JLL: Wenig veränderter Büroflächen-Markt in Zürich

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Zürich – ​Der Bürovermietungsmarkt in Zürich hat sich im 1. Quartal 2015 ruhig gestaltet. Nach Erhebungen des Immobilienberatungs-Unternehmen JLL blieben die in der Region Zürich angebotenen Büroflächen mehr oder weniger unverändert bei 390′000 m² bzw. auf 5.1 % des Bestandes, während die Spitzenmieten im Central Business District CBD bei CHF 825/m² verharrten.

Die grossen Vermietungen der letzten Monate wurden Ende letzten Jahres abgeschlossen. Unter anderem kündigte der Internetriese Google an, seinen Sitz in Zürich über die nächsten Jahre erheblich auszubauen. Google wird dafür bis 2020 etwa 50‘000 m² an der Europaallee beim Hauptbahnhof anmieten. Da dies vor allem Neubauflächen betrifft, hat die Anmietung keinen unmittelbaren Einfluss auf das aktuelle Angebot an Büroflächen. Auf der Investitionsseite war der Kauf einer Verwaltungsliegenschaft an der Eggbühlstrasse in Zürich Nord durch die Stadt Zürich von Allreal für ungefähr CHF 81 Mio. die grösste Bürotransaktion im ersten Quartal. Weitere nennenswerte Transaktionen betreffen ein Bürogebäude an der Zypressenstrasse und ein Gebäude mit gemischter Nutzung an der Röschibachstrasse.

Der mittelfristige Trend auf dem Mietmarkt Zürich setzt sich unverändert fort. Die Leerstände im CBD scheinen sich aufgrund des endenden Relocationtrends auf höherem Niveau zu stabilisieren. Die grossen Umzüge in der Finanzindustrie aus dem CBD heraus in moderne Bürogebäude in den Entwicklungsgebieten sind grösstenteils vollzogen. Die Absorption der Leerstände im CBD verläuft zwar noch langsam, doch vor allem die Nachfrage nach kleineren Flächen zwischen 500-1000 m² ist intakt. Der Vermietungsmarkt in der ganzen Region Zürich dürfte aber aufgrund der anhaltend hohen Bautätigkeit noch für eine längere Zeit mieterfreundlich bleiben. Die Leerstände sind bereits heute in einigen Teilmärkten sehr hoch, insbesondere in Zürich Nord in der Gemeinde Opfikon. Zwischen 2015 und 2020 könnten zudem insgesamt über 400′000 m² an neuen Büroflächen in und um Zürich entstehen.

Genfer Büromarkt
Die im Kanton Genf angebotenen Büroflächen stiegen gemäss JLL im 1. Quartal 2015 leicht auf etwa 147′000 m² bzw. auf 4.9% des Bestandes. Die Spitzenmieten im CBD stabilisierten sich bei rund CHF 925/m² pro Jahr. Die dominierende Neuigkeit auf dem Investitionsmarkt war der Verkauf eines prestigeträchtigen Bürogebäudes an der Rue Du Rhône für CHF 535 Mio. von der UBS an die Swiss Life.

Insgesamt erwartet JLL in Genf in den nächsten Quartalen dank solider Wirtschaftsaussichten auch eine solide Büroflächennachfrage. Auf der Angebotsseite dürften im Jahr 2015 etwa 25′000 m² neue Büroflächen fertiggestellt werden, wovon der Grossteil nicht vorvermietet ist. Für das Jahr 2016 sind dann kaum neue Fertigstellungen vorgesehen.

Im CBD setzt sich die Veränderung des Mietermix‘ fort. Die Konsolidierungsaktivitäten von Finanzinstituten wurden durch Transaktionen der Société Générale und der Deutschen Bank bestätigt, die in der Zukunft weniger Flächenbedarf ausweisen werden. Das Angebot leerstehender grosser Büroflächen ist im CBD allerdings strukturell gering. Die Nachfrage nach kleineren CBD-Flächeneinheiten ist im A-Klasse Segment durch Detailhandelsketten im Luxusbereich und Family Offices weiterhin gegeben.

Die Vermietbarkeit von B-Klasse Gebäuden gestaltet sich dagegen zunehmend schwierig. Grosse leerstehende Büroflächen befinden sich insbesondere in den Nicht-CBD-Teilmärkten. In der Region um den Flughafen Cointrin enthalten die Blandonnet-Gebäude aktuell die grössten verfügbaren Flächeneinheiten in Genf. Immer noch sind rund 6′000 m² verfügbar und die Vermietung verläuft nur schleppend. Die leerstehenden Flächen ausserhalb des CBD eignen sich jedoch nicht für alle Bürobranchen, da einige Einheiten im halbindustriellen Bereich liegen. Mit einer Fläche von 11′000 m² ist der ehemalige P&G Tower an der Rue du Pré-de-la-Bichette 1 im UN-Viertel nach einer umfassenden Gesamtrenovation wieder auf dem Markt. (JLL/mc/pg)

JLL

 

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