Zürich – Knapper Wohnraum und steigende Mieten treiben die Menschen in der Schweiz um. Doch gilt es zwischen Bestandes- und Angebotsmieten zu unterscheiden. Denn vom Preisanstieg sind vor allem die Angebotsmieten betroffen.
Aktuelle Zahlen zeigen: Wer lange nicht umgezogen ist, ist finanziell kaum von steigenden Angebotsmieten betroffen. Das geht aus dem Immobilienbarometer für das erste Quartal 2024 der Zürcher Kantonalbank (ZKB) hervor. In bestehenden Mietverhältnissen sei Wohnen nur leicht teurer geworden. Aber es gibt deutliche regionale Unterschiede.
Wer seit 2006 in derselben Mietwohnung wohnt, zahlte Ende 2023 qualitätsbereinigt nur knapp 5 Prozent mehr als beim Einzug. Dies schreibt die ZKB in einer Studie über die Entwicklung der Altbestandesmieten, die das Immobilienresearch der Bank im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) erstmals berechnet hat. Das Mietwachstum lasse sich zu einem Grossteil auf den Qualitätsrückgang der Wohnungen – die Altersentwertung – zurückführen. Diese sei dabei aber niedriger als die allgemeine Preisentwicklung im selben Zeitraum gewesen.
Angebotsmieten treiben Preisniveau
Gleichzeitig sei das Mietzinsniveau in allen Mietverhältnissen, also inkl. Neuvermietungen, wie es das BFS mit seinem Mietpreisindex ausweist, seit 2006 um fast 25 Prozent gestiegen. Dabei habe sich die Entwicklung der Angebotsmieten als grösster Treiber des Preisanstiegs erwiesen, wie die ZKB schreibt.
Doch es gibt regionale Unterschiede. Von allen Grossregionen seien die Altbestandesmieten im Kanton Zürich am wenigsten gestiegen. Hier zahle man nur 2,5 Prozent mehr als vor 18 Jahren. Ein wichtiger Grund: Zürcher Mieter haben nach einem Rückgang des Referenzzinssatzes am häufigsten Mietsenkungen eingefordert. Gleichzeitig sei hier aber auch vonseiten der Vermieter die erste Erhöhung Ende 2023 besonders rege weitergegeben worden.
Anders in der Genferseeregion: Hier hätten Mieter, die seit 2006 in derselben Wohnung verweilen, einen Anstieg von 7,5 Prozent stemmen müssen. Der Referenzzins, der im Rest der Schweiz einen deutlichen Einfluss auf den Verlauf der Altbestandesmieten hat, scheine hier kaum eine Rolle zu spielen. Dies liege wohl an der gängigen Praxis von Untermietverhältnissen in der Genferseeregion. Denn Untervermieter hätten kaum Interesse, Mietzinssenkungen einzufordern, da sie selbst davon nicht profitieren würden, schreibt die ZKB.
Insgesamt zeigt sich, dass vor allem institutionelle Vermieter die zahlreichen Referenzzinssatzsenkungen der letzten Jahre weitergegeben haben. Im Ergebnis haben Mieter von Pensionskassen, Versicherungen und Fonds davon profitiert, dass ihre Mieten im Bestand weniger angestiegen sind als die von Privatvermietern. (awp/mc/pg)
