Die Führung von SPS will derzeit aber nicht von einer feindlichen Übernahme sprechen. Kommt die Übernahme durch den geplanten Aktientausch nicht zu Stande, kann sich SPS-CEO Markus Graf auch eine Fusion der beiden Unternehmen vorstellen. Am jetzt übernommenen Aktienpaket werde aber nicht mehr gerüttelt auch wenn nicht genügend Aktien angedient würden, sagte Graf an einer Medienkonferenz in Zürich.
Grösstes Schweizer Immobilienunternehmen
Er habe die Vision eines führenden Immobilienunternehmens in der Schweiz, welches neue Massstäbe setze, so der SPS-Chef. Mit einem Portfolio von rund 7,85 Mrd CHF würde das mit Abstand grösste Schweizer Immobilienunternehmen entstehen. Die Vorteile bei einem Zusammenschluss liegen für Graf auf der Hand. Das Portfolio würde aus hochwertigen Immobilien an Toplagen mit dem Fokus auf Zürich, Genf und Basel bestehen, Synergie-Potenzial freisetzen und die Anlageattraktivität für die Aktionäre erhöhen.
Mehrere Diversifikationseffekte
Nicht nur bei den Standorten sieht SPS Diversifikationseffekte sondern auch bei der Nutzung der Liegenschaften. Jelmoli generiert rund zwei Drittel der Mieterträge mit Detailhandelsimmobilien, SPS rund 60% mit Büroflächen. Swiss Prime Site vermietet dabei beinahe 30% an die beiden Grossbanken Credit Suisse und UBS. Eine Durchmischung der Mieter dürfte deshalb für SPS von Vorteil sein.
Kostensenkungspotenziale von jährlich bis zu 35 Mio CHF
SPS hat in ihrer Analyse Kostensenkungspotenziale von jährlich 25 bis 35 Mio CHF identifziert. Dank Skaleneffekten könnten bessere Konditionen ausgehandelt und durch die Zusammenführung von Verwaltungsrat und Gruppenleitung Kosten eingespart werden. Zudem könnte auch die Steuerstruktur von Jelmoli optimiert werden, so Graf. SPS sei als Gesellschaft in Solothurn domiziliert und verfüge somit über einen äusserst günstigen Holdingsitz.
Umfassendes Netzwerk zur Mieterakquisition
Aber auch auf der Ertragsseite sieht Graf noch zusätzliches Potenzial. Nebst der aktiven Bewirtschaftung und der Fokussierung auf Toplagen und erstklassige Liegenschaften verfüge SPS auch über ein umfassendes Netzwerk zur Mieterakquisition. Er beziffert das jährliche Ertragspotenzial auf 10 bis 15 Mio CHF. Bis in den nächsten zwei Jahren würde somit das Gewinnpotenzial pro SPS-Aktie um voraussichtlich 12 bis 17% steigen. Mit der Fokussierung auf strategische Liegenschaften ginge auch eine Portfoliobereinigung im Umfang von 1,0 bis 1,5 Mrd CHF über die nächsten fünf Jahre einher. Diese habe ein geschätztes Gewinnpotenzial von 30 bis 50 Mio CHF, so Graf.
Angebot: 7,7 SPS-Aktien für eine Jelmoli-Aktie
Pelham erhält für die 30%-Beteiligung an Jelmoli 4,48 Mio neu SPS-Aktien aus genehmigtem Kapital sowie 250 Mio CHF in bar. Allen weiteren Aktionären offeriert SPS im Rahmen eines öffentlichen Umtauschangebots 7,7 SPS-Aktien für eine Jelmoli-Aktie. Das Angebot entspricht auf Basis des per 31. März 2009 ausgewiesenen Net Asset Value (NAV) von SPS einem Gesamtgegenwert von 466,31 CHF pro Jelmoli-Titel bzw. 440,13 CHF nach Abzug der Nennwertreduktion von SPS.
Gleichbehandlung der Aktionäre
Im geplanten Umtauschangebot will SPS die Jelmoli-Aktionäre wertmässig gleich entschädigen wie Pelham, allerdings fehlt die Cash-Komponente. Eine solche sei auch nicht vorgesehen, so SPS-CFO Peter Wullschleger. Die SPS-Führung räumte zudem ein, dass das Gespräch auch mit weiteren Grossaktionären von Jelmoli gesucht werde. «Nach einem Abschluss der Transaktion ist die Liquidität der Papiere aber ohnehin grösser und Investoren könnten dann ihre Aktien einfacher verkaufen», so Wullschleger.
Jelmoli-Aktien im Plus – SPS mit Abgaben
Analysten reagieren in ihren ersten Kommentaren positiv auf die geplante Übernahme. Die ZKB bezeichnete den offerierten Kaufpreis als attraktiv, allerdings schliesst sie weitere Preiszugeständnisse seitens SPS nicht aus. Auch die Bank Vontobel wertet den Übernahmeversuch als sinnvoll. Der kombinierte Reingewinn würde dadurch deutlich angehoben. Die SPS-Papiere verlieren bis um 14.40 Uhr 2,6% auf 52,60 CHF, während Jelmoli um 3,8% auf 408,25 CHF zulegen. Der Gesamtmarkt (SPI) steigt um 0,53%. (awp/mc/ps/08)
