von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Richard, im 3. Quartal hat Varia US Properties die Mieteinnahmen um 7,4%, den Bruttoertrag um 8,5% und das Nettobetriebsergebnis um 12,1% gesteigert. Wie beurteilen Sie das Resultat?
Patrick Richard: Wir sind mit diesem Resultat sehr zufrieden. Wir erzielten sehr gute Finanzergebnisse. Alle Schlüsselzahlen konnten weiter gesteigert werden und werden durch eine sehr solide Bilanz gestützt. Insgesamt sind wir zuversichtlich, dass wir für das Gesamtjahr 2021 solide Finanzergebnisse vorlegen werden. Bei den gesteigerten Mieteinnahmen spielen zwei Dinge eine Rolle: Auf der einen Seite nutzt Varia US die neuesten Technologien, um die Marktmieten an jedem Standort zu bewerten und die Mieten täglich an die neuesten Marktdaten anzupassen. Zum anderen gibt es nach dem Covid-Jahr einen Aufholtrend, der die Mieten auf breiter Front nach oben treibt. Davon profitiert auch Varia US.
Die Immobilienpreise in den USA sind auch im laufenden Jahr massiv gestiegen. Fühlen Sie sich nicht etwas an die Boomjahre vor 15 bis 20 Jahren erinnert, an die am Schluss die grosse Immobilienkrise folgte?
Die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen aus verschiedenen Gründen, die alle wiederum für einen weiteren Anstieg sprechen. Einerseits gibt es den grundsätzlichen Trend, zu mieten, anstatt ein Haus zu besitzen. Die Menschen wollen flexibler sein. Sie haben nicht das nötige Eigenkapital, um ein Haus zu kaufen, und sie leben in einer besseren Umgebung, wenn sie mieten, als wenn sie kaufen. Dieser Trend bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnungen derzeit grösser ist als das Angebot. Bis 2030 fehlen zweitens etwa fünf Millionen Wohnungen, vor allem im Bereich der Wohnungen für Arbeitskräfte, in dem Varia US tätig ist. Drittens treiben auch die niedrigen Zinssätze die Preise in die Höhe. Wir erwarten, dass der aktuelle Miettrend, die Angebotsknappheit und das Niedrigzinsumfeld anhalten werden. Das unterstützt definitiv die aktuelle Bewertung von Immobilien sowie künftige Preissteigerungen.
«Die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen aus verschiedenen Gründen, die alle wiederum für einen weiteren Anstieg sprechen.»
Patrick Richard, exekutives VR-Mitglied Varia US Properties
Eigentlich gelten die USA als Land von Haus-Eigentümern. Varia US Properties aber investiert ausschliesslich in Mehrfamilienhäuser. Was charakterisiert diesen Markt?
Etwa 63% der Amerikaner besitzen ein eigenes Haus. Dieser Prozentsatz ist in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gesunken, da es einen sehr starken Trend zum Mieten statt zum Kaufen gibt. Ältere Menschen brauchen das Geld, das sie in ihrem Haus haben, um ihren Ruhestand zu verbringen. Jüngere Menschen bevorzugen die Flexibilität des Mietens, vor allem in der Nähe des Stadtzentrums – dort, wo sie es sich nicht leisten können, etwas zu kaufen. Menschen mittleren Alters mieten gerne in Gartengemeinschaften mit Annehmlichkeiten im Resort-Stil zu einem weiterhin attraktiven Mietpreis. Varia US ist sehr gut positioniert, um von diesem nationalen Trend zu profitieren. Dieser wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen.
Wie gross ist der Einfluss der gestiegenen Preise?
Die Hauspreise sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Eigentum ist für viele Amerikaner aller Altersklassen keine Option mehr. Mieten ist eine Alternative, die es den Menschen ermöglicht, näher an der Stadt und in einer schönen Nachbarschaft zu leben. Varia US bietet diese Alternative und ist sehr auf die aktuellen Marktbedürfnisse ausgerichtet.
Der Schwerpunkt Ihrer Investitionen liegt auf sekundären und tertiären Gebieten, die durch ein starkes Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum und ein begrenztes Wohnungsangebot gekennzeichnet sind. Wie sieht das geographisch aus?
Varia US hat in Immobilien in 17 Bundesstaaten im Südwesten, Mittleren Westen und Südosten Amerikas investiert. Dies sind die Bundesstaaten, die am meisten von den derzeitigen Wanderungsbewegungen von Norden nach Süden und von Staaten mit hohen Steuern in Staaten mit niedrigeren Steuern profitieren. Die Menschen ziehen auch von der Westküste in benachbarte Bundesstaaten. Varia US geht davon aus, dass die entsprechenden aufstrebenden Märkte in einem Zeitraum von drei bis fünf Jahren von einem erheblichen Wertzuwachs profitieren werden.
«Wir haben in 17 Bundesstaaten investiert, die am meisten von den derzeitigen Wanderungsbewegungen von Norden nach Süden und von Staaten mit hohen Steuern in Staaten mit niedrigeren Steuern profitieren.»
Ich nehme an, die Preisunterschiede zwischen Indiana und Florida sind beträchtlich…
Die Preise in Florida sind in den letzten fünf Jahren erheblich gestiegen, während sie in Indianapolis wahrscheinlich ein wenig dahinter zurückliegen. Aus diesem Grund hat Varia US um den Jahreswechsel 2021 in Indianapolis in 1500 Wohnungen investiert. Das ist in der Tat eine dieser neuen Gegenden, in der wir in den nächsten Jahren viel Potenzial sehen.
Sie haben sich 2021 von kleineren und weniger ertragreichen Objekten getrennt und stattdessen grössere Immobilien in starken Märkten erworben. Um was für Objekte handelt es sich?
Die Strategie des Unternehmens besteht darin, sich von kleinen, abgelegenen oder wenig rentablen Vermögenswerten zu trennen und grössere Immobilien in der Nähe grösserer städtischer Gebiete mit höherer Rendite zu erwerben. Es ist auch Teil der Strategie, das Portfolio zu verkaufen und Gewinne für die Investoren zu realisieren. In den ersten zehn Monaten des Jahres 2021 veräusserte Varia US acht Objekte mit insgesamt 1031 Wohnungen und erwarb sieben neue Objekte – vier in Indianapolis, zwei in Louisville und eines in Fayetteville mit insgesamt 2’265 Wohneinheiten. Das gesamte Portfolio unseres Unternehmens umfasste somit per Ende September dieses Jahres 42 Immobilien mit insgesamt 10’902 Wohneinheiten.
Sind im restlichen Verlauf des Jahres weitere Akquisitionen geplant?
Zusammen mit der Veröffentlichung des Reports für das dritte Quartal gab Varia US den Erwerb von zwei weiteren Immobilien und den Verkauf von zwei weiteren noch vor Jahresende bekannt. Zu diesem Zeitpunkt können wir nicht mehr über diese geplanten Transaktionen mitteilen.
Wie hoch ist der allgemeine Sanierungsbedarf, nachdem während der Pandemie viele Arbeiten nicht durchgeführt werden konnten?
In den ersten Monaten der Pandemie haben wir beschlossen, die meisten Renovierungsprojekte und Investitionsausgaben zu verschieben. Wir bewerteten die Situation, legten neue Betriebsabläufe fest und setzten Prioritäten in Bezug auf Gesundheit und Hygiene. Als sich die Situation zu verbessern begann, haben wir unsere Wertsteigerungsprogramme wieder aufgenommen. Wir mussten die Zulieferer wieder an Bord holen und die Mitarbeitenden vor Ort einsetzen. Aufgrund der Probleme in den Lieferketten kommt es nun zu einigen Verzögerungen. Diese versuchen wir natürlich aufzuholen. Diese Pause hat es uns auch ermöglicht, bestimmte Renovierungsprogramme zu überprüfen und Nachhaltigkeitskriterien in unsere erworbenen Immobilien aufzunehmen. Das hat ziemlich gut funktioniert, und wir werden weiterhin Wertsteigerungen in unseren Immobilien sehen.
«Aufgrund der Probleme in den Lieferketten kommt es nun bei Sanierungen zu einigen Verzögerungen. Diese versuchen wir natürlich aufzuholen.»
Anfang August ist der Räumungsschutz für Mieter ausgelaufen, der aufgrund der Corona-Pandemie installiert worden war. Wie präsentierte sich die Situation für Varia US Properties?
Während der gesamten Pandemie hat Varia US seine Bewohnerinnen und Bewohner unterstützt, die unter den Folgen von Covid-19 litten. Gemeinsam mit unseren Hausverwaltungen boten wir Hilfe und Unterstützung bei der Suche nach verfügbaren finanziellen Zuschüssen und bei der Bewältigung der Verwaltungsarbeit und der Einreichung von Anträgen. Ausserdem haben wir in unserer Buchhaltung eine rigorose Rückstellungs- und Abschreibungspolitik angewandt, so dass wir nie mit Einnahmen rechneten, die nicht eintrafen. Am Ende des Räumungsmoratoriums hatten wir verhältnismässig wenige Fälle, die ein schnelles Gerichtsverfahren erforderten. Das Unternehmen hat während der gesamten Pandemie eine angemessene und angepasste Haltung eingenommen, und wir haben uns an den Zielen des Räumungsmoratoriums orientiert. Dass sich diese Strategie bisher gelohnt hat, zeigen die Mieteinahmen, welche seit Beginn der Corona-Pandemie jeweils nur leicht unter dem Niveau vor der Pandemie lagen.
Letzte Frage: Sie leben in St. Petersburg in Florida. Wie nehmen Sie die Stimmung im Land wahr, gut ein Jahr nach der Abwahl von Donald Trump?
Wenn man in den USA lebt, hat man einen ganz anderen Blick auf das politische Leben in diesem Land. Die Folgen der Ereignisse vom 6. Januar 2021 sind noch immer präsent und die Spaltung der Bevölkerung ist tief. Aber das Land hat seine Widerstandsfähigkeit bewiesen und es besteht kein Zweifel, dass es einen Ausweg finden wird.
Herr Richard, besten Dank für das Interview.
