SNB: Erste Überhitzungsanzeichen im Immobilienmarkt

Bei den Einfamilienhäusern sei hingegen mit Ausnahme einzelner Regionen wie Genf noch keine Überhitzung ersichtlich. Aber auch dort seien Preissteigerungen von 6% wie im letzten Jahr letzmals in der zweiten Hälfte der 1980er Jahre, als es zum Aufbau einer grossen Immobilien-Blase kam. Bevor diese 1989 platzte, waren die Einfamilienhauspreise um 20% explodiert.


Möglicher Risikoauftürmung Spitze brechen
Die SNB versucht offenbar mit ihrer Lagebeurteilung des inländischen Immobilienmarktes, der für die vielen Kantonal-, Regional- und Raiffeisenbanken von zentraler Bedeutung ist, einer möglichen Risikoauftürmung die Spitze zu brechen. Ein Problem scheinen die Defizite der Banken bei der Erfassung der Risiken im Hypothekengeschäft zu sein. Diesen Mangel bezeichnet die SNB als «unakzeptabel hoch».


Umfrage bei rund 30 Banken
Die Notenbank führte Anfang 2010 bei rund 30 Banken, die im Hypothekenbusiness eine Rolle spielen, eine Umfrage zur Hypothekenvergabepolitik durch. Diese fokussierte auf den privaten Häusermarkt, der gemäss SNB mehr als 75% des gesamten Geschäfts ausmache. Insgesamt entspreche die Kreditpraxis der grossen Hypothekenbanken als nach wie vor «konservativ». Es sei keine Aufweichung der Vergabestandards über die letzten 5 Jahre ersichtlich. «Doch Banken mit einem bedeutenden Marktanteil pflegen eine interne Kreditpolitik, die wegen ihres Mangels an konservativer Einschätzung herausstechen», hält die SNB gleichzeitig fest.


Verengung der Zinsmargen
Besonders an der aktuellen Lage sei, dass praktisch alle grösseren Hypothekenplayer eine Verengung der Zinsmargen zwischen 2005 und 2009 gemeldet hätten. Dieser Trend habe erstaunlicherweise auch in den letzten zwei Jahren angehalten, während der die Zinskure deutlich steiler geworden war. «Dies legt den Schluss nahe, dass die Banken versuchen, die erodierenden Zinsmargen durch höhere Risiken im Zinsgeschäft zu kompensieren», folgert die SNB. Mit anderen Worten: Der Preiskampf führt zu einer Ausweitung des Geschäfts und in der Folge zu mehr Ausfallrisiken.


Jede fünfte Hypothek mit Ausnahmeregelung behaftet
In der SNB-Umfrage meldeten beispielsweise Banken mit einem Marktanteil von rund 25% Ausnahmen bei der Vergabepolitik im Hypothekengeschäft in mehr als 20% der Fälle. Insgesamt weist die SNB ein Volumen von 6 Mrd CHF an Neu-Hypotheken aus, die nicht den konservativen internen Vorgaben entsprechen würden. Das sei immer noch wenig im Vergleich zum Gesamtvolumen neuer Hypotheken, schreiben die Autoren. Doch Banken mit Marktanteilen von rund 30% hätten «keine Daten zu diesem Thema» geliefert. «Es ist somit möglich, dass diese Grösse das tatsächliche Hypothekenvolumen, welches die bankeigenen Vergabestandards nicht erfüllt, unterschätzt», folgert die SNB.


Kapitalisierung der Hypothekarbanken bleibt hoch
Trotz ihren Warnungen eines möglichen neuen Immobilienbubbles in der Schweiz sieht die SNB die Inlandbanken mit ihrem traditionell grossen Marktanteil im Hypothekengeschäft als ausreichend finanziert. «Die Kapitalisierung dieser Banken ist auch im historischen Vergleich hoch», hält sie fest. In ihrer Einschätzung bleibt sie aber auch bei den Inlandbanken vorsichtig. Vor allem an der Zinsfront erkennt sie Gefahren. Die Umfrage habe gezeigt, dass eine Zinserhöhung um 200 Basispunkte (2%) bei einigen Banken innerhalb eines Jahres zu einer Verfünffachung der Kreditausfälle und gar einer Verzehnfachung der Abschreibungsrate führen würde.


Mangelnde Erfahrung bei Stresstests
Aufhorchen lässt der Hinweis, dass viele Banken ihre Risiken nicht richtig einschätzen könnten, wie sie selbst deklarierten. Dies hänge insbesondere mit der IT zusammen. Fehlen würden historische Datenreihen für eine Einordnung der aktuellen Situation. Zudem deuteten die Antworten der Banken darauf hin, dass «sie nicht damit vertraut sind, quantitative Stresstests durchzuführen, um das Ausmass von Stress auf ihr Hypothekenportfolio abzuschätzen». (awp/mc/ps/12)

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