JLL – Trotz Einbruch der Nachfrage hält sich der Büromarkt insgesamt stabil

JLL – Trotz Einbruch der Nachfrage hält sich der Büromarkt insgesamt stabil
(Bild: JLL / Shutterstock)

Zürich – Nach erfreulichen Jahren brach die Nachfrage nach Büroflächen im vergangenen März abrupt ein. Zwar ist seither eine leichte Erholung spürbar. Dennoch verhalten sich bei der Anmietung von neuen Flächen viele Unternehmen zurückhaltend.

In den fünf grössten Schweizer Büromärkten erhöhte sich deshalb das Angebot an verfügbaren Flächen um 45’700 m2 auf 810’600 m2. Die Angebotsquote stieg dadurch von 4.1% auf 4.3% (Zum Vergleich: die Leerwohnungsquote der Schweiz liegt aktuell bei 1.7%).

Die gemessenen Leerstandzunahmen sind nicht das Resultat von Flächenreduktionen wegen Homeoffice, sondern in erster Linie eine Folge der Angebotsausdehnung in den letzten beiden Jahren und des rezessionsbedingten Einbruchs der Nachfrage. Erstaunlich stark blieb in allen grösseren Schweizer Städten die Nachfrage nach modernen Büros an Zentrumslagen. Die üblicherweise eher volatilen Spitzenmieten konnten deshalb trotz Rezession ihre Niveaus in Zürich, Basel und Lausanne halten. In Genf, Bern und Zug wurden gar leicht höhere Topmieten verlangt. In der Breite blieben die Angebotsmieten ebenso stabil. In Teilmärkten mit überdurchschnittlichen Leerständen – wie beispielsweise in den Flughafenregionen Genf und Zürich – erlaubt es die Verhandlungsposition, dass Mieter von Eigentümern bei Vertragsabschlüssen meist erfolgreich Zugeständnisse einfordern können.

In den kommenden drei Jahren werden in den fünf grössten Märkten weitere 820’000 m2 Büroflächen fertiggestellt, welche zusätzlichen Raum für über 50’000 Arbeitsplätze bieten. 54% der Flächen davon sind allerdings noch nicht vermietet. Aufgrund des Wirtschaftseinbruchs im vergangenen Jahr werden viele Unternehmen ihre Expansionspläne vorerst zögerlich angehen. JLL geht deshalb davon aus, dass die Leerstände im Jahr 2021 weiter ansteigen werden.

Investitionsmarkt – Immobilienanlagen bleiben begehrt
Der Schweizer Immobilientransaktionsmarkt hat im vergangenen Krisenjahr eindrücklich gezeigt, dass er insgesamt überaus beständig ist und sich in unsicheren Zeiten behaupten kann. Einschränkungen aufgrund von COVID-19 führten zwar zu Verzögerungen bei Transaktionen, die Mehrheit der Investoren hielt aber nicht nur an ihren Akquisitionszielen fest, sondern auch an der Zahlungsbereitschaft. Die kurze Schockstarre im zweiten Quartal war schnell überwunden und die Renditen knüpfen dort an, wo sie zu Beginn der Pandemie aufgehört haben. Die Spitzenrenditen für Büroliegenschaften blieben in Genf bei 2.7%, in Zürich reduzierten sich diese um 20 Basispunkte von 2.1% auf 1.9 %. Core-Liegenschaften mit Büro- und Wohnnutzungen haben bei Schweizer Anlegern nichts an Attraktivität eingebüsst.

Unterschiedliche Entwicklungen in Zürich, Basel und Luzern
In Zürich zeigt der Büromarkt zwei Gesichter: Im Kreis 1 und in Zürich West sind verfügbare Büros knapp, die Angebotsquote liegt dort mit 1.5% bzw. 2.2% nach wie vor tief. In Opfikon/Glattbrugg hat sich das Angebot an verfügbaren Büros nochmals erhöht, die Angebotsquote liegt nun bei 35.2%. Das ist die höchste gemessene Angebotsquote für ein Marktgebiet in der Schweiz.

In Basel erhöhte sich die Angebotsquote innerhalb von zwei Jahren von 1.8% auf 5.7%. In Kleinbasel hat sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr mehr als vervierfacht. Über 170’000 m2 Flächen werden in den nächsten drei Jahren auf dem Stadtgebiet fertiggestellt, weitere in angrenzenden Gemeinden. Die Leerstände dürften sich nun in den nächsten Jahren auf einem höheren Niveau etablieren.

In Luzern werden voraussichtlich im Jahr 2025 neben MSD die HSLU, die Kantonsverwaltung sowie auch das Sozialversicherungszentrum WAS neue Standorte beziehen, und es wird zu Verschiebungen von rund 80’000 m2 kommen. Verantwortlich dafür zeigen sich mit Ausnahme des Pharmaunternehmens MSD ausschliesslich öffentliche Einrichtungen. Durch diese Verschiebungen (ca. Faktor 2 des aktuellen Leerstandes) werden viele alte Flächen frei und für den Markt verfügbar. Teilweise können Umnutzungen sinnvoll sein. Es dürfte aber auch dazu führen, dass das Angebot bei Büroflächen deutlich zunimmt. (JLL/mc/ps)

Studie als PDF verfügbar
Die Studie zum Büromarkt in der Schweiz enthält Kapitel zu den Märkten in Zürich, Genf, Bern, Lausanne, Basel und Zug sowie Artikel zu verschiedenen Fokusthemen. So wird beispielsweise das Einsparungspotenzial bei Büroflächen durch verbreitete Homeoffice-Anwendung kritisch beleuchtet. Die Büromarktstudie kann direkt über jll.ch bezogen werden kann.

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