzer Areale.

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