Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Plantak, Crowdhouse ist 2015 mit einem Miteigentums-Modell an den Start gegangen, mit dem Ziel, den Schweizer Immobilienmarkt zu demokratisieren. In der Zwischenzeit vermitteln Sie auch eine Vielzahl an Liegenschaften an vermögende Alleinkäufer. Inwiefern passt das noch mit Ihrer ursprünglichen Vision zusammen?
Robert Plantak: Es stimmt, dass wir uns bei der Ausrichtung des Angebots seit 2015 weiterentwickelt haben. Die Vision ist aber immer noch die Gleiche: Der Schweizer Immobilienmarkt ist ineffizient, intransparent und schwer zugänglich und einzig auf die Bedürfnisse von privilegierten und
institutionellen Käufern ausgerichtet. Das ändern wir. Mit der Etablierung des Immobilien-Miteigentums haben wir einen wichtigen Schritt gemacht.
«Uns geht es darum, potentiellen Käuferinnen und Käufern Rendite-Immobilien pfannenfertig zum Kauf anzubieten, so, dass diese mit wenigen Klicks erwerbbar sind und nachhaltig funktionieren.» Robert Plantak, CEO Crowdhouse
Es bedient aber nicht das Bedürfnis vieler potentiellen Käufer, die eine Immobilie gerne alleine erwerben möchten und auf dem Markt oft chancenlos bleiben.
Neben dem Verkauf bieten Sie auch weitere Dienstleistungen im Zusammenhang mit Rendite-Immobilien an – zum Beispiel Liegenschaftsverwaltung, Portfolio-Management oder Baubegleitungen. Wieso haben Sie diese Serviceleistungen ausgebaut und wie hängen diese mit den angebotenen Immobilien zusammen?
Man muss hier differenzieren. Mit Ausnahme von Liegenschaftsverwaltungen bieten wir diese Services ja nicht als individuell buchbare Dienstleistungen an. Für das, was wir tun, ist es aber essentiell, dass wir diese Leistungen im besten Interesse unserer Kunden erfüllen.
Viele haben das Gefühl, dass wir einfach eine Homepage betreiben und ein paar Immobilien online stellen, eine Transaktion einfädeln und den Kunden am Ende mit seiner Immobilie alleine lassen. Es steckt aber viel mehr dahinter. Uns geht es darum, potentiellen Käuferinnen und Käufern Rendite-Immobilien pfannenfertig zum Kauf anzubieten, so, dass diese mit wenigen Klicks erwerbbar sind und nachhaltig funktionieren.
Pfannenfertig bedeutet: Vermietet, optimal strukturiert, vollumfänglich geprüft, mit offerierter Fremdfinanzierung und sauber aufgegleist. Alleine dafür arbeiten bei uns im Haus über 20 Personen – vom Juristen über den Hypothekarspezialisten, Bauingenieuren und einem Architekten bis zu den Vermarktern. All diese Arbeit ist bei der Akquisition und auch im Laufe der Transaktion essentiell. Die entsprechenden Kosten dafür sind jeweils transparent ausgewiesen.
Sie haben von Beginn weg auf ein digitales Modell gesetzt beim Verkauf der Objekte und allen Geschäftsabläufen. Wie hat sich die Coronakrise auf Crowdhouse ausgewirkt?
Wir haben den digitalen Transfer in vielen Bereichen sehr schnell und problemlos hingekriegt – hier hat uns unsere digitale DNA sicherlich viel geholfen. Wir haben viele Immobilien vorab vertraglich gesichert und konnten deshalb auch während des Lockdowns im März und in der Zeit danach Immobilien anbieten und Transaktionen durchführen.
«Die Mietpreise steigen nur in den grossen Zentren, vornehmlich in Zürich und Genf. Ausserhalb setzen sich die besten Mietangebote durch.»
Corona hat sich aber schon auf den Markt ausgewirkt. Als klar wurde, wie krisenresistent direkt gehaltene Wohnimmobilien sind, hat die Nachfrage spürbar zugenommen. Dieser Trend hält weiter an – die Preise für Schweizer Rendite-Immobilien haben noch einmal angezogen.
Bis anhin kannten die Immobilien- und somit die Mietpreise praktisch nur die Richtung nach oben. Bleibt das so?
Die Mietpreise steigen nur in den grossen Zentren, vornehmlich in Zürich und Genf. Ausserhalb setzen sich die besten Mietangebote durch. Genau deshalb lässt sich aktuell auch eine zunehmende Abwanderung von Mietern aus den Städten in Agglomerationen beobachten – weil das Preis-Leistungs-Verhältnis dort einfach viel besser ist. Die seit Jahren anhaltende Leerstandspanik ist deshalb auch zu relativieren. Wer an anständigen B-Lagen solide Wohnangebote zu nachhaltigen Preisen anbietet, findet seine Mieterschaft.
Das stützt die Attraktivität von Rendite-Immobilien. Die Coronakrise hat den Wunsch nach sicheren Anlagen zusätzlich gestärkt und das tiefe Zinsumfeld wohl auf weitere Jahre zementiert. Es spricht sehr viel für preisliche Stabilität. Nichtsdestotrotz, die Bautätigkeit ist nach wie vor hoch, die Leerstände sind auf einem Rekordhoch und die Zuwanderung rückläufig.
Bereitet Ihnen die Aussicht auf eine Abkühlung des Marktes im Hinblick auf Ihr Modell Sorgen?
Nein, im Gegenteil. Stabilität ist die grosse Stärke von direktem Immobilienbesitz. Das hat zuletzt Corona eindrücklich aufgezeigt. Die Unruhe auf den Börsen liess sämtliche indirekten Investitionsvehikel wie Immobilienfonds oder kotierte Aktiengesellschaften tauchen. Direkt gehaltene Wohnrenditeimmobilien blieben hingegen stabil.
Unser Modell ist der direkte Erwerb von Renditeimmobilien – alleine oder gemeinsam mit anderen Miteigentümern. Der direkte Immobilienbesitz bei Crowdhouse unterscheidet sich deshalb im Grundsatz auch nicht von anderen direkt gehaltenen Immobilien bei allfälligen Preiskorrekturen. Beim Immobilien-Miteigentum legen wir aber auf mehrere Sicherheitsaspekte wert: Wir setzen die Belehnungshöhe moderat an, arbeiten ausschliesslich mit langjährigen Festhypotheken und wir stellen sicher, dass die sonst übliche Solidarhaftung unter den MiteigentümerInnen ausgeschlossen ist.
Gleichzeitig bauen wir mehrere Puffer ein und stellen einen Teil der
Mieterträge in einem Sicherheits- und Erneuerungsfonds zurück.
Eine Angst vieler Anleger ist, dass sie bei Bedarf keine Käufer für ihre Anteile finden. Wie sieht das bei Crowdhouse aus, wie schnell kann jemand aus einer Immobilie auch wieder aussteigen, welche Kosten sind damit evt. verbunden?
Man muss zwischen Angst und unrealistischen Erwartungshaltungen unterscheiden. In den letzten 5 Jahren konnten wir ausnahmslos alle Miteigentumsanteile, welche marktgerecht angesetzt waren, veräussern.
Es kommt hin und wieder vor, dass wir Verkaufsanfragen von Miteigentümer/innen erhalten, welche ihre Anteile nach kurzer Haltedauer von einem Tag auf den anderen mit Preisaufschlägen von 10% oder 20% veräussern wollen. In diesen Fällen suchen wir das Gespräch. Direkte Immobilieninvestments – egal ob im Allein- oder Miteigentum – sind langfristige Geldanlagen. Wer bei Crowdhouse eine Immobilie erwirbt, sollte sich im Vorfeld mit den empfohlenen Anlagehorizonten ausseinandersetzen und dann investieren, wenn während dieses Horizonts möglichst auf den investierten Betrag verzichtet werden kann.
«Wir verrechnen für den standardisierten Verkauf der Anteile bis heute kein Honorar.»
Nichtsdestotrotz haben wir einen funktionierenden Sekundärmarkt und trotz Corona bis heute über 50 Sekundärmarkt-Transaktionen abgewickelt. Im Normalfall ist ein Verkauf in 3 bis 4 Wochen erledigt – je nach Standort und Grösse des Anteils. Wir verrechnen für den standardisierten Verkauf der Anteile bis heute kein Honorar. Jedoch fallen Bankspesen sowie Steuern und andere amtlichen Gebühren an. Diese sind von Objekt und Standort abhängig.
Für die Vermittlung von Rendite-Immobilien an Alleineigentümer haben Sie im September 2020 ein Online-Bieterverfahren lanciert. Sie haben bis zu diesem Zeitpunkt immer prominent damit geworben, den Kauf eben genau ohne diese mühsamen Bieterverfahren zu ermöglichen. Wie begründen Sie diesen Richtungswechsel?
Wir sind auch heute noch der Überzeugung, dass die fixpreisbasierte Vermittlung von Immobilien in vielen Fällen die beste Lösung für alle Beteiligten ist. Das gilt allerdings nicht für alle Immobilien und auch nicht für alle Verkäufer. Für einige Verkäufer ist die Durchführung eines Bieterverfahrens alternativlos – weil sie gesetzlich darauf angewiesen sind, Interessenskonflikte ausschliessen möchten oder die Erzielung des effektiven Marktpreises hoch gewichten.
«Das Online-Bieterverfahren, so wie es Crowdhouse anbietet, ist schweizweit einzigartig, weil es ein in der Branche bewährtes Verkaufsverfahren bis ins Detail automatisiert und digitalisiert.»
Wir standen vor der Wahl: Wollen wir diese Bedürfnisse
kategorisch ausschliessen, oder lieber dafür sorgen, dass wir dieses traditionelle und mühsame Verfahren mit einer durchdachten technischen Lösung für alle Beteiligten einfacher, effizienter und transparenter machen?
Wie ist das Projekt angelaufen? Konnten Sie bereits ein Objekt über ein
Bieterverfahren verkaufen?
Der erste Verkauf ist bereits erfolgreich über die Bühne gegangen und aktuell läuft ein weiteres Online-Bieterverfahren auf unserer Plattform. Für das nächste Jahr sind bereits mehrere weitere Bieterverfahren eingeplant. Es gibt Kunden, die dem Bieterverfahren kritisch gegenüberstehen und es ablehnen, aber die grosse Mehrheit schätzt die zusätzlichen Objekte, die wir durch dieses Verfahren akquirieren können. Wir haben sehr viel Zeit und Energie in die Entwicklung dieses Verfahrens gesteckt – das zahlt sich jetzt
aus.
Das Online-Bieterverfahren, so wie es Crowdhouse anbietet, ist schweizweit einzigartig, weil es ein in der Branche bewährtes Verkaufsverfahren bis ins Detail automatisiert und digitalisiert. Für Crowdhouse war diese Lancierung ein enorm wichtiger Meilenstein. Es ist eine Grundvoraussetzung für die Öffnung unserer Transaktions-Plattform, welche kurz bevor steht.
Sie haben die Öffnung Ihrer Plattform schon vor mehreren Monaten angekündigt. Offensichtlich hat sich diesbezüglich etwas bewegt. Welche wichtigen Neuerungen haben Sie für Crowdhouse in nächster Zeit geplant? Welche Projekte fordern aktuell den grössten Teil Ihrer Zeit?
Noch in diesem Jahr wird crowdhouse.ch zu einer offenen Transaktions-Plattform. Das ist ein riesiger Meilenstein. Konkret bedeutet dies in einem ersten Schritt: Jeder Eigentümer einer Rendite-Immobilie kann sein Objekt neu über crowdhouse.ch verkaufen und dafür auf unsere etablierten Prozesse, unsere Software und vor allem auf unser Käufernetzwerk mit über 50’000 vorab qualifizierten Kaufinteressenten und deren detaillierte Suchprofile zugreifen.
Dadurch ermöglichen wir Eigentümern von Rendite-Immobilien, den Verkauf ihrer Liegenschaft auch ohne Makler genauso effizient und erfolgreich wie ein Profi abzuwickeln – und das zu einem Bruchteil der sonst üblichen Gebühren. Unsere gesamte Software-Entwicklung hat sich seit längerem auf diese Öffnung konzentriert. Nach dem offiziellen Release am 14. Dezember wird es darum gehen, die Funktionalitäten dieser geöffneten Plattform zu erweitern und zu optimieren.
«Wir ermöglichen Eigentümern von Rendite-Immobilien, den Verkauf ihrer Liegenschaft auch ohne Makler genauso effizient und erfolgreich wie ein Profi abzuwickeln – und das zu einem Bruchteil der sonst üblichen Gebühren.»
Sie haben Crowdhouse vor bald sechs Jahren mitgegründet. Was sind die wichtigsten Lektionen, die Sie in dieser Zeit gelernt haben, was würden Sie anders machen, wenn Sie nochmals ein Unternehmen gründen würden?
Wenn ich noch einmal neu starten könnte, würde ich versuchen, am Anfang einen noch klareren Fokus zu legen und meine Energie zu bündeln, um mich nicht in zu vielen Projekten zu verzetteln. Wenn ein Unternehmen schnell wächst, kann man plötzlich das Gefühl bekommen, auf vielen verschiedenen Hochzeiten tanzen zu müssen. Dabei ist es viel wichtiger, sich auf seine Kernkompetenz zu konzentrieren, bis ein Produkt komplett etabliert ist.
Drei wesentlichen Erfolgskriterien würde ich aber treu bleiben: Grossartige und talentierte Menschen mit einer motivierenden und wichtigen Mission in das Unternehmen zu holen, die richtigen Aktionäre zusammenzubringen und sich keinen einzigen Tag zu Schade zu sein, alles für zufriedene Kunden zu geben.
Bis anhin sind Sie vor allem in der Deutschschweiz aktiv. Wie sehen die
Expansionspläne aus und wie wollen Sie das Wachstum finanzieren?
Wir sind ein Schweizer Unternehmen und fühlen uns in der Schweiz wohl, da wir den Markt hier gut kennen. Eine Expansion ins Ausland ist mittel- bis langfristig ein Thema. Wir sind geografisch bedingt zwar meistens in der Deutschschweiz aktiv, sind jedoch nicht abgeneigt, auch im Tessin oder in der Westschweiz attraktive Immobilien zu vermitteln. Wir investieren seit Jahren sämtliche Überschüsse in das Wachstum und die Verbesserung unserer Produkte und Dienstleistungen Zusätzlich hilft uns unser Ankeraktionär Francisco Fernandez mit seinem Netzwerk und seiner Erfahrung, uns weiter am Markt auszubreiten und neue Partner zu gewinnen.
