Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Holdener, vom Kochlehrling wider Willen, zum Softwareunternehmer, zum Immobilieninvestor und schliesslich 2006 zum Gründer von Helvetica. Was kommt als nächstes, welche Passion muss noch ausgelebt werden?
Hans R. Holdener: In der näheren Zukunft möchte ich meine Energie und Passion der Helvetica weiterhin oberste Priorität schenken. Ich habe mir zum Ziel gesetzt, unser Unternehmen als führenden Immobilien-Investor in der Schweiz zu etablieren und die Expansion ins Ausland zu realisieren.
«Ich lasse mich in Norwegen, einem volatileren Markt als die Schweiz, inspirieren und tanke dort neue Ideen.» Hans R. Holdener, CEO Helvetica
Ich bin mir sicher, dass sich daraus viele weitere unternehmerische Ideen entwickeln, möchte aber noch nicht zu viel verraten. Zudem gehört meine private Passion meiner Familie, dem Gravelbike fahren wie auch dem Skitouren. Nach vielen Jahren Unternehmertum möchte ich mir in Zukunft auch mehr Zeit für diese Herzensprojekte nehmen.
Sie haben Helvetica zuerst in Oslo, kurz danach in Zürich gegründet. Wo liegt heute der Schwerpunkt der geschäftlichen Aktivitäten, welche Bedeutung hat Skandinavien für Ihr Unternehmen?
Der Business-Schwerpunkt liegt zur Zeit vollumfänglich in der Schweiz. Hier sind auch unsere Fonds angesiedelt. Skandinavien ist aber aufgrund meiner norwegischen Wurzeln und der ursprünglichen Gründung in Oslo unser zweiter Heimmarkt. Ich lasse mich in Norwegen, einem volatileren Markt als die Schweiz, inspirieren und tanke dort neue Ideen. Diese widerspiegeln sich unter anderem in unserer Unternehmenskultur, die sich durch flache Hierarchien, transparente Kommunikation und den familiären Umgang auszeichnet. Ich lege viel Wert darauf, nahe bei den Leuten zu sein – seien dies Mitarbeiter oder Kunden. In punkto Business-Tätigkeiten bietet sich Skandinavien aufgrund meines Know-hows für den Markt natürlich als erster Expansionsmarkt an.
Nach der Finanzkrise 2008 fanden ausländische Investoren mit Kapital attraktive Anlagemöglichkeiten im Schweizer Immobilienmarkt. Welche Auswirkungen hat die Coronakrise, welche einige europäische Staaten, vor allem auch Dänemark und Norwegen, schneller beenden als die Schweiz, auf Ihr Geschäft?
Man kann definitiv sagen, dass uns die Krise wachgerüttelt hat. Über Nacht wurden wir, wie viele andere Unternehmen auch, vor diverse Herausforderungen gestellt. Die Ungewissheit im Markt war gross, die Investoren sehr zurückhaltend. Glücklicherweise hatten die Corona-Monate aufgrund der breiten Diversifizierung unserer Portfolios schlussendlich nur einen sehr geringen Impact auf die Geschäftsentwicklung. Der enge Austausch, den wir mit den Marktplayern wie auch mit unseren Ankermietern pflegen, half uns frühzeitig zu reagieren.
«Glücklicherweise hatten die Corona-Monate aufgrund der breiten Diversifizierung unserer Portfolios schlussendlich nur einen sehr geringen Impact auf die Geschäftsentwicklung.»
Kreativität und unternehmerisches Handeln waren gefragt, um echte partnerschaftliche Lösungen mit Mietern zu finden, die für alle Parteien eine Win-Win Situation darstellten. Zudem verspürten wir eine starke Zunahme der Nachfrage nach Immobilien mit «corona-resistenten» Nutzungen auf der Investitionsseite. Hier konnten wir dank unserem breiten Netzwerk und Verhandlungsgeschick bereits vor der Krise eine solide Basis schaffen, was bei unseren Stakeholdern auf gute Resonanz stiess.
Generell haben wir beobachtet, dass sich die Nachfrage nach Immobilien im Wohnbereich ausserhalb der grossen Städte durch die Krise nochmals verstärkt hat. Viele Leute wünschen sich zuhause mehr Platz, da sie aufgrund der flexibleren Arbeitsplatzgestaltung nicht mehr täglich in die urbanen Zentren pendeln müssen. Das hat speziell unserem Wohnprodukt, HSL Fund, starken Aufschwung verliehen.
Natürlich hat uns diese Zeit auch zum Umdenken animiert. So haben wir z.B. die Digitalisierung stark vorangetrieben und uns in Anbetracht der Ausgangslage auch viele Gedanken zur Unternehmensstrategie und -entwicklung gemacht. Das hat uns wiederum als Unternehmen einen grossen Schritt weitergebracht.
Zusammenfassend können wir sagen, dass wir aus dieser Krise in vielen Hinsichten gestärkt herausgehen.
Um auf gute Renditen zu kommen, müssen Sie Ihre Immobilien aktiv managen. Welche Strategie haben Sie, damit Aufwand und Ertrag in ein möglichst optimales Verhältnis und Anleger zu einer attraktiven Rendite kommen?
Wertschöpfung ist ein essentieller Part unserer Unternehmensstrategie. Wir streben eine kontinuierliche Qualitätsverbesserung unserer Liegenschaften an, insbesondere auch vor dem Hintergrund unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Uns ist es wichtig, dass jeder Investitions- oder Entwicklungsentscheid auf die Nachfrage abgestimmt wird um sicherzustellen, dass wir im richtigen Moment das Richtige tun. Dies bedeutet auch über den Tellerrand hinaus zu denken, denn Ökologie und Ökonomie müssen stets aufeinander abgestimmt sein.
Entscheidend ist das Antizipieren von möglichen zukünftigen Nachfragen, um Immobilien vorausschauend marktgängig zu halten. Dank dem Dialog mit unseren Anlegern bringen wir langfristiges Denken und verantwortungsbewusstes Investieren in Einklang, um unseren langfristig attraktive Portfolios zu gewährleisten.
Mit dem Segen der FINMA konnten Sie 2016 den regulierten Immobilienfonds Helvetica Swiss Commercial Fund auflegen und ihn 2019 an der Börse (SIX) mit 700 Millionen CHF kotieren. Heute hat er ein Gesamtvermögen von 763 Millionen CHF, eine Anlagerendite von 2.7% (im 1. HJ 2021) (Brutto-Ist-rendite p.a. 5.8%) und eine Fremdfinanzierungsquote von 31.3%. Welche Pläne haben Sie mit dem Fonds noch, wo sehen Sie Optimierungspotential?
Das langfristige Ziel für den HSC Fund besteht darin, ein Volumen von rund CHF 1.5 Mrd. zu erreichen. Das Bestandesportfolio soll mit hochwertigen Zukäufen im Büro- und Gewerbebereich ergänzt werden, wobei wir nur sehr selektiv Investitionen tätigen. Die Herausforderung in diesem Bereich ist die Diskrepanz zwischen Verkäufern und Käufern, denn das Risikoprofil muss mit der erwarteten Anlagerendite übereinstimmen. Aktuell gibt es nur wenige Objekte im Markt, die mit unserer Strategie übereinstimmen.
Darum legen wir den Fokus hauptsächlich auf die innere Wertschöpfung. Durch aktives Asset Management steigern wir Portfolioqualität, beispielsweise durch Vertragsverlängerungen und Vollvermietungen der Liegenschaften, was wiederum zu höheren Mieteinnahmen führt. Zusätzlich können wir dank der internen Kompetenz für Bau- und Entwicklungsprojekte das Potenzial unseres Portfolios weiter ausbauen.
Nach anfänglichem Fokus auf Geschäftsliegenschaften offerieren Sie qualifizierten Anlegern seit 2019 auch die Anlage im auf Wohnimmobilien spezialisierten HSL Fund. Welchen Kriterien müssen die Wohnimmobilien entsprechen und wie wollen Sie hier Wachstum generieren in Konkurrenz mit viel grösseren Mitbewerbern wie zum Beispiel Pensionskassen?
Es ist tatsächlich so, dass der Markt hart umkämpft ist – und wir gehören noch nicht zu den grössten Playern. Nicht zu vernachlässigen ist aber, dass wir über die Jahre ein extensives Netzwerk zu Privateigentümern mit grösseren Immobilienbeständen in der ganzen Schweiz aufgebaut haben.
«Wir haben im ersten Halbjahr 2021 ein Wachstum von 70% verzeichnet. Das ist beachtlich und stimmt uns sehr optimistisch für die geplante Kotierung nächstes Jahr.«
Wir pflegen eine sehr enge Beziehung zu unseren Anlegern und legen viel Wert auf den persönlichen Austausch, was uns von unseren grösseren Peers unterscheidet. Hauptsächlich diversifizieren wir uns gegenüber unseren Konkurrenten aber damit, dass wir in gut erreichbare Liegenschaften an B-Lagen investieren und so nachhaltige Renditen sicherstellen. Auch Liegenschaften mit Optimierungspotential, sei es Leerstandabbau oder der Bedarf für weitere Investitionen, sind für uns – im Gegensatz zu vielen anderen Investoren – interessant.
Dass wir mit unserem hands-on Ansatz einen Mehrwert schaffen, haben wir bewiesen, indem wir den Leerstand im Bestand per Ende Q3 von 9.3% auf 5.3% abgebaut haben. Zudem haben wir im ersten Halbjahr 2021 ein Wachstum von 70% verzeichnet. Das ist beachtlich und stimmt uns sehr optimistisch für die geplante Kotierung nächstes Jahr.
Geschäftsimmobilien (HSC Fund), Wohnimmobilien (HSL Fund) und Logistikimmobilien (HSO Fund), wo erwarten Sie in nächster Zukunft das grösste Wachstum, wo investieren Sie am meisten Ressourcen?
Im Rahmen unserer Wachstumsstrategie liegt der Fokus auf unseren beiden nicht-kotierten Fonds: dem HSL Fund und dem HSO Fund. Die Ziele für beide Fonds sind ambitioniert; der HSL Fund soll mittelfristig die Milliarden-Marke knacken wohingegen der HSO eine richtige Perle für qualifizierte Anleger ist, die auf höhere Anlagerenditen setzen. Wir haben mit diesem Fonds eine einzigartige Position im Markt mit wenig Konkurrenz. Darauf lässt sich bauen.
Mit einem Unterbruch von zwei Jahren haben Sie am 1. November 2021 nach dem Rücktritt von Michael Müller wieder die Rolle des CEOs übernommen. Wiedererwachte Lust an einer operativen Aufgabe oder ein temporäres Notfallszenario?
Meine Wiederaufnahme des CEO Amts hat sich durch Michael Müller’s Wunsch der Selbstständigkeit über das vergangene Jahr natürlich entwickelt. Michael hat einen hervorragenden Job gemacht und die Helvetica in den letzten zwei Jahren optimal für die Zukunft aufgestellt.
Wir konnten grosse Wachstumsschritte verzeichnen und uns strategisch neu ausrichten während er das Unternehmen sicher durch die Krise navigiert hat. So konnte ich letzte Woche voller Elan und Tatendrang in meine alte neue Rolle starten. Ich habe die Alltagshektik definitiv vermisst und sogar 5kg zugenommen, bin aber sicher, dass die Kilos mit der wiedergewonnenen Verantwortung rasch wieder purzeln (lacht).
Die Digitalisierung eröffnet gerade auch kleineren PropTechs und FinTechs attraktive Möglichkeiten, während etablierte Unternehmen oft durch bestehende Arbeitsabläufe und IT-Systeme gebremst werden. Wie wirkt sich die Digitalisierung in Ihrem Unternehmen aus, welche neue Chancen eröffnen sich, wo sehen Sie Risiken?
Dank unseren schlanken Strukturen sind wir nach wie vor sehr agil und reaktiv, was uns in punkto Digitalisierung einen klaren Vorteil verschafft. Wie bereits angetönt, konnten wir die Pandemie nutzen, um z.B. gerade durch die Digitalisierung von Prozessen im Back-Office eine hohe Effizienzsteigerung zu erzielen.
«Chancen liegen sicherlich in der sinnvollen Verwendung von Big Data, um den Mitbewerbern mindestens eine Nasenlänge voraus zu sein.»
Auch bei der Visualisierung von Liegenschaften sind wir bereits digital unterwegs. Dank meiner Verankerung im skandinavischen Markt sehe ich viele neue Trends. Als dynamisches Unternehmen haben wir uns zum Ziel genommen, wo möglich Pionierarbeit in der zu Branche leisten.
Chancen liegen sicherlich in der sinnvollen Verwendung von Big Data, um den Mitbewerbern mindestens eine Nasenlänge voraus zu sein. Schneller Prognosen erstellen zu können, noch bessere Entscheidungsgrundlagen zu haben und mittels automatisierter «Datencockpits» die Effizienz zu steigern sind einige Themen, die sich positiv auf die Performance auswirken. Somit gewinnen wir wiederum wichtige Zeit, um uns auf unsere Stakeholders zu konzentrieren, denn: unser Geschäftsfeld ist und bleibt ein «people’s business».
Im norwegischen Åndalsnes haben Sie 2021 für ein Gondelbahnprojekt auf den Berg Nesaksla ein 60 Jahre altes Projekt wiederbelebt und in nur 15 Monaten erfolgreich zum Abschluss gebracht. Was bedeutet dieses Projekt für die Gegend im Romsdal-Gebirge, was für Sie persönlich?
Für mich geht ein grosser Bubentraum in Erfüllung. Meine Mutter ist aus dieser Region, so dass ich einen Grossteil meiner Kindheit dort verbracht habe. Seit ich 16 bin, habe ich mich immer gefragt, wieso dort keine Gondel ist – da ist wohl der Schweizer in mir durchgedrungen (lacht). So habe ich im Jahr 2016 dieses Versprechen gegenüber der Region gemacht und das in kurzer Zeit umgesetzt.
Die Inbetriebnahme der Gondel (ausschliesslich durch Schweizer Firmen) war ein grosser Moment für mich und zugleich eine Hommage an meine verstorbene Mutter. Sie wäre heute sehr stolz gewesen. Das Projekt hat die Region extrem aufgewertet. Ursprünglich eine der ärmsten Regionen Norwegens, wertet die neue Infrastruktur nicht nur den Tourismus auf sondern fördert den Zuzug von Familien und Firmen.
Zum Schluss des Interviews haben Sie zwei Wünsche frei, wie sehen die aus?
Zum 20-jährigen Firmenjubiläum, das hoffentlich unsere Firmen-Etablierung in Europa untermauert, möchte ich mit genau dem CILO Fahrrad wieder nach Oslo zurückfahren, mit dem ich 1984 diese Reise ins Helvetica Abenteuer angetreten habe.
Als zweiter Wunsch ist es mir unglaublich wichtig, mein in der Schweiz Geschaffenes an die nächste Generation weiterzugeben. Hier geht es nicht nur um das Unternehmerische, sondern auch um das Leben, das ich mir hier in der Schweiz aufgebaut habe. Als Symbol der Verbundenheit zur Schweiz möchte ich gerne mit meiner Tochter einen Baum pflanzen – im Heimatort meines Vaters. Sie soll in 30 Jahren zurückblicken und sich immer an diesen Tag und ihre Wurzeln zur Schweiz erinnern, diese gedeihen lassen und wiederum an die nächste Generation weitergeben.
