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Zürich – Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) verschärft die Richtlinien zur Hypothekenfinanzierung. Damit wollen die Schweizer Banken einen «vernünftigen, aber nicht zu einschneidenden» Beitrag zur Beruhigung des Immobilien- und Hypothekarmarktes leisten.
«Es wird mit den neuen Regeln Fälle geben, in denen keine Hypothek mehr gesprochen werden kann», sagte Daniela Flückiger, Sprecherin der Bankiervereinigung, am Dienstag auf Anfrage von AWP. «Unser Ziel war es aber auch, vernünftige Massnahmen zu finden, die nicht allzu einschneidend sind.» Denn der Markt befinde sich bereits im Stadium einer natürlichen Abkühlung.
Der Verwaltungsrat der Bankiervereinigung schlägt konkret vor, die Richtlinien «für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite» sowie jene «betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» zu verschärfen.
Der neue Mindeststandard für die Hypothekenvergabe, der dann als Selbstregulierungsmassnahme für alle Schweizer Banken gilt, muss laut der Mitteilung aber noch von der Finanzmarktaufsicht (Finma) abgesegnet werden. Wie lange diese Prüfung dauern werde, konnte Finma-Sprecher Tobias Lux auf Anfrage nicht sagen. Er betonte allerdings, dass in den letzten Monaten bekanntermassen Gespräche zwischen der Branche und Behördenvertretern stattgefunden hätten.
15 statt 20 Jahre
Einschneidendste Massnahme ist die Verkürzung der Dauer, während der Hypothekarschulden auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden müssen. Diese Frist soll auf 15 von 20 Jahren verkürzt werden. Zudem muss die Amortisation in regelmässigen Tranchen erfolgen.
Beim Erwerb einer Liegenschaft mit einem Wert von 1 Mio CHF und einer Hypothek von insgesamt 800’000 CHF erhöht sich die jährliche Amortisation somit auf knapp 8’900 von knapp 6’700 CHF. Diese Massnahme gilt allerdings nur für neue Hypotheken, nicht aber für bestehende oder Verlängerungen von bestehenden Finanzierungen.
Liebhaberobjekte selber berappen
Als zweite Massnahme sollen Zweiteinkommen bei der Berechnung der Tragbarkeit einer Immobilie nicht immer gezählt werden dürfen. Voraussetzung dafür soll neu eine «Solidarschuldnerschaft» sein. Laut SBVg-Sprecherin Flückiger sei eine solche bei verheirateten Paaren normalerweise gegeben, ausser im Falle von Gütertrennungen. Konkubinatspaare müssten die «Solidarschuldnerschaft» mit einem Vertrag belegen.
Dritte Massnahme ist, dass bei Immobilienkäufen und Handänderungen neu «grundsätzlich das Niederstwertprinzip» gelten soll. Dieses besagt, dass als Belehnungswert der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis gilt. «Konkret erhält man nur auf dem tieferen Preis eine Hypothek», erklärte Flückiger. Wer mehr zu zahlen bereit sei, müsse die Differenz zwischen «Liebhaberpreis» und Marktwert selber berappen.
Politik soll nicht handeln
Die SBVg will damit «einen substantiellen Beitrag zur Beruhigung des Immobilien- und Hypothekarmarktes» leisten, wie es in der Mitteilung heisst. Es sei nun aber wichtig, den Massnahmen genügend Zeit einzuräumen, ergänzte Sprecherin Flückiger. Zusätzliche Massnahmen der Politik hält sie für unnötig: «Wir sollten erst schauen, ob dies nun reicht.» Unterstützt wird die SBVg von Raiffeisen, dem grössten Player auf dem Schweizer Hypothekenmarkt. «Wir stehen hinter den Massnahmen», heisst es bei der Bank auf Anfrage von AWP.
Kritik vom HEV, Lob vom Mieterverband
Die Interessensverbände kommentieren die neuen Regeln unterschiedlich. Lob gibt es vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (MV). «Die Massnahmen sind richtig», sagte Generalsekretär Michael Töngi auf Anfrage der Nachrichtenagentur sda. Es sei ganz im Sinne des Verbands, wenn die Banken sich an strengere Kriterien hielten, damit eine Blase verhindert werde.
Bereits vor zwei Jahren, bei den Diskussionen um die Eigenmittelverordnung in Bezug auf das Hypothekengeschäft, habe der MV von den Banken gefordert, dass sie die Risiken minimieren, in dem sie beispielsweise bei der Amortisationspflicht ansetzen. Beim Vorbezug der Pensionskassengelder, um die es damals ging, wollte der MV aber keine Einschränkungen.
Der Schweizerische Hauseigentümerverband HEV hat hingegen keine Freude an den schärferen Hypothekenvorschriften. Gemäss dem Verband wird es für Personen mit mittleren Einkommen unnötig schwieriger, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. «Die Massnahmen erschweren den Zugang des Mittelstands zum Wohneigentum», sagt Michael Landolt, Ressortleiter Immobilienmarkt beim HEV. Ein breiter Zugang in der Bevölkerung sei aber wichtig. Landolt verweist auf Vergleiche mit dem Ausland, wo die Wohneigentumsquoten deutlich höher seien.
Kein Kommentar der SNB
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) wollte die Massnahmen der Bankiervereinigung auf Anfrage der sda nicht qualifizieren. SNB-Sprecher Werner Abegg erinnerte aber daran, dass die SNB die Finma in den Anstrengungen unterstütze, damit die Risikonahme einzelner Banken reduziert oder spezifisch mit Eigenkapital unterlegt wird.
Die Nationalbank verfolgt die Entwicklungen am Hypothekar- und Immobilienmarkt mit grosser Aufmerksamkeit, wie SNB-Vizepräsident Jean-Pierre Danthine vergangene Woche bekräftigt hatte. Der Anstieg der Ungleichgewichte auf den Schweizer Hypotheken- und Immobilienmärkten habe sich jüngst zwar verlangsamt. Für eine Entwarnung sei es aber zu früh. (awp/mc/pg)
