Gefahr einer Immobilien-Blase in der Schweiz gesunken

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(Foto: C. Schiller - Fotolia.com)

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Zürich – Die Hypothekarzinsen bewegen sich wieder fast auf rekordtiefem Niveau und laden damit viele Schweizer gewissermassen ein, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Doch nach wie vor verunsichert eine Frage Immobilienexperten und Eigenheim-Käufer gleichermassen: Droht der Schweiz eine Immobilienblase? Der aktuelle und inzwischen vierte Immobilien-Report, den die ETH Zürich und der Internet-Vergleichsdienst comparis.ch erstellen, zeigt: Der Immobilienmarkt hat sich seit Jahresanfang entspannt – selbst in dem vom Vorbericht als «kritisch» eingestuften Bezirk Bülach.

Die dort erwartete allmähliche Abflachung des Preisanstiegs bestätigte sich im ersten Halbjahr 2014. Zur Erinnerung: Noch vor anderthalb Jahren galten im erstmals publizierten Immobilienreport elf Bezirke als «kritisch». Schwache Anzeichen einer Blasengefahr zeigen sich aktuell auf dem Wohnungsmarkt in fünf Bezirken, also in genauso vielen wie im letzten Bericht im Januar veröffentlicht. Erhöht hat sich die Zahl der Entwarnungen, von einer im letzten Bericht auf nunmehr drei. «Wir beobachten eine Abkühlung auf dem Schweizer Immobilienmarkt», so das Fazit von Studienleiter Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich. Sornette und sein Team stützen sich in ihrer Analyse auf Angebotspreise von über einer Million Häuser und Wohnungen, die seit 2005 auf comparis.ch veröffentlicht wurden.

Der ETH-Wissenschaftler fügt hinzu: «Wie aufgrund des politisch-wirtschaftlich stabilen Rahmens in der Schweiz zu erwarten war, kam es trotz der angespannten Situation zu keinem Immobilien-Crash. Die Entwicklung bestätigt: Blasen platzen in der Schweiz in Anbetracht der besagten Stabilität nicht plötzlich, sondern sie lassen langsam Luft ab.»

Internationale Einflüsse können Gefahr wieder verschärfen
Allerdings gibt Sornette zu bedenken: «Unser Modell erlaubt keine Prognosen zur zukünftigen Entwicklung. Anzumerken ist aber, dass der Schweizer Immobilienmarkt stark von internationalen Entwicklungen abhängt. Vor allem sind zu nennen: der Libor-Zins, Entwicklungen auf dem Hypothekarmarkt, der Wechselkurs zum Euro, die Höhe ausländischer Direktinvestitionen in der Schweiz sowie Schweizer Direktinvestitionen im Ausland, aber auch der Verlauf des Bruttoinlandprodukts und die Zuwanderung.»

Bei der Risikoanalyse unterscheidet der Immobilien-Report vier Zustände von Bezirken, wobei ein Bezirk je nach Anzeichen einer Immobilienblase und je nach Datengrundlage von einem Zustand in einen anderen wechseln kann. Dabei erlaubt der Report Aussagen zu einzelnen Typen und Grössen von Immobilien, zum Beispiel kleinen Wohnungen oder mittelgrossen Häusern.

«Kritisch»: Erstmals seit Anfang 2013 stuft der Immobilien-Report keinen einzigen Bezirk als «kritisch» ein. Damit zeigte die Dynamik der angebotenen Verkaufspreise in der ersten Jahreshälfte in keinem der Schweizer Bezirke starke Anzeichen einer spekulativen Blase. Im Bezirk Bülach flachte der Preisanstieg allmählich ab, so dass dort nur noch schwache Blasen-Anzeichen registriert worden sind. Der Bezirk wurde somit auf «zu überwachen» heruntergestuft.

«Zu überwachen»: Wie im vorhergehenden Bericht haben die ETH-Forscher in fünf Bezirken schwache Anzeichen einer Immobilienblase ausgemacht: Pfäffikon (ZH), Hochdorf, See-Gaster, Locarno und eben Bülach, das zuvor noch als «kritisch» eingestuft worden war. In den Gebieten mit dem Status «zu überwachen» sind die Anzeichen nicht derart stark wie in den «kritischen» Bezirken. Betroffen ist in diesen Regionen ausschliesslich der Wohnungsmarkt, nicht der Häusermarkt. Die Blasen-Anzeichen im Bezirk Dielsdorf haben sich im letzten halben Jahr aufgelöst, der Bezirk im Kanton Zürich wurde auf «zu beobachten» abgestuft.

«Zu beobachten»: In neun Bezirken sind Anzeichen einer Immobilienblase, die im letzten Bericht oder zuvor noch bestanden, derzeit nicht sichtbar. Noch erlauben die Daten aber keine Bestätigung, dass sich der Markt erholt hat. Die Preise könnten weiter gestiegen sein. Die Inserate im zweiten Halbjahr 2014 dürften zeigen, ob sich die Bezirke in die Kategorie «zu überwachen» bewegen oder ob sich die Situation beruhigt. Es handelt sich um Gebiete in der Region Zürich und Zürichsee (Dielsdorf, Hinwil, Horgen, Uster, Höfe, March) und um Bezirke im weiteren Einzugsgebiet beliebter Wohnlagen (Aarau, Lenzburg in der Deutschschweiz und Monthey in der Romandie).

«Veränderung der Preisentwicklung»: Entwarnung gibt die Analyse in Baden, Münchwilen und Lausanne. Im Vorbericht galt dort noch der Status «zu beobachten». Der aktuelle Bericht bestätigt die Prognose: Statt einer scharfen, verhängnisvollen Korrektur hat sich in diesen Bezirken die Preisentwicklung beruhigt. Die ETH-Forscher sehen auf Grundlage der Preisdynamik in den zurückliegenden sechs Monaten keine Zeichen einer Immobilienblase mehr. Im vorigen Bericht hatte es eine Entwarnung gegeben, die sich zwischenzeitlich übrigens bestätigt hat.

Was bedeutet die Entspannung auf dem Immobilienmarkt für Eigenheimbesitzer? «Gute Kaufgelegenheiten findet man dort, wo sich die Preisdynamik beruhigt hat», sagt Felix Schneuwly, Mediensprecher von comparis.ch. Vorsicht geboten ist hingegen in Bezirken mit dem Status «zu überwachen» oder «zu beobachten». «Wer dort gerne kaufen möchte, aber keine Eile hat, sollte lieber noch warten», rät Schneuwly. (comparis.ch/mc/pg)

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