Risiko für Immobilienblase in Zürich bleibt stark erhöht

Zürich – Zürich bleibt unter den drei Städten weltweit mit dem höchsten Risiko für eine Immobilienblase. Das geht aus dem von der UBS erstellten Global Real Estate Bubble Index 2025 hervor. Auch Genf liegt im vorderen Mittelfeld.

Während Miami und Tokio die Plätze 1 und 2 belegen, bleibt Zürich mit einem Risiko-Punktestand von 1,55 nach 1,51 im Vorjahr auf dem dritten Rang, heisst es in der am Dienstag veröffentlichten Studie. Dahinter folgen Los Angeles, Dubai und Amsterdam, bevor sich auf dem siebten Platz Genf einreiht.

Mittlerweile lägen die Kaufpreise für Wohneigentum in Zürich rund 60 Prozent über dem Niveau von vor zehn Jahren. Damit seien die Preise rund doppelt so stark wie die Mieten und rund fünfmal so stark wie die Einkommen gestiegen, führen die Experten der UBS aus. Ein Wendepunkt sei angesichts anhaltend tiefer Finanzierungskosten nicht in Sicht.

Wohnungen werden immer unerschwinglicher
Derweil belaste die sinkende Erschwinglichkeit von Wohneigentum weltweit die Nachfrage, schreiben die Experten der Grossbank weiter. Das habe dazu geführt, dass die inflationsbereinigten Eigenheimpreise in den vergangenen vier Quartalen stagnierten und sich die internationalen Märkte für Wohnimmobilien weiter abgekühlt haben.

Rechenbeispiele zeigen, wie unerschwinglich in manchen Städten die Wohnungen werden. Allen voran liegt Hongkong. Dort erfordere der Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Zentrumsnähe rund das Vierzehnfache des durchschnittlichen Jahreseinkommens. Hier liegen Zürich und Genf im Mittelfeld.

Dafür benötigt man in Zürich für eine solche Wohnung über 40 Jahre lang Mieteinnahmen, bevor die Kosten eines Kaufs wieder hereingeholt werden. «Damit ist die Rendite in Zürich quasi nicht mehr existent», erklärt UBS-Ökonom Matthias Holzhey. In Hongkong ist dieser Punkt bereits nach 30 Jahren erreicht, in Dubai muss nur das Äquivalent von rund 15 Jahren Miete in den Kauf investiert werden.

Zinsniveau stützt weiter
Für den weltweiten Ausblick bleiben die Experten insgesamt optimistisch. So werden in den USA sinkende Leitzinsen erwartet, was die Nachfrage stützen dürfte. In Europa seien die Zinsen bereits gesunken und bieten damit Unterstützung für die Preisentwicklung. Zudem hätten viele Staaten einen Anreiz, die Zinsen aufgrund ihrer hohen Verschuldung tief zu halten. Das biete ein günstiges Umfeld für Investitionen in reale Werte wie Immobilien und stütze die Preise.

«Die Schweiz ist mit ihren Null-Zinsen ein Sonderfall. Die tiefen Finanzierungskosten sollten uns erhalten bleiben», sagte Holzhey. Für den derzeit unerwarteten Fall eine Rückkehr zu Negativzinsen sieht der Experte aber kaum treibende Effekte für die Immobilienpreise. «Das sah man bereits 2015 – die Zuversicht war damals eher schwach und die Hypothekenzinsen sanken nicht weiter.» Der tatsächliche Effekt von Negativzinsen auf die Nachfrage beispielsweise von Pensionskassen und anderen Investoren hänge stark davon ab, in welchem Umfeld die SNB diesen Schritt wagen würde.

Auch einen direkten Effekt durch die Trump-Zölle erwartet die UBS nicht. Denn die Firmen, die davon betroffen sind, liegen eher in den industriellen Regionen wie dem Jurabogen und bestimmen kaum die Nachfrage in den Innenstädten. «Solange hier grosse Tech-Firmen weiter Stellen schaffen und die Mieten zahlen, ändert sich hier nicht viel.» Relevanter für die Entwicklung wäre daher eine generelle Verschiebung oder eine Abnahme der internationalen Kapitalströme aufgrund der aktuell hohen Unsicherheit weltweit. (awp/mc/pg)