Zürich – Jedes Jahr zahlen Mieter in der Schweiz zwischen 8 und 9 Milliarden Franken kumuliert mehr als Eigentümer. Pro Monat beträgt die Ersparnis eines Immobilienbesitzers im Vergleich zum Mieter zwischen 130 und 730 Franken abhängig von der Höhe der Hypothek und der Grösse der Immobilie. Pro Jahr sparen Eigentümer so zwischen 1‘600 und 8‘800 Franken.
Hauseigentümer profitieren schon seit Jahren von ultragünstigen Hypothekarzinsen. Zwar sinkt mit dem Durchschnittssatz für Hypotheken tendenziell auch der Referenzzinssatz für Mieten, doch profitieren Mieter weitaus weniger stark von dem tiefen Zinsumfeld. Aber nicht nur die tiefen Zinsen machen Wohneigentum attraktiv. Auch die Möglichkeit, die erste Hypothek nicht abzubezahlen und so über Jahrzehnte Schuldzinsen von der Steuer abzuziehen, begünstigt Immobilienbesitzer im Vergleich zu Mietern. Hinzu kommt, dass ein Eigenheim für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Lebenstraum darstellt, den sich aufgrund der immer hohen Preise und enormen regulatorischen Hürden mittlerweile längst nicht mehr alle erfüllen können. Gemäss einer Analyse von MoneyPark sind bis zu zwei Drittel der Schweizer mittlerweile vom Immobilienmarkt ausgeschlossen. [1]
Vermögende und einkommensstarke Haushalte profitieren doppelt
Die laufenden Kosten einer Immobilie werden stark von der Höhe der Hypothek und der dafür erforderlichen Zinszahlung und Amortisation beeinflusst. Dabei gilt: Je tiefer die Belehnung, desto höher ist die Ersparnis, da sowohl die Zinskosten sinken als auch die Amortisation wegfällt. Denn von Gesetzes wegen sind Immobilienbesitzer nur verpflichtet, die zweite Hypothek zu amortisieren. Die Verschuldung bis zu 65 Prozent des Verkehrswert muss muss hingegen nicht zurückbezahlt werden. Da es gerade für höhere Einkommen wegen der Steuerprogression oft vorteilhaft ist, nicht weiter freiwillig zu amortisieren und diese auch genügend Eigenkapital haben, um nur eine erstrangige Hypothek aufzunehmen, profitieren insbesondere vermögende und einkommensstarke Haushalte, während einkommensschwache und wenig vermögende Haushalte die immer teureren Mieten tragen müssen.
Mieter einer 4-Zimmer Wohnung könnten ihre monatlichen Kosten halbieren
Für eine 4-Zimmer Wohnung bezahlt ein Mieter 2016 im Schnitt fast 1‘600 Franken ohne Nebenkosten. Ein Immobilienbesitzer hingegen bezahlt nur rund 870 Franken Zinsen plus rund 500 Franken Amortisation pro Monat. Abhängig von der Höhe der Hypothek bzw. der Verpflichtung zur Amortisation könnten Mieter zwischen 10 bis gut 50 Prozent der monatlichen Kosten einsparen, wenn sie die Immobilie kaufen statt mieten.
Gemäss MoneyPark Daten fragen 45 Prozent der Kunden, eine erstrangige Finanzierung an. 55 Prozent der Kunden benötigt eine Hypothek, die über zwei Drittel des Verkehrswerts hinaus geht und somit obligatorisch amortisiert werden muss. Legt man diese Proportion zugrunde, lässt sich ein gewichteter Mittelwert für die Ersparnis der Eigenheimbesitzer pro Jahr kalkulieren. Im Vergleich zu den Mietern sparen Immobilienbesitzer im Jahr 2015 und 2016 jeweils ca. 6‘000 Franken pro Jahr.
Je mehr Zimmer, desto höher ist das Sparpotenzial
Die monatliche Ersparnis hängt aber nicht nur von der Höhe der Hypothek, sondern auch von der Anzahl Zimmer – sprich der Grösser der Immobilie ab.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Zimmer die Immobilie hat, desto mehr lässt sich mit kaufen statt mieten sparen. Ein Grund mag die unterschiedliche Angebotssituation für Eigentums- und Mietimmobilien abhängig von der Anzahl Zimmer liegen. 1- und 2- Zimmer Wohnungen im Eigentum sind sehr wahrscheinlich weitaus weniger verbreitet als 4- bis 5- Zimmer Wohnungen im Eigentum.
Miethaushalte bezahlen pro Jahr 8 bis 9 Milliarden zu viel
Anhand der Anzahl Miethaushalte und der Verteilung der Mieter auf 1- bis 6-Zimmer- Wohnungen lässt sich kumuliert die jährliche Ersparnis bzw. die Verluste der Mieter gegenüber den Immobilienbesitzern bestimmen. Insgesamt zählte die Schweiz 2015 3.6 Millionen Haushalte, davon 2.03 Mio. Miethaushalte, die in den Jahren 2013 und 2014 je zu einem Drittel eine 3. bzw. 4-Zimmer Wohnung bewohnten. Für das Jahr 2015 ist nur die Gesamtanzahl der Miethaushalte bekannt, nicht aber deren Verteilung. Es wird deshalb von derselben proportionalen Aufteilung der Haushalte auf unterschiedliche Mietwohnungen ausgegangen. Leider sind für das Jahr 2016 keine aktuellen Daten des BFS zur Anzahl der Haushalte verfügbar, weshalb die Berechnungen nur für die Jahre 2013 bis 2015 erfolgte.
Aufgrund der weiteren Senkung des Durchschnittssatzes für Hypotheken dürften sich die Verluste der Mieter aber mindestens auf den Betrag des Vorjahres belaufen. Kumuliert bezahlen Mieter im Vergleich zu Eigentümer pro Jahr zwischen 8 und 9 Milliarden Franken mehr. „Geld, das ihnen schlussendlich in Form von Eigenkapital fehlt, um selbst den Schritt ins Eigenheim zu schaffen“, gibt Stefan Heitmann CEO von MoneyPark zu Bedenken und fügt an: „Wohneigentum lohnt sich klar und ein möglichst früher Schritt in die eigenen vier Wände ist attraktive Investition und beste Altersvorsorge zugleich.“ (MoneyPark/mc/ps)
[1] https://moneypark.ch/media/pdf/press_releases/2016_10_10_MM_H%C3%BCrden_Eigenheimkauf.pdf
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