Der Kauf eines Eigenheims verändert die finanzielle Situation grundlegend. Das in der Regel über Jahre gesparte Vermögen wird in den lang gehegten Wunsch der eigenen vier Wände gesteckt und ist somit nicht mehr jederzeit verfügbar.
Von Claudia Werren und Andreas Habegger*
Beim Eigenheimkauf steht die Finanzierung im Vordergrund; die Banken gewähren dem Käufer einen Hypothekarkredit und prüfen dazu die Tragbarkeit in der momentan aktuellen Situation. Weitere As-pekte wurden bis anhin nur am Rande berücksichtigt. Es ist jedoch das Ziel eines jeden frisch gebacke-nen Eigenheimbesitzers, so lange wie möglich im eigenen Heim wohnen zu können.
Was passiert also, wenn sich die Situation verändert und die Tragbarkeit nun plötzlich nicht mehr gewährleistet ist? Es kann passieren, dass das geliebte Objekt unter Zeitdruck veräussert werden muss und deshalb beim Verkauf nicht mehr der ursprünglich bezahlte Kaufpreis erzielt werden kann.
Hohe Belastung
Damit das Eigenheim nicht zur finanziellen Last wird
Fällt ein Einkommen teilweise oder ganz weg, so kann die finanzielle Belastung durch die Hypothek schnell einmal zu gross werden. Die Ereignisse, die zu einem Einkommensverlust führen können, sind vielfältig: Erwerbsunfähigkeit, Tod, Arbeitslosigkeit, Scheidung, aber auch das Alter. Einzig für die Scheidung ist kaum eine Absicherung möglich. Die finanzielle Absicherung bei Arbeitslosigkeit bietet bekanntlich die gesetzliche Arbeitslosenversicherung.
Genaue Vorsorgeanalyse ratsam
Seit kurzem werden auch durch Versicherungsunternehmen Arbeitslosigkeitsversicherungen angeboten, die den Schutz durch die gesetzliche Versicherung ergänzen. Ob das Eigenheim bei Erwerbsunfähigkeit, Tod oder im Alter weiterhin finanziert werden kann, sollte durch eine Vorsorgeanalyse abgeklärt werden. Vorsorgeanalysen werden von Banken und Versicherungen angeboten und zeigen Deckungslücken im Vorsorgebereich auf.
Mit gezielten Massnahmen lässt sich ein umfassender Schutz für diese Risiken sicherstellen. In neben-stehendem Beispiel wird dargestellt, wie der finanzielle Bedarf bei Erwerbsunfähigkeit oder Tod des einen Partners errechnet wird. Um sich ein Bild über die eigene Vorsorgesituation verschaffen zu kön-nen, lohnt es sich, beim Hauskauf eine auf die persönliche und familiäre Situation ausgerichtete Vor-sorgeanalyse erstellen zu lassen.
Immobilien lassen sich schwer teilen
Im Todesfall erfolgt eine güter- und erbrechtliche Auseinandersetzung. Daraus erheben mögliche Er-ben Ansprüche an die Vermögenswerte (Nachlass) des Verstorbenen. Da diese zu einem grossen Teil in Form von eigenen Mitteln in die Liegenschaft investiert sind, besteht oftmals keine Möglichkeit, die Forderung der Erben über freie Vermögenswerte zu befriedigen. Nicht selten kommt es in solchen Fällen zu einer Liquidation des Eigenheims, nur um die Erbteilung durchzuführen.
Grosser Spielraum
Die geltenden gesetzlichen Bestimmungen lassen in güter- und erbrechtlichen Belangen aber grossen Spielraum zu, um solchen Situationen vorzubeugen und die persönlichen Wünsche und Bedürfnisse umzusetzen. Es bedarf dazu aber einer aktiven Regelung z.B. in Form von Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag zu Lebzeiten. Wie unterschiedlich die Ansprüche der Erben sein können, zeigt das separate Beispiel.
Das Eigenheim in der Steuererklärung
Eine Liegenschaft ist vom Kauf (Handänderungssteuer) über die Dauer des Besitzes (Einkommens- und Vermögenssteuern) bis zum Verkauf (Grundstückgewinnsteuer) mit Steuern belastet. Nach beste-hendem Steuerrecht wird dem Eigenheimbesitzer der sogenannte Eigenmietwert als steuerbares Ein-kommen aufgerechnet. Demgegenüber können Unterhaltskosten (für werterhaltende Massnahmen) sowie die Schuldzinsen in Abzug gebracht werden. Somit hat sowohl die Höhe der Fremdfinanzierung, wie auch die bewusste Planung z.B. von Renovationsarbeiten einen wesentlichen Einfluss auf die Steuerlast.
Unterhaltsarbeiten zeitlich strecken
Um sich mit dem Eigenmietwert nicht steuerliche Nachteile zu verschaffen, sollten Schuldzinsen und Unterhaltspauschale diesen kompensieren. In einer Zeit mit sehr tiefen Zinsen ist dies nicht immer ein-fach. Können grössere Unterhaltsarbeiten über mehrere Steuerperioden verteilt werden, erzielt der Eigenheimbesitzer infolge der progressiven Steuer einen grösseren Steuervorteil. Massgebend für den Abzug in der Steuererklärung ist das Datum der Rechnungsbegleichung.
Neuerungen in der Eigenheimbesteuerung
Mit dem Steuerpaket 2003 verabschiedeten National- und Ständerat in diesem Sommer grundlegende Veränderungen im Bereich der Eigenheimbesteuerung. Nach erfolgreichem Referendum, wird der Souverän im kommenden Jahr darüber zu befinden haben. Bleibt abzuwarten, inwiefern das Eigenheim auch in Zukunft als Steuerplanungsinstrument verwendet werden kann. Sicher aber ist, dass bei einer Annahme der Vorlage mindestens während der Übergangsfrist eine sorgfältige Planung unabdingbar ist.
Mehr als nur einen guten Hypothekarzins
Die obigen Beispiele zeigen, dass der Erwerb eines Eigenheimes weit reichende Konsequenzen hat. Es gilt nicht nur die Finanzierung zu regeln und Küche und Bad auszuwählen. Auch die Klärung der Fra-gen rund um die Vorsorge, die Steuern und die Vermögensnachfolge gehört heute in ein Beratungsge-spräch beim Kauf einer Liegenschaft. Somit kann der Eigenheimkauf nicht nur finanziell optimiert, son-dern auch nachhaltig gesichert werden.
* Claudia Werren und Andreas Habegger sind Finanzberater bei der Zürcher Kantonalbank
Bedarfsermittlung bei Erwerbsunfähigkeit
oder Tod eines Partners Nettoeinkommen p.a. Partner 1100’000Nettoeinkommen p.a. Partner 220’000Total Nettoeinkommen p.a.120’000 Total Ausgaben p.a. gemäss Budget (inkl. Eigenheim)
(entspricht dem Bedarf bei Erwerbsunfähigkeit eines Partners)90’000Sparquote somit30’000 Gesamtbedarf bei Erwerbsunfähigkeit von Partner 190’000./. Nettoeinkommen von Partner 220’000Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 170’000 Gesamtbedarf bei Erwerbsunfähigkeit von Partner 290’000./. Nettoeinkommen von Partner 1100’000Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 20 Bedarf bei Tod von Partner 1 (CHF 90’000 abzgl. 10 %)81’000./. Nettoeinkommen von Partner 220’000Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 161’000 Bedarf bei Tod von Partner 2 (CHF 90’000 abzgl. 10 %)72’000./. Nettoeinkommen von Partner 1100’000Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 20alle Werte in Schweizer Franken (CHF)
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