Zürich – Das Marktumfeld für Immobilieninvestoren in der Schweiz bleibt attraktiv. Allerdings zeigt sich bei Wohnliegenschaften eine Abschwächung im Wertzuwachs, bei Geschäftsliegenschaften zeichnet sich dagegen der lang ersehnte Silberstreifen am Horizont ab.
Insgesamt betrug die gesamte Performance oder Gesamtrendite auf Immobiliendirektanlagen per Ende des vergangenen Jahres rund 5,3 Prozent. Damit ist sie gegenüber dem Vorjahr (6,2%) aber zurückgegangen, wie dem vom Beratungsunternehmen IAZI am Mittwoch veröffentlichte «Swiss Property Benchmark» zu entnehmen ist. Direktanlagen in Immobilien 2018, im Volksmund auch «Betongold» genannt, waren aber dennoch die am besten rentierende Anlage am Schweizer Finanzmarkt.
Am stärksten rückläufig war die Performance bei Wohnliegenschaften. Dort betrug der Zuwachs noch 6,0 Prozent nach einem Plus von 7,3 Prozent im Vorjahr. Geringer fiel der Rückgang bei Geschäftsliegenschaften aus, wo die Performance 4,2 Prozent nach 4,9 Prozent betrug.
Steigende Nachfrage nach Büros
Die Performance summiert sich aus der Wertentwicklung der Immobilien, die mit 2,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (3,0%) ebenfalls rückläufig war, und aus der Netto-Cashflow-Rendite (Mieteinnahmen minus Ausgaben), die ihrerseits bei rund 3,2 Prozent stagnierte.
Bei den Geschäftsliegenschaften – genauer bei den Büros – verstärke sich der Eindruck, dass sich dieser Sektor nun nach der langjährigen Krise erhole, sagte IAZI-CEO Donato Scognamiglio. Bei Büroflächen sieht dieser eine robuste Nachfrage vor allem in Zürich. Den zusätzlichen Nachfragebedarf quantifizierte Scognamiglio auf 825’000 Quadratmetern.
«Bei den Geschäftsflächen sinken endlich die Leerstände», so der IAZI-Chef weiter. Die Leerstände beziehungsweise nicht realisierten Mieten waren bei Geschäftsliegenschaften auf 7,2 Prozent von 7,5 Prozent im Vorjahr rückläufig.
Im Wohnbereich haben sich die Leerstände dagegen auf 4,1 Prozent von 3,8 Prozent erhöht. Scognamiglio rechnet damit, dass die Leerstände in der Agglomeration, wo Überkapazitäten geschaffen wurden, weiter zunehmen werden. In den Zentren wie Zürich sieht er diesbezüglich aber keine Entspannung.
Regionale Unterschiede
Auf kantonaler Ebene zeigten sich bei der Performance von Wohnliegenschaften teilweise grosse Unterschiede zwischen städtischen Ballungszentren wie Zürich (6,9%), Genf (6,4%) oder Basel (6,8%) und eher peripheren oder ländlichen Kantonen wie Solothurn (3,8%) und Thurgau (3,7%).
Gute Nachrichten hat IAZI für Wohnungsmieter. Denn bei Wohnliegenschaften hat sich das Mietwachstum in den letzten 10 Jahren deutlich abgeflacht. Das Niveau betrug per Ende des vergangenen Jahres 216 Franken pro Quadratmeter.
Stieg die Sollmiete von 2009 bis 2016 um 4,5 Prozent, betrug das Mietwachstum 2018 gegenüber dem Vorjahr nur noch 1,5 Prozent. Allerdings ergibt sich dies primär durch Mieterwechsel. Bestandsmieter erfuhren dagegen kaum eine Mieterhöhung. (awp/mc/ps)
