Zürich – Der Immobilienblasenindex ist im 4. Quartal 2017 zurückgegangen und steht aktuell bei 1,32 Indexpunkten in der Risikozone. Dieser zweite Rückgang in Folge wurde durch die anhaltend geringe Zunahme der Hypothekarvolumen getrieben. Allerdings dürfte diese unterschätzt werden, da die Hypothekarvergabe durch Versicherer und Pensionskassen nur unzureichend erfasst wird. Der Grossteil der Subindikatoren zeigte sich im letzten Quartal unverändert.
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 4. Quartal 2017 bei 1,32 Punkten in der Risikozone. Ausschlaggebend war das anhaltend tiefe Wachstum der Hypothekarverschuldung der Haushalte beim Bankensektor, bei gleichzeitig robustem Einkommenswachstum im letzten Quartal. So verzeichnete die Schweiz im Quartalsvergleich mit plus 0,6 Prozent das stärkste nominale Wirtschaftswachstum seit fast drei Jahren.
Wachstum der Hypothekarverschuldung wird unterschätzt
Die Hypothekarverschuldung der Haushalte stieg im vergangenen Jahr um 2,6 Prozent, was deutlich unter dem Mittelwert der letzten zehn Jahre von 3,8 Prozent liegt. Allerdings dürfte das Volumen der ausstehenden Hypotheken in Realität etwas stärker gewachsen sein, als die Daten suggerieren. Denn Versicherer und Pensionskassen begannen in den letzten Jahren, vermehrt Hypotheken zu vergeben. Diese haben zwar nur einen Marktanteil von etwa 5 Prozent, doch die Hypothekarpositionen der Versicherer zeigten in den letzten drei Jahren ein doppelt so hohes Wachstum wie diejenigen der Banken. Auch die Hypothekarbücher der Pensionskassen legten ab 2016 nach mehreren Jahren rückläufiger Entwicklung wieder deutlich zu. Der Immobilienblasenindex dürfte die tatsächlichen Risiken damit momentan leicht unterschätzen.
Erhöhte Ungleichgewichte in den Gefahrenregionen
Eigenheime haben sich im 4. Quartal 2017 mit rund 0,4 Prozent wieder etwas stärker verteuert als in den beiden Vorquartalen, was einem stärkeren Rückgang des Immobilienblasenindex entgegen wirkte. Denn einerseits verharrte die allgemeine Teuerung auf dem Niveau des Vorquartals und andererseits sanken die Angebotsmieten um 0,4 Prozent. Das Preis-Miet-Verhältnis eilt damit von Höchststand zu Höchststand; mittlerweile sind über 30 Jahresmieten nötig, um ein Eigenheim zu erwerben. Die höchsten Preis-Miet-Verhältnisse finden sich in den Gefahrenregionen der Deutschschweiz und den Tourismusregionen, wo ein Eigenheim teilweise sogar deutlich mehr als 35 Jahresmieten kostet.
Regionale Analyse: Auswahl der Gefahrenregionen
Die regionale Gefahrenkarte zeigt diejenigen Regionen, von denen – im Falle einer schweizweiten Korrektur – die grössten volkswirtschaftlichen Risiken ausgehen. Die Analyse stützt sich auf die Bevölkerungsgrösse, das Preisniveau sowie die Preisentwicklung bei Eigenheimen. Die Auswahl der Gefahrenregionen ist dabei an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index gekoppelt. Leerstands- oder Liquiditätsrisiken werden nicht berücksichtigt.
Regionale Gefahrenkarte – 4. Quartal 2017
Gefahrenregionen für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt und Regionen mit Preiskorrektur seit 2014 von mehr als 5 Prozent. (UBS/mc)
