Risiken im Immobilienmarkt bleiben unverändert

Stefan Heitmann
Stefan Heitmann, CEO MoneyPark. (Foto: MoneyPark)

Zürich – Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark bleibt im dritten Quartal 2016 konstant auf 3.3 Indexpunkten. Sowohl die Lage auf dem Arbeitsmarkt als auch die Verschuldung der Haushalte zeigen sich unverändert. Etwas kritischer zu werten sind Tatsachen wie die entkoppelte Preisentwicklung von Immobilien-und Konsumentenindizes, die grossen Unterschiede zwischen den Anbietern sowie die flache Zinskurve, welche sowohl Hypothekarnehmer als auch Hypothekaranbieter herausfordern. Diese Faktoren gilt es in den kommenden Quartalen besonders zu beobachten.

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark bleibt im dritten Quartal 2016 konstant bei 3.3 Indexpunkten auf einer Skala von 1 bis 6. Der Index weist somit auf einen ausgewogenen Markt ohne ausgeprägte oder akute Risiken hin. Herausfordernd für die Hypothekarnehmer sind nach wie vor die grossen Zinsunterschiede zwischen den Anbietern, welche einen Vergleich der Konditionen unabdingbar machen und neben reiner Margenoptimierung bankseitig auch ein Indiz für eine heterogene Markteinschätzung bilden. Für die Anbieter indes stellt die flache Zinskurve, welche die Erträge aus dem Zinsdifferenzgeschäft tendenziell schmälert, eine Schwierigkeit dar, der sie mit höheren Gebühren oder einem Ausbau der Margen im Hypothekargeschäft – insbesondere bei den Libor-Hypotheken begegnen.

Tiefe Zinsen aber höhere Margen für Banken
Seit Anfang Jahr sind die durchschnittlichen Schaufensterzinsen gerade für langlaufende Hypotheken nochmals stark gefallen – von 1.9 Prozent auf 1.4 Prozent per Ende September 2016. Seit Juni 2016 zeigt sich allerdings eine Bodenbildung bei den Schaufensterzinsen und erste, noch sehr moderate gegenläufige Bewegungen bei einzelnen Anbietern. Mehrfach haben die zehnjährigen Hypotheken den Widerstand bei 1.4 Prozent getestet – sind aber nie unter 1.41 Prozent gefallen. Auch die 5-jährigen Hypotheken und solche mit kürzerer Laufzeit zeigen eine Konsolidierungstendenz. Auch wenn die 5-jährigen Hypotheken im Oktober nochmals nachgegeben haben, sehen die Experten von MoneyPark darin keinen Trend zu noch tieferen Zinsen, sondern eine normale und kurzfristige Bewegung im Zinstableau.

Die Libor-Hypotheken bewegen sich seit anfangs Jahr ziemlich konstant um die 1 Prozent, zeigen aber in den letzten Wochen einen relativ starken Anstieg von ca. 7 Basispunkten.
Seit 2013 haben die Banken ihre Marge bei den Libor-Hypotheken massiv ausgeweitet. Wird von der durchschnittlichen Libor-Hypothek der effektive Libor-Satz subtrahiert, bleibt die potenzielle Marge der Anbieter als Differenz. Diese hat sich seit Einführung der Negativzinsen massiv erhöht von 1 Prozent auf rund 1.7 Prozent.

Zinsunterschiede nehmen leicht ab
Die Bodenbildung bei den Zinsen schmälert die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und den durchschnittlich teuersten Anbietern etwas. Nach wie vor sind die publizierten Schaufensterzinsen der Anbieter aber sehr heterogen und die Differenzen bleiben mit durchschnittlich 0.65 Prozentpunkten weiterhin hoch. Ein Vergleich beim Abschluss oder der Erneuerung einer Hypothek bleibt für jeden Kreditnehmer Pflicht. Denn schnell lassen sich schon mit wenigen Basispunkten Unterschied über die gesamte Laufzeit einer Hypothek mehrere tausend Franken einsparen.

Preisentwicklung von Immobilien und Konsumgütern
Das durchschnittliche Wachstum der Transaktionspreise von Immobilien hat sich in den vergangenen Quartalen deutlich verlangsamt. Im dritten Quartal 2016 steigen die Preise für Wohneigentum im Schnitt aber wieder etwas stärker. Treiber für dieses Wachstum ist insbesondere die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Anders als die Immobilienpreise fallen die Konsumentenpreisen im Vergleich zum Vorquartal wieder leicht. Die Entkopplung zwischen Preisen für Konsumgüter und Immobilien setzt sich somit fort und zeigt die hohe Attraktivität von Immobilien als Investitionsmöglichkeit.

Makroökonomische Subindizes zeigen sich stabil bis positiv
Nach einem starken zweiten Quartal sinkt der Einkaufsmanagerindex leicht auf 51.4 Punkte – liegt damit aber immer noch über der kritischen Schwelle von 50. Die Schweizer Industrie verliert etwas an Dynamik, die Auftragslage und Nachfrage werden aber dennoch durchaus positiv bewertet. Auch die Arbeitslosigkeit bleibt konstant, wenn auch für schweizerische Verhältnisse auf relativ hohem Niveau.

Einen umfassenden Report zum MoneyPark Real Estate Risk Index finden Sie hier. (MoneyPark/mc/ps)

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