Cyrill Schneuwly, CEO Intershop. (Foto: Intershop)
von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Schneuwly, letztes Jahr hat Intershop zwei Drittel weniger in neue Liegenschaften investiert. Warum fanden sich so wenige geeignete Objekte?
Cyrill Schneuwly: Die Strategie von Intershop sieht vor, dass wir aktiv Mehrwerte schaffen. Entsprechend kommen für uns vollvermietete, neuwertige Liegenschaften bei Akquisitionen kaum in Frage. Objekte mit Mehrwertpotential sind im heutigen Umfeld meist solche, die mit Handicaps belastet sind: Das Alter, die Qualität der Bauten, die Nutzung, Leerstände. Wenn ein Käufer ein solches Objekt erwirbt, so erwartet er für das übernommene Risiko eine Entschädigung. Im letzten Jahr stimmte bei allen von uns geprüften Objekten die implizite Entschädigung nicht, weshalb wir von einem Erwerb absahen. Wir haben jedoch fast 25 Millionen Franken in unser eigenes Portfolio investiert.
Der Grossteil der Intershop-Immobilien liegt in Zürich. Dort versuchen vor allem Banken ihre Liegenschaftsbestände zu Geld zu machen. Ist das ein Marktrisiko?
Intershop ist bewusst schwergewichtig mit rund zwei Dritteln im Grossraum Zürich investiert. Zürich ist, nebst Genf, der wirtschaftliche Motor der Schweiz und der Immobilienmarkt ist hier am liquidesten. Der Verkauf von sehr grossen und/oder prestigeträchtigen Liegenschaften aus dem Bestand der Banken führte zu einer starken Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit. Der Grossteil dieser wenigen Liegenschaften lag an hervorragenden Standorten. Solche Objekte sind selten auf dem Markt, was zu entsprechenden Preisen geführt hat. Für uns ist jedoch der Markt an weniger exklusiven Lagen wichtiger, da wir bewusst nicht in Toplagen investieren. Dieser Markt war von den erwähnten Transaktionen nicht betroffen und wir erwarten auch nicht, dass seitens der Banken hier grössere Verkaufswellen bevor stehen.
«Eine Verschärfung der «Lex Koller» hätte substanziell negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in der Schweiz und würde sich nicht nur auf die Fonds und Aktiengesellschaften beschränken.»
Cyrill Schneuwly, CEO Intershop
Wo sonst noch könnten in Zukunft Gefahren lauern?
Wir sehen die Risiken vor allem in den regulatorischen Entwicklungen. Die Annahme der Masseneinwanderungs-Initiative hat, obwohl die Umsetzung noch offen ist, zu einer Beunruhigung geführt. Unternehmen, welche auf ausländische Arbeitnehmer angewiesen sind, werden es sich zweimal überlegen, ob sie weiterhin in den Arbeits- und Werkplatz Schweiz investieren wollen oder vorerst die Umsetzung abwarten. Für internationale Unternehmen, die vor einer Standortwahl stehen, hat die Schweiz nach dieser Abstimmung an Attraktivität verloren. Es wäre deshalb wünschenswert, dass die Umsetzung so rasch wie möglich erfolgt, damit sich die betroffenen Unternehmen daran orientieren können.
Eine noch grössere Gefahr droht unserer Branche aber von den Motionen von Nationalrätin Badran, welche voraussichtlich im April im Ständerat diskutiert werden. Eine Verschärfung der «Lex Koller» hätte substanziell negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in der Schweiz und würde sich nicht nur auf die Fonds und Aktiengesellschaften beschränken. Auch die Pensionskassen und sonstige grosse Vorsorgewerke, welche direkt oder indirekt in Immobilien in der Schweiz investiert haben, würden unter den Folgen leiden. Leider haben wir Schweizer aber zurzeit die Tendenz, an dem Ast zu sägen, auf dem wir sitzen.
Intershop konnte Geldfluss, Reingewinn und Ertrag steigern. Wird damit die bereits extrem üppige Dividende von 20 Franken bezogen auf den Aktienkurs von 335 Franken sogar weiter steigen?
Grundsätzlich wollen wir die uns anvertrauten Mittel, also auch das Eigenkapital, aktiv bewirtschaften. Da wir auf eine Reihe sehr erfolgreicher Geschäftsjahre zurück blicken können, hat sich unsere Eigenkapitalquote deutlich über unserer strategischen Vorgabe eingependelt. Der Verwaltungsrat hätte deshalb durchaus in Betracht ziehen können, eine höhere Dividende zu beantragen. Wir haben uns aber entschieden, dass wir knapp 5% der eigenen Aktien zum Zweck der Kapitalherabsetzung zurück kaufen. Der Vorteil dieses Rückkaufs liegt darin, dass wir für eine unveränderte Dividende von 20 Franken zukünftig zwei Millionen Franken weniger Gewinn erarbeiten müssen. In Anbetracht der Herausforderungen, denen unsere Branche gegenüber steht, hat die Sicherstellung der heute bereits hohen Dividenden Vorrang gehabt gegenüber einer allfälligen temporären Erhöhung.
Ihre Leerstandsquote stieg aber auch, und zwar von 9,1 auf 12,5 Prozent. Ein einmaliger Ausrutscher?
Der starke Anstieg der Leerstandsquote ist auf die Kündigung eines Grossmieters aus der Finanzbranche zurück zu führen. Sein Anteil an den gesamten Mieteinnahmen unserer Gruppe betrug Ende 2012 noch 3.4%. Somit könnte man schon von einem „Ausrutscher“ sprechen.
«Einer eher geringen Nachfrage stehen wachsende Leerstände und eine grosse Anzahl von Bauprojekten in Ausführung gegenüber.»
Aber das Umfeld in der Vermietung von gewerblichen Flächen, insbesondere von Büroflächen, ist doch auch deutlich anspruchsvoller geworden, oder?
Einer eher geringen Nachfrage stehen wachsende Leerstände und eine grosse Anzahl von Bauprojekten in Ausführung gegenüber. Bisher haben die Investoren leider nur zögerlich darauf reagiert; die Anzahl Baugesuche und Baubewilligungen sind leicht rückläufig, befinden sich aber immer noch auf hohem Niveau. Die Situation auf dem Vermietungsmarkt wird sich deshalb noch verschärfen. In diesem Umfeld wird es auch für Intershop schwierig, die Leerstandsquote auf kurze bis mittlere Frist substantiell zu reduzieren.
Im Gegensatz zum Vorjahr wurde die Bewertung Ihrer Liegenschaften statt um 6,5 nur noch um 2,5 Millionen Franken nach oben angepasst. Ist das ein Zeichen für einen sich auf hohem Niveau einpendelnden Schweizer Immobilienmarkts?
Der rückläufige Bewertungsgewinn ist auf mehrere Elemente zurück zu führen. Mitte des letzten Jahres stiegen die Zinsen schnell relativ stark an, was Einfluss auf den Diskontsatz hatte. Im Transaktionsmarkt waren im vergangenen Jahr vor allem Wohnbauten gesucht. In diesem Segment sind wir jedoch mit weniger als 10% investiert. Nachdem sich in den letzten Jahren die Marktwerte von Immobilien relativ kontinuierlich erhöht haben, gehen wir davon aus, dass zur nachhaltigen Wertsteigerung in der Zukunft auch wieder vermehrt operative Leistungen notwendig sein werden.
In Yverdon hat Intershop in ein weiteres Solarkraftwerk investiert. Was bringt Ihnen das ausser Strom und Reputationsgewinn?
Das Solarkraftwerk in Yverdon-les-Bains haben wir nicht primär aus Reputationsgründen erstellt. Die Investition in das Kraftwerk bringt uns eine zufriedenstellende Rendite, da wir langfristige Abnahmeverträge für den Strom besitzen. Dass die Erstellung eines Solarkraftwerkes die nachhaltige Investitionspolitik einer Unternehmung unterstreicht, den CO2-Ausstoss signifikant reduziert und möglicherweise lokal positiv aufgenommen wird, sind aus meiner Sicht jedoch durchaus erfreuliche Nebeneffekte.
«Der deutsche Markt ist in den letzten Quartalen effektiv sehr gut gelaufen.»
Ihre neue Beteiligung Corestate Capital investiert in den deutschen Immobilienmarkt. Ist der nicht mittlerweile zu heiss gelaufen?
Der deutsche Markt ist in den letzten Quartalen effektiv sehr gut gelaufen. Für Intershop hat dies positive Auswirkungen auf die Beteiligungen, in welche wir indirekt mittels Corestate investiert haben. Auf der anderen Seite ist es für Corestate nicht einfacher geworden, neue Akquisitionsopportunitäten mit Mehrwertpotenzial zu finden. So gesehen befindet sich Corestate in Deutschland momentan in einer ähnlichen Situation wie Intershop in der Schweiz. Ich bin aber überzeugt, dass sich die Geduld auszahlt und in absehbarer Zukunft wieder vermehrt opportunistische Kaufgelegenheiten auf den Markt kommen werden.
Im Moment beträgt das Auslandsengagement nur rund 2 Prozent der Intershop-Bilanzsumme. Wird es weiter ansteigen und wenn ja, wo sehen Sie gute Märkte?
Unsere Beteiligung an Corestate hat auch zum Ziel, uns ein besseres Verständnis der Märkte zu ermöglichen, in denen Corestate tätig ist. Daran arbeiten wir unverändert. Kurzfristig gehen wir nicht davon aus, dass unser Auslandsengagement ansteigen wird. Sollten sich jedoch eine gute Gelegenheit ergeben, so sind wir bereit.
Ihr Durchschnittssollzins lag 2013 bei 2,69 Prozent. Rechnen Sie damit, Ihn auch im laufenden Jahr weiter senken zu können?
Im Januar 2014 hat Intershop erfolgreich die Emission einer Anleihe über 125 Millionen Franken abgeschlossen. Die fünfjährige Anleihe hat eine Verzinsung von 1.50%. Entsprechend wird sich der durchschnittliche Zinssatz weiter reduzieren.
Die Nettorendite von Intershop lag in den letzten 5 Jahren konstant bei 6 Prozent. Hat der Titel den Charakter einer Anleihe?
Die Aktie der Intershop hat sich in den letzten Jahren als sehr solide Anlage mit geringer Volatilität erwiesen. So gesehen kann man ihr tatsächlich schon fast einen Anleihencharakter zusprechen. Im Gegensatz zur Anleihe hat der Aktionär jedoch weder einen garantieren Nennwert noch eine befristete Laufzeit. Dafür darf er sich an einer hohen Rendite erfreuen und investiert indirekt in Realwerte, womit er zumindest teilweise auch gegen eine steigende Teuerung abgesichert ist.
Zur Person:
Cyrill Schneuwly, 1963, Betriebsökonom FH sowie dipl. Wirtschaftsprüfer. Nach Tätigkeiten im Bankwesen, der Wirtschaftsprüfung und -beratung sowie als Corporate Controller trat er 1998 als CFO bei der Intershop ein. Seit 2008 steht Cyrill Schneuwly der Intershop-Gruppe als CEO vor. Seit 2009 ist er auch Verwaltungsrat der mobilezone holding ag, dem führenden unabhängigen Schweizer Telekomspezialisten. Er lebt mit seiner Familie im Zürcher Oberland.
Zum Unternehmen:
Intershop Holding AG ist eine an der SIX Swiss Exchange kotierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich. Im Fokus der Investitionstätigkeit stehen kommerzielle Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial. Bevorzugt werden Standorte in urbanen Zentren und entlang der Hauptverkehrsachsen. Als älteste börsenkotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz konzentrierte sich Intershop ab 1997 ausschliesslich auf den heimischen Immobilienmarkt. Seit 2013 wird aber auch wieder in den ausländischen Immobilienmarkt investiert. Werterhaltung, Wertsteigerung sowie eine attraktive Dividendenpolitik stehen im Mittelpunkt der knapp 60 Mitarbeitenden.
