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Zürich – Immobilien stellen für Vorsorgewerke im momentanen Tiefzinsumfeld eine attraktive Anlageoption dar. Die Schweizer Pensionskassen investieren dabei vornehmlich in zentrale Wohnliegenschaften in der Schweiz, Investitionen im Ausland spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Dies und mehr geht aus der erstmals erhobenen Pensionskassen-Benchmark-Studie von KPMG hervor.
Pensionskassen haben durchschnittlich knapp einen Fünftel ihrer Gelder in Immobilien angelegt. Nebst Obligationen (34%) und Aktienanlagen (29%) stellen Immobilienanlagen somit die drittgrösste Anlageklasse dar. Die sehr niedrigen und teilweise sogar negativen Zinssätze bei Geldmarktanlagen und Bundesanleihen stellen die Pensionskassen vor grosse Herausforderungen bei der Erreichung der technisch notwendigen Soll-Rendite. Das Niedrigzinsumfeld erschwert sowohl die Anlage von Neugeldern als auch die Wiederanlage von Kapital aus auslaufenden Anlagen. Derzeit ist es kaum möglich, mit risikoarmen Anlagen positive Renditen zu erzielen. Die Rendite der öffentlichen Anleihen der Schweizerischen Eidgenossenschaft mit einer zehnjährigen Laufzeit rutschte nach der Aufhebung des Franken-Euro-Mindestkurses Mitte Januar zeitweise gar ins Negative. Vor diesem Hintergrund erstaunt es wenig, dass Immobilienanlagen derzeit als attraktive Alternative für lang laufende Anleihen gelten.
Wohnliegenschaften und Zentrumsobjekte
Die Pensionskassen-Benchmark-Studie von KPMG zeigt, dass mehrheitlich reine Wohnliegenschaften (60%) gehalten werden. Diesen wird im aktuellen Marktumfeld eine höhere Wertbeständigkeit im Vergleich zu kommerziellen Liegenschaften attestiert. Die bereits bestehende Unsicherheit für Geschäftsliegenschaften hat sich durch die Aufhebung des Mindestkurses noch weiter verstärkt. Es ist mit einer weiter rückläufigen Flächennachfrage zu rechnen, was sich auch in den Preiserwartungen für kommerzielle Liegenschaften widerspiegelt.
Objekte mit einer Grösse zwischen CHF 10 Mio. und CHF 50 Mio. repräsentieren – gemessen am Marktwert – rund die Hälfte des untersuchten Immobilienpools der Studienteilnehmer. Der volumenmässig grösste Anteil der Immobilienanlagen ist in Objekte mit einer Grösse von über CHF 50 Mio. investiert. Gemessen an der Anzahl Liegenschaften macht diese Kategorie jedoch nur 8% aus. Am häufigsten sind Einzelliegenschaften von bis zu CHF 30 Mio. Sie machen über 80% aller Liegenschaften aus. Die Auswertung macht deutlich, dass Pensionskassen vor allem an Liegenschaften interessiert sind, welche ein gewisses Mindestanlagevolumen aufweisen (ab CHF 10 Mio.) und somit Skaleneffekte ermöglichen. Das durchschnittliche Anlagevolumen pro Objekt beträgt CHF 18.7 Mio. Die durchschnittlichen Nettorenditen der betrachteten Immobilienportfolios betragen für das Wohnsegment 4.7% und für das gemischte und kommerzielle Segment 4.9%. Weiter liegen 77% der Immobilien in Grossstädten (ab 50‘000 Einwohner) oder Mittelzentren (10‘000 bis 50‘000 Einwohner). Die Studie zeigt ausserdem, dass Pensionskassen und Vorsorgestiftungen grösstenteils dort investieren, wo sie sich zu Hause fühlen und den Markt kennen.
Wenige Auslandsinvestitionen
Direkte und indirekte ausländische Immobilienanlagen spielen bei Schweizer Vorsorgewerken bisher bloss eine untergeordnete Rolle: Sie machen lediglich 1.3% des gesamten Anlageportfolios bzw. 7.7% des gesamten Immobilienportfolios aus. Ein Grund dafür liegt in der notwendigen kritischen Grösse eines Anlageportfolios, um Auslandsinvestitionen effizient und professionell tätigen zu können. Weitere Faktoren sind zu wenig Know-how, der fehlende Zugang zu den jeweiligen Märkten und die hohen Absicherungskosten von Fremdwährungen.
Über die Studie
KPMG hat für die Pensionskassen-Benchmark-Studie Schweizer Pensionskassen und Vorsorgestiftungen unterschiedlicher Grösse, vornehmlich aus der Deutschschweiz befragt. Insgesamt beinhaltet die Datenanalyse Immobilienanlagen mit einem Marktwert von rund CHF 13 Mrd.. Dies entspricht ca. 10% des gesamten Immobilienvermögens von Schweizer Pensionskassen und lässt somit repräsentative Schlüsse zu. Die Pensionskassen-Benchmark-Studie hat zum Ziel, den Pensionskassen und Vorsorgestiftungen Benchmarks zur Analyse und Steuerung ihrer Immobilienportfolios zur Verfügung zu stellen. Insbesondere sollen sich Vorsorgeeinrichtungen mit der Performance von Immobilienportfolios anderer Pensionskassen vergleichen können.
