Immobilienboom verändert sein Gesicht

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Zürich – Auf dem Markt für Wohneigentum wird eine Nachfrageverschiebung aufgrund der Regulierung partiell sichtbar. Mit den erhöhten Eigenmittelanforderungen steigt die Preissensitivität. Besonders im oberen Preissegment und in einigen Hochpreisregionen werden Kaufinteressenten zurückhaltender. Der Nachfragefokus verschiebt sich einerseits stärker in die Mitte des Preisspektrums, andererseits weichen Kaufinteressenten aufgrund tieferer Preise in die weitere Agglomeration aus.  Dies geht aus dem Immobilienmonitor der Credit Suisse hervor.

 So verschiebt sich der Nachfragefokus auf das mittlere Preissegment,  wodurch die Preise von Standardobjekten im 1. Quartal 2013 erneut stark angestiegen sind. Andererseits weichen Kaufinteressenten aufgrund tieferer Preise in die weitere Agglomeration aus. Das verschiebt die Preisdynamik aus den Überhitzungsregionen Genf und  Zürich in das Mittelland und in die Ostschweiz. Im Aggregat dürfte sich das Wachstum der Eigentumspreise daher weiter fortsetzen, wenn auch weniger dynamisch. Für eine Trendwende  bleibt die nachfragetreibende Kraft der tiefen Zinsen – die zudem mitverantwortlich sind für die  hohe Bautätigkeit von Büroflächen – zu stark.

Regulatorischen Massnahmen partiell sichtbar
Zwei entgegengesetzte Kräfte beeinflussen die Nachfrage nach Wohneigentum. Einerseits ist das Bestreben vieler Haushalte, die Mietwohnung aufgrund der tiefen Zinsen gegen die eigenen vier Wände einzutauschen, nach wie vor sehr gross. Andererseits reduzieren die regulatorischen Eingriffe die Erschwinglichkeit von Eigentum und  bremsen somit die Nachfrage. Dies verdeutlicht die Verlangsamung des Hypothekarvolumenwachstums von über 5% auf eine Jahreswachstumsrate von 3.9% innert Jahresfrist. Zudem verlängert sich die Vermarktungszeit sowohl von teuren als auch von günstigen Objekten. Dies deckt sich mit der von uns erwarteten Wirkung der erhöhten Eigenmittelanforderungen: Weil Käufer seit Juli 2012 10% hartes Eigenkapital einbringen müssen, reduziert sich der zahlbare Kaufpreis für viele Interessenten. Sehr  teure Objekte rücken wieder in weitere Ferne, und die Nachfrage fokussiert sich stärker auf das mittlere Preissegment. Aus diesem Grund überrascht auch das anhaltende Preiswachstum von Standard-Eigentumswohnungen wenig. Diese repräsentieren in der Preismessung das nachfragestarke mittlere Preissegment und verteuerten sich im 1. Quartal mit einem Plus von 6.3% im Jahresvergleich entsprechend dynamisch.

Nachfrageverschiebung ins Mittelland und die Ostschweiz
Die regulatorisch bedingte wachsende Preissensitivität dürfte nicht nur teure Objekte betreffen, sondern auch teure Regionen, in denen vergleichsweise einfaches Wohneigentum ein hohes Preisniveau erklommen hat. Das zeigt sich daran, dass sich das Preiswachstum regional immer mehr aus den Überhitzungsregionen heraus ins Mittelland und in die Ostschweiz verschiebt. Vor allem in den zwei Grosszentren Zürich und Genf sowie deren Nachbarregionen verlangsamt sich die Preisdynamik am aktuellen Rand im Vergleich zu den vergangenen fünf Jahren. In diesen Regionen dürften die strengeren Eigenmittelvorschriften dazu geführt. (credit suisse/mc/cs)

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