von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Mettler, die Novavest Real Estate konnte im vergangenen Geschäftsjahr den Reingewinn um fast zwei Drittel steigern. Wo gab es die höchsten Neubewertungserfolge?
Peter Mettler: Die grössten positiven Neubewertungseffekte im 2021 verzeichneten wir in zwei Liegenschaften in Zürich. An der Badenerstrasse 701 sowie an der Badenerstrasse 696, der Jakob Füglistr. 16, 18 und der Bachmattstr. 5.
Es wurde viel in die Bestandliegenschaften investiert. Wurde auch die Energieintensität und die Emissionsintensität Ihrer Gebäude gesenkt?
In einem unserer grösseren Bauprojekte, dem Centre Loewenberg in Murten – dem Ausbildungszentrum der SBB – wurden im 2021 umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmassnahmen umgesetzt. Als Folge davon sinkt der Energiebedarf des Ausbildungscampus pro Jahr um rund 600’000 kWh. Eine Photovoltaikanlage deckt zudem den gesamten Kühlungsbedarf ab – und überschüssige Energie wird ins öffentliche Energienetz eingespeist. Im vollendeten Neubauprojekt an der Badenerstrasse 701 in Zürich wurde über eine Bauphase von drei Jahren eine Geschäftsliegenschaft aus den 1960er Jahren in eine moderne Wohnliegenschaft umgebaut. Hier erfolgt die Wärmeversorgung der rund 3’500 m2 Wohnfläche neu durch erneuerbare Energien mittels Erdsonden und Wärmepumpe.
Ihr durchschnittlicher Hypothekarzins liegt bei 0,8 Prozent. Wird die gewinnbringende Vermietung nun zum Selbstläufer?
Gute Vermietung ist nie ein Selbstläufer, sondern harte Arbeit in der Bewirtschaftung und der langfristigen, partnerschaftlichen Betreuung der Mieter.
«Wir erwarten keinen deutlichen Anstieg des Zinsniveaus und sehen auch keine generelle Erhöhung der Mieten.» Peter Mettler, CEO der Novavest Real Estate AG
Der Netto-Mietertrag stieg im 2021 um zehn Prozent auf 26.7 Millionen Franken. Das Wachstum ist zum grössten Teil auf die zusätzlichen Mieterträge der im Laufe des Jahres 2020 erworbenen Liegenschaften in St. Gallen, Obernau, Basel und Dietikon zurückzuführen. Werden die Mieten bald im Gleichklang mit den Hypothekarzinsen steigen?
Wir erwarten keinen deutlichen Anstieg des Zinsniveaus und sehen auch keine generelle Erhöhung der Mieten aufgrund von Zinsentwicklungen.
Die durchschnittliche Laufzeit Ihrer Belehnungen blieb konstant bei 3,7 Jahren. Wird sie in Zukunft steigen oder tendenziell eher abnehmen?
Wir haben im Verlauf des Jahres 2021 unsere kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten zugunsten von mittelfristigen Verbindlichkeiten etwas verlängert. Da wir nicht von einem starken Zinsanstieg ausgehen, fühlen wir uns mit der von Ihnen richtig erwähnten unserer durchschnittlichen Laufzeit der Hypothekarverbindlichkeiten von 3,7 Jahren komfortabel.
«Wir haben im Verlauf des Jahres 2021 unsere kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten zugunsten von mittelfristigen Verbindlichkeiten etwas verlängert.»
Rechnen Sie denn aus Vorsicht mit kalkulatorisch deutlich höheren Hypothekarsätzen bei Rollover?
Nein.
3,7 und zwar Prozent ist auch der Leerstand. Das ist fast nicht mehr zu verbessern, oder?
Ein Leerstand von 3.7% ist tatsächlich eine gute und tiefe Zahl. Erreicht durch erfolgreiche Vermietungen.
Der Wohnanteil am Soll-Mietertrag beträgt 63 Prozent. Hatte die Homeofficepflicht irgendeinen Einfluss auf die Büroflächennachfrage?
Im Markt hatte die Homeoffice-Pflicht während 2020 und 2021 sicher einen gewissen Einfluss auf die Büroflächennachfrage. In der Zwischenzeit sehen wir aufgrund der Lockerungen der Pandemiebeschränkungen aber auch wieder eine Rückkehr der Arbeitskräfte in die Büros. Wir schätzen den Bedarf an Büroflächen eher stabil bis leicht wachsend ein. Für unser Portfolio mit einem Wohnanteil von 63% machen aber Büroflächen nur rund 20% der Gesamtflächen aus, und davon sind nahezu die Hälfte von zwei unserer wichtigsten Geschäftsmieter, die SBB und BMW (Schweiz) AG, belegt.
«Wir schätzen den Bedarf an Büroflächen eher stabil bis leicht wachsend ein.«
Da der Generalversammlung die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals in der Grössenordnung von 763’000 Namenaktien vorgeschlagen wird, nehme ich an, dass Sie weitere interessante Projekte in der Pipeline haben. Verraten Sie in welcher Region?
Wir haben ein bestehendes Bauprojekt in St. Gallen, bei welchem die Bauphase im 2022 beginnen wird und bis 2024 dauert. Es handelt sich dabei um Appartements und Dienstleistungsflächen, die im Osten der Stadt St. Gallen gebaut werden. Andere interessante Projekte werden wir ankündigen, wenn sie fest vereinbart sind.
Wie lange denken Sie, wird vor dem Hintergrund der erfolgreichen Wertentwicklung der Novavest-Aktie, die steuerfreie Nennwertreduktion möglich sein?
Die Möglichkeiten für Nennwertreduktion bleiben noch für einige Jahre bestehen.
Wie hoch soll in den nächsten Jahren das Verhältnis von Anlage- zu Entwicklungsobjekten – zurzeit 10 zu 1 – sein?
Unsere Anlagerichtlinien lassen für Neubauprojekte einen Anteil von bis zu 30 Prozent des letzten Immobilienportfoliowertes zu. Ansonsten haben wir aber keinen Anteil von Bestandesliegenschaften zu Projekten definiert. Grundsätzlich werden wir Möglichkeiten für Neubauprojekte oder Umnutzungsobjekte opportunistisch wahrnehmen, wenn sie die Diversifikation und Ertragsmöglichkeiten des Portfolios unterstützen.
