Die COVID-19 Pandemie stellt nahezu alle Wirtschaftssektoren vor grosse finanzielle und operative Herausforderungen. Davon sind auch Immobilienschätzer beziehungsweise deren Bewertungen betroffen. Aus Sicht JLL, national wie international, gilt es unter den aktuellen Umständen verschiedenen Aspekten bei Immobilienbewertungen Beachtung zu schenken.
«Bewertungsannahmen müssen sich stets auf aktuelle und vergleichbare Marktdaten abstützen», sagt Daniel Macht, Leiter der Bewertungsdienstleistungen bei JLL Schweiz. Jedoch sind bei plötzlichem Eintreten von Marktturbulenzen die jüngsten Transaktionen nicht mehr in jedem Fall repräsentativ, da diese womöglich auf Entscheide vor der Krise zurückzuführen sind. Seit dem Ausbruch der COVID-19-Krise beobachtet JLL in einigen Regionen und Sektoren weltweit einen zum Teil signifikanten Rückgang der Marktaktivitäten. Am stärksten betroffen sind internationale Investitionsstandorte, die von ausländischem Kapital dominiert werden. Märkte mit einer soliden inländischen Nachfrage nach Immobilien – wie die Schweiz – verhalten sich bisher vergleichsweise resistenter, so Macht.
Immerhin zeige knapp die Hälfte der grössten Schweizer Immobilieninvestoren eine unveränderte oder gar leicht gestiegene Zahlungsbereitschaft bei Immobilienakquisitionen, was eine aktuelle Umfrage von JLL unter Schweizer Immobilieninvestoren, die rund 71% des institutionellen Gesamtmarktes repräsentieren, ergab. Zwar können Marktwertkorrekturen auch hierzulande nicht ausgeschlossen werden. Aber diese Korrekturen werden aller Voraussicht nach primär auf Cash Flow Effekte und weniger auf veränderte Renditeerwartungen der Marktteilnehmer zurückzuführen sein.
Wie wirkt sich die aktuelle Corona-Krise auf Ihre durchschnittliche Zahlungsbereitschaft bei Schweizer Immobilienakquisitionen aus?
In Zeiten, in denen die Aussagekraft von Marktberichten und -daten rapide sinkt, kann nur derjenige plausible Bewertungsannahmen treffen, der die Mieter- und Transaktionsmärkte tagesaktuell verfolgt. Die wenigen vorhandenen Marktdaten sind vom Bewerter nach bestem Wissen und Gewissen zu adaptieren. Aus Sicht von JLL ist damit zu rechnen, dass das Leck der Markttransparenz je nach Immobilienkategorie per Mitte 2020 noch nicht vollumfänglich geschlossen sein wird.
Die bevorstehenden Halbjahresbewertungen der Immobiliengesellschaften werden daher aller Voraussicht nach einer erhöhten Bewertungsunsicherheit im Sinne der internationalen Bewertungsstandards unterliegen. Das bedeutet nicht, dass die Bewertungen per se unverlässlich sind. Die Deklarierung wird vielmehr verwendet, um gegenüber allen Parteien transparent zu sein, womit die Bewertungsergebnisse – unter den gegenwärtigen aussergewöhnlichen Umständen – mit einer erhöhten Vorsicht zu verwenden sind. (JLL/mc/ps)
