Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Kneubühler, mit dem Konzept von Streetbox machen Sie modulare Lager- und Geschäftsräume vor allem für KMU in der Westschweiz erschwinglich. Ist ein ähnliches Konzept auch für die Deutschschweiz denkbar, worin unterscheiden sich die beiden Regionen?
Arno Kneubühler: Es ist nicht nur denkbar, sondern wird derzeit in der Deutschschweiz auch bereits realisiert. In Niederbuchsiten bei Egerkingen im Kanton Solothurn haben wir den ersten Bau mit 32 solcher Boxen vorgenommen. Wir sind daran, weitere geeignete Standorte für den Bau dieser Streetboxen zu evaluieren. Einen Unterschied zwischen den beiden Regionen sehe ich beispielsweise im Innenausbau: Während neue Mieter in der Westschweiz oft einen Rohbau mögen und sich selber nach den eigenen Wünschen einrichten wollen, wünschen die Mieter in der Deutschschweiz eher einen gewissen Ausbaustandard.
«Trotz Schwankungen an der Börse hat sich der Wert des Fonds innert sechs Jahren rund vervierfacht, was wir positiv beurteilen.» Arno Kneubühler, CEO Procimmo
Der börsenkotierte Streetbox Real Estate Fund schloss das erste Halbjahr Ende September 2017 mit einer Anlagerendite von 3.19 Prozent und einer Eigenkapitalrendite von 7.91 Prozent ab. Wie zufrieden sind Sie damit und wie sehen die Ganzjahresziele aus?
Alles in allem sind wir mit der Entwicklung des Fonds sehr zufrieden, obwohl die beiden erwähnten Werte leicht unter den Vergleichszahlen von Ende September 2016 liegen. Bei den Hauptzielen sind wir auf Kurs, das heisst, wir bauen genügend neue Streetboxen und vermieten oder verkaufen diese anschliessend. Im ersten Halbjahr konnten wir fast 40 neue Boxen erfolgreich verkaufen. Bei allen unseren Fonds legen wir auch grossen Wert auf das Kostenmanagement. Bezüglich des Streetbox-Fonds versuchen wir die Baukosten kontinuierlich zu reduzieren. Das können wir unter anderem durch neue Produkte, Partnerschaften und neue Bausysteme erreichen.
Die Gesamterträge konnten von 3.78 Millionen Franken in der Vorjahresperiode auf 4.45 Millionen Franken gesteigert werden, bei praktisch gleich bleibenden Aufwänden von 2.75 Millionen Franken. Welches Wachstum sehen Sie für das Gesamtjahr vor?
Ich schätze, dass es mit einem leichten Wachstum weitergeht. Im ersten Halbjahr hatten wir 26 Boxen im Bau und boten fast 180 Boxen zum Verkauf oder zur Miete an. Zudem haben wir in der zweiten Hälfte des Berichtsjahres für vier neue Standorte die Baubewilligung erhalten und warten bei drei Standorten auf diese Bewilligung.
Der Börsenkurs hinkt den guten Ergebnissen noch hinterher. Nach rund 440 Franken in der ersten Jahreshälfte pendelt er sich aktuell fast 15 Prozent tiefer bei rund 380 Franken ein. Ein Grund zur Beunruhigung?
Nein, denn gegen Ende des vergangenen Jahres sind viele Immobilienfonds wegen verschiedenen Kapitalerhöhungen und Börsengängen unter Druck geraten. Die Bewegung des Börsenkurses unseres Fonds erachten wir als natürlichen Vorgang. Als Real Estate Asset Manager ist uns denn auch eine langfristige und stabile Dividendenausschüttung wichtiger als kurzfristige Volatilitäten an der Börse. Trotz Schwankungen an der Börse hat sich der Wert des Fonds innert sechs Jahren rund vervierfacht, was wir positiv beurteilen.
«Wir gehen davon aus, dass wir per Ende März 2018 erneut mehr Dividende als im vergangenen Jahr mit CHF 14.00 ausschütten werden können.»
Im Fokus sollen beim Streetbox Real Estate Fund für die Anleger weniger schnelle Kursgewinne als stabile Dividenden stehen. Wie sieht es damit aus für das aktuelle Geschäftsjahr?
Wir gehen davon aus, dass wir per Ende März 2018 erneut mehr Dividende als im vergangenen Jahr mit CHF 14.00 ausschütten werden können. Beim Streetbox Real Estate Fund sind wir der Meinung, dass es sich um einen Fonds handelt, der im Markt ein sehr hohes Ausschüttungspotenzial in Bezug auf sein Eigenkapital aufweist.
Die Fremdfinanzierungsquote konnten Sie von 31.10 Prozent auf 29.99 Prozent senken. Welches ist der Zielwert in den kommenden beiden Jahren?
Der Fonds konzentriert sich auf Immobilienentwicklungen und wird deshalb auf einer möglichst hohen Fremdfinanzierungsquote bleiben. Von Gesetzes wegen sind wir ab 2018 aber dazu verpflichtet, die Fremdfinanzierungsquote des Fonds unter 33.33 Prozent zu senken.
Wie wichtig ist für die Anleger beim Streetbox Real Estate Fund die Steuerbefreiung, da der Fonds in direkte Immobilienanlagen investiert?
Unserer Meinung nach ist das schon ein gewichtiges Argument für ein Engagement. Denn eine Dividendenrendite von derzeit 3.2% auf den Streetbox-Fonds, notabene ohne Steuerabzug, ist im Vergleich zu anderen Immobilienfonds mit Dividendenrenditen bei rund 4% vor Steuerabzug im aktuellen Umfeld durchaus eine interessante Anlage. Letztlich bleibt bei diesem Vergleich beim Anteilseigner unseres Fonds mehr im Geldbeutel.
Ein Ende der Tiefzinsphase zeichnet sich erst langsam ab. Wie beeinflusst die aktuelle Zinslage Ihre Geschäftsstrategie, was wird sich ändern, wenn die Tiefzinsphase zu Ende geht?
Momentan bewegen wir uns auf einem relativ sicheren Terrain. Geht die Tiefzinsphase jedoch zu Ende, hängt das von der Intensität der Bewegung nach oben ab. Wenn die Zinsen langsam ansteigen, werden wir an der Geschäftsstrategie wohl keine fundamentalen Änderungen vornehmen müssen. Schnellen die Zinsen jedoch akut nach oben, werden die Immobilienpreise wohl unter starken Druck geraten. Auf ein solches Szenario müssen wir uns natürlich entsprechend vorbereiten. Steigen die Zinsen, steigt normalerweise auch die Inflation und entsprechend florieren die Unternehmen, was wiederum dazu führt, dass sich die Mietzinsen und die Nachfrage bezüglich dieses Produkts erhöhen.
«Wenn die Zinsen langsam ansteigen, werden wir an der Geschäftsstrategie wohl keine fundamentalen Änderungen vornehmen müssen.»
Wie beurteilen Sie den Markt aus Sicht des Käufers für Geschäftsimmobilien. Wo gibt es noch attraktive Objekte, welche Regionen entwickeln sich besonders positiv?
Der Markt ist nicht einfacher geworden, wenn man ihn beispielsweise fünf Jahre zuvor vergleicht. Wegen den tiefen Zinsen sind in letzter Zeit immer mehr Akteure als Käufer von Immobilien in den Markt gedrängt – natürlich auch im Bereich der Geschäftsimmobilien. Bei den Gewerbe- und Industrieimmobilien, wo wir hauptsächlich aktiv sind, finden wir immer wieder interessante Objekte in den Kantonen Luzern, Aargau und Zürich. Generell ist es jedoch schwierig, attraktive Region zu benennen, da es auf die Lage ankommt. Wir sehen Chancen bei Immobilien, die gut gelegen sind und sich in der Nähe von grossen Verkehrsachsen befinden. Gerade für das Gewerbe ist die Erreichbarkeit zentral.
Mit dem Procimmo Swiss Commercial Fund II verzeichnen Sie eine Anlagerendite von 6.62% und eine Eigenkapitalrendite («Return on Equity») von 6.28%. Inwiefern entspricht das Ihren Erwartungen und welche Ziele setzen Sie sich für das laufende Jahr?
Ich denke, dass wir mit diesen Zahlen auf Kurs sind. Zwar sind beide Werte leicht tiefer als im Vorjahr, doch angesichts des Umfelds im Immobilienmarkt erachte ich das Resultat als ausgesprochen gut. Auf der Kostenseite haben wir weiter gearbeitet, so dass die TER REF (GAV) von 1.1% im letzten Jahr auf 0.94% gefallen ist. Im neuen Geschäftsjahr wollen wir die Erträge erhöhen, die hauptsächlich aus den Mietzinseinnahmen stammen. Das kann einerseits durch die Optimierung von Mieteinnahmen bei bestehenden Liegenschaften erfolgen, andererseits durch den Zukauf weiterer Immobilien mit guten Mietverträgen.
Auffallend ist die Erhöhung der Mietzinsausfallquote auf 18.60% (10.81% per 30.9.2016). Wie können Sie hier Abhilfe schaffen?
Die Zunahme hat vor allem mit einer neuen Liegenschaft in Winterthur zu tun, welche leer gekauft wurde sowie dem Auszug des Hauptmieters aus der Logistik-Liegenschaft in Pratteln. Wir haben bereits Abhilfe geschaffen, indem wir mit einem neuen Mieter einen Mietvertrag über die nächsten zehn Jahre abgeschlossen haben. Dieser wird im Sommer in die neuen Räumlichkeiten einziehen. Unser Engagement in nächster Zeit wird sich zu einem grossen Teil darauf konzentrieren, die Leerstände weiter zu senken. Einkauf von Leerständen sowie der entsprechende Abbau gehören zur Strategie des Fonds.
Die Investoren des Procimmo II erhalten eine steuerbefreite Dividende von CHF 5.00 pro Anteil. Der Kurs bewegt sich in der Nähe des Allzeithochs. Was spielt bei Ihren Überlegungen und Strategien die grössere Rolle, der Kurs oder die Dividende?
Unsere Strategie ist es, mittel- bis langfristig eine steuerbefreite Dividende von mindestens CHF 5.00 pro Anteil auszuschütten. Sämtliche Bemühungen beim Fondsmanagement fokussieren auf dieses Ziel. Ob dabei der Kurs des Anteilscheins einmal etwas höher oder tiefer ist, empfinden wir eher als sekundär. Aber natürlich ist uns wichtig, dass der Nettoinventarwert nicht durch die Decke geht, weil sich sonst die Dividendenrendite verringern würde. Es gilt also, eine Balance zu finden, bei der die verschiedenen Parameter, welche die Investoren als zentral erachten, ausgewogen sind.
Der Gesprächspartner:
Arno Kneubühler (1979) ist CEO und führt auch die Zweigniederlassung Zürich. Er besitzt einen Abschluss in Wirtschaft und ist seit 2013 Partner und Mitglied der Geschäftsleitung.
Das Unternehmen:
PROCIMMO SA ist eine von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) zugelassene Vermögensverwalterin kollektiver Immobilienanlagen. Das 2007 gegründete Unternehmen verwaltet heute einen auf fünf Anlagefonds verteilten Immobilienbestand im Wert von rund 2,4 Milliarden Schweizer Franken. Es hat die Aufgabe, kollektive Anlagevehikel zu schaffen (vor allem Immobilienfonds), sie im besten Interesse der Anleger zu managen und die Verwaltung der Immobilien in ihrem Bestand zu überwachen. Seit ihrer Gründung pflegt PROCIMMO Werte wie Nähe, Transparenz und Effizienz: Nähe zu den Anlegern und den Immobilien, Transparenz in ihrer Kommunikation und Effizienz in ihrer Verwaltung. Sie beschäftigt an ihrem Hauptsitz in Mont-sur-Lausanne und in der Niederlassung Zürich über 40 Personen. www.procimmo.ch
